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サラリーマン大家

2018.3.20

新築アパートの特徴を知って不動産経営に生かす

不動産投資は、流行っているとは言え、始めての人には敷居が高い様にも思えます。かと言って、投資額を小さく絞りすぎて、リターンが少ないのも考え物です。

そこで持ち上がって来るのがアパート投資です。アパートは新築と中古があり、それぞれに特徴がありますが、ここでは特に新築アパートの特徴に焦点を当てて、経営などについて考えてみます。

アパート経営を考える

不動産投資の物件はいくつか有りますが、ある程度のリターンを求めて、そして投資金額を抑えたい場合に選ばれるのがアパート投資です。

アパート経営を始めるサラリーマン

不動産投資は比較的少ないリスクで投資が出来ることもあって、特にサラリーマンを中心に、始める人が増えています。投資対象はマンションやアパートなどがメインとなりますが、リスクを抑えて、リターンを狙う投資家に、特にアパート投資が受入れられています。

アパート経営は、確かに区分マンションよりも管理の問題など、ハードルが高くなりますが、その分だけ利益が狙えます。サラリーマンのサイドビジネスとしては、手頃な投資とも言えるでしょう。

不動産管理について

アパート経営で大切になって来るのが不動産管理です。不動産投資は、投資用不動産を買えば、入居者が自動的に入って、家賃を入れてくれると考えがちですが、実はそうでは無く、入居者の満足の行く住居の提供が必要となります。そして、それを握るのが不動産管理です。

不動産管理の方法はいくつか有ります。自己管理や不動産管理会社に委託する物、或いはサブリース契約なども有ります。ただ、サラリーマンはビジネスの透明性と、管理レベルをキープさせる必要があるので、不動産管理会社に委託する程度が良いと思われます。

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新築アパートの特徴について

新築の不動産はどこに行っても人気が高いです。賃貸アパートにしても、新築物件は非常に人気があります。そこで、ここでは投資の観点から見る新築アパートの特徴について考えてみます。

設備や構造から考える新築アパートの特徴

新築アパートの特徴を考える時、最初に「魅力」として思い浮かぶのが、真新しい住宅設備があります。風呂場にしてもトイレにしても、新品は非常に快適に使え、快適に生活が出来ます。

また、建物の構造の観点から考えても、安心できるのが、新築アパートの特徴です。例えば耐震強度を考える時には、時代と共に耐震基準が厳しくなり、耐震技術のレベルもアップしているので、安心して生活をすることが出来ます。

この様に、設備にしても構造にしても、ハイレベルの仕様を期待できるのが、新築アパートの特徴なのです。

投資額から考える新築アパートの特徴

アパート投資全体から考えると、投資額が大きくなってしまうのが、新築アパートの特徴と言えます。購入だけを考えるならば、中古アパートが安く済むため、投資額はリーズナブルにもなります。そして、投資額が大きくなれば利回りも落ちるので、不利な部分が出て来ます。

しかし、例えば人気の場所などを狙って建てられるのが新築アパートの特徴とも言えます。これは確かに投資額は増え、その分利回りも少なくなるかも知れませんが、条件を考えれば、家賃下落を少なく抑え、そして空室リスクを抑えられる効果も期待できます。これは「自分で物件を作り出す」意味合いの強い、新築アパートの特徴とも言えるでしょう。

木造の物件の注意点

最近の木造建築技術の発展も素晴らしく、木造ながらも非常に高いレベルでもアパートが建てられています。そこで、ここでは木造の新築アパートの特徴などについて考えてみたいと思います。

木造の耐用年数

外観は立派であっても、木造は木造であることは変わらず、これにより減価償却やローンの期間なども変わって来ます。新築アパートの特徴としては、耐用年数を目一杯使えて、ローン期間を延ばして、キャッシュフローを良くすることが期待出来ますが、木造は鉄筋コンクリートには敵いません。ですから、ローンにしても出口戦略にしても、シビアになることが必要になります。

音の問題について

建築物を考える場合でも、構造により長所と短所がありますが、木造の建築物は、音の遮蔽に関しては鉄筋コンクリートなどには劣ります。ですから、屋外の騒音や隣の生活音などが漏れて来る場合もあります。

新築アパートを考えても、遮音がウィークポイントであることに変わりは無いのですが、アパート建築の段階から、物件の仕様について話し合いに参加が出来れば、遮音性を上げることは可能です。

火災保険等について

新築アパートと言っても、木造建築物は火災には弱いです。現在の木造建築は、確かに窯業サイディングなどの、火に強い建材で覆われていますが、火が天敵であることには変わりありません。

ですから、火災保険の契約と、契約内容の把握が非常に大切になります。契約内容をしっかりと確認しておきましょう。

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