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不動産投資

2018.3.20

【不動産投資と違法建築の関係性】良からぬと思って違法建築に手を出していませんか

建築基準法と、その関連法規は、生活する人の安全や、街の環境を守る意味において重要な法律ですが、時として、この法令に従わずに建てられている建築物があります。・・・違法建築物です。ここでは不動産投資と違法建築について考えてみます。

建築基準法を満たしていない物件

建築物は法律でしっかりと管理されていて、街の美観や住人の安全を守ります。しかし、時として法を逸脱している建築物が有ります。違法建築物です。

違法建築について考えると、建築法規を満足していない物すべてが違法建築か?・・・と思えますが、決してそうではありません。法規的に満足していない物件には、既存不適格物件と言った括りがあります。また、少し違いますが、再建築不可物件と言った物もあります。

既存不適格物件

建築基準法も時代と共に変わって行きます。最近では耐震基準などもレベルが上がって、建築物の安全性がより求められる様になりました。

ところで、建築基準法が変わったと言っても、全ての建築物が法改正の度に耐震補強されるはずはありません。建築時には法規的に満足していた物件が、その後の法改正で基準を満たさなくなります。それが既存不適格物件です。

違法建築物

違法建築物は、その名の通り法的にNGの物件です。但し、違法建築の多くの場合は、部屋を広く取ったり、部屋数を増やしていて、生活には便利な仕様となっています。ですから、物件としては非常に魅力的で、利回りも高くなります。

尚、違法建築については、いくつかの種類がありますが、多くは土地の建ぺい率をオーバーしているものや、容積率を超えているもの、高さ制限や斜線制限を越えているものとなります。

再建築不可物件

再建築不可物件は、その建物が無くなった場合、もう二度と建物が建てられない土地を指します。

建物が建てられる土地の条件にはがあり、例えば2メートル以上道路に接する部分が無いと、建築の許可が出ません。

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不動産投資と違法建築について

「君子危うきに近寄らず」と昔の人は言いました。しかし一方で「虎穴に入らずんば虎子を得ず」とも言っています。不動産投資における違法建築物の扱いは・・・迷うところですが、危ない橋は渡らないのが得策です。

利回りと違法建築について

先にも挙げた通り、違法建築物件は高利回りの物が多いです。

違法ではありますが、生活しやすい物件であり、高めの家賃設定であっても入居者は着き易いです。建ぺい率や容積率を超えた物件は、違法ながらも、それだけゆったりと生活出来る・・・と言うことなのでしょう。しかし、相手は違法建築物です。扱うのは簡単では無いことを覚えておきましょう。

出口戦略と違法建築について

不動産投資の出口戦略を違法建築について考えると、少し不動産投資上の厄介な問題が出て来ます。と言うのは、その物件の買い手を探すのが、普通よりも難しくなるからです。

確かに利回りで違法建築について考えるならば、高利回りが期待できて良いのですが、売却を考える時は違法建築物と分かって、その上でも購入を希望する人を探し出すのは難しいです。違法建築物を扱う時には、確実に売却できるアテが必要にもなるでしょう。

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サラリーマン大家と違法建築物

違法建築について考える時、サラリーマン大家・・・特に不動産投資のビギナーがその様な物件を利用できるかが課題ともなります。違法でありながらも高い利回りを持つ物件は、やはり魅力的に眼に映ります。

しかし、ビギナーは違法建築物には手を出さない方が良いでしょう。ビギナーは危ない橋を渡ることよりも、着実にビジネスを進めて、実績を積み上げて行くことが先決となるでしょう。

リフォームとローンについて考える

不動産投資において、物件のリフォームは、ある種不可欠にもなりますが、その点において違法建築について関連性を知っておくことは意外に重要になります。

確かに、違法建築については、「関係する必要無し」と判断する人もいるかとは思いますが、リスク回避の観点からも、違法建築について知っておくことは有用になります。

リフォームで違法建築となるとき

特に中古物件を購入し、リフォームを施すとき、それが大掛かりになる場合は、物件が違法建築物に変わる場合が考えられるので、注意が必要です。

先に挙げた様に、容積率の例で物件の違法建築について考えると、スペースをゆったり取るリフォームが、容積率を超えてしまう結果に結びついたりします。そして、大家は最悪の場合、それが違法の工事であることを知らないまま、物件が違法建築物になってしまうのです。

違法建築物とローン

金融機関は資金を融通する立場から、やはり違法建築については神経を尖らしている場合が多いです。特に大手の銀行になると、コンプライアンスの観点からも、違法性の高い取引は嫌う傾向が強くあります。不動産投資ローンを組みにくくなってしまうのです。

ですから、違法建築に関する資金繰りは、おのずとノンバンク系の金融機関に行きがちです。

物件の違法性が強まると、融資に関しても難しくなります。ですから、特にビギナーの投資家は違法建築物から距離を置くほうが身のためと言えるでしょう。

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