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不動産投資

2018.3.20

不動産投資の物件購入時のチェックポイントについて

不動産投資において、投資用物件はビジネス上不可欠になります。ですから、検討時、或いは購入時には物件情報の入念なチェックが必要になって来ます。購入時のチェックポイントは、あらかじめ策定しておくべきです。

不動産投資における投資物件の選択

不動産投資は、投資用物件からの家賃収入で成立しますので、物件の仕様によって様々な条件が違って来ます。ですから、購入時のチェックポイントを検討するに当たっては、不動産投資ビジネスに関する物件の「理想の条件」などについて掘り下げて考えることが必要になって来ます。

物件選択は不動産投資を左右する

不動産投資は家賃収入で成立する以上、家賃そのものを高いレベルで維持することは、ビジネスの根幹上、非常に重要になります。そして、家賃は業者によって査定されて決まりますが、査定されるにしても、物件自体に説得力が無ければなりません。

また、その一方で、利回りは投資額にも関係して来ますので、投資を抑えるのことが望ましいです。確かに良い物件は、査定も良くなるのですが、投資額に関しても膨らんでしまいます。

この投資額と見込める家賃を決めるには、経営者としてのバランス感覚が重要にもなりますが、その部分を計算に入れて購入時のチェックポイントを作るならば、非常に有利にビジネスを展開できます。

物件に関する注意点

物件に関する注意点は、主に立地や設備、収益性などがありますが、固定資産の評価なども知っておくならば、尚良いです。

と言うのも、物件の仕様や状態によって入居者が入りやすいかが決まって来ますが、資産の評価が分かれば税金の計画なども建てやすくなり、不動産投資全体の透明性をアップさせることが可能になって来るからです。

また、物件の仕様によって担保価値なども違います。その条件によっては金融機関に対しても説得力を強く持って来ますので、物件の仕様を熟知しておくべきです。

購入時のチェックポイントには、立地、収益性、資産価値、担保力を考えておきましょう。

利回りに関する注意点

不動産投資は利回りが重要になりますが、物件の利回りを確認すると共に、大家自身が利回りの計算に精通しておく必要が有ります。利回りは一般的に収益と投資額によって決まりますが、不動産投資の場合は、そこに物件の修繕費や管理費、そして税金なども関係して来ます。ですから、その様な要因を勘案した利回り計算が必要になって来ます。

購入時のチェックポイントを策定する場合には、設備の耐用年数や寿命などを拾い出し、その上で修繕費を算出したい物です。

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新築物件購入時のチェックポイント

不動産投資の投資用物件に新築を選ぶ場合は、新築ならではのチェックポイントがあります。中古と違って実績が無く、ある意味暗中模索の物件になりますので、購入時のチェックポイント策定も、実績よりも情報の基づいた物になります。

設備について

新築物件の購入時のチェックポイントとして挙げなければならない点に、「設備の状態」があります。

新築物件の場合は、立地は地図上で確認が出来ますが、設備に関しては、現地に行って確認しなければ分からないからです。

そして、物件と設備は、入居者の暮らしに直結しますし、不動産査定も決まります。是非ともチェックポイントを作成して、物件を確認しましょう。

利回りについて

中古物件の場合は、今までの経緯から、利回りについても読むことが可能ですが、新築の場合は全てが新しいことから、現地を見なければなりません。そして、周囲の同等物件と比較しながら、購入物件の収益性をチェックして、利回りを想定することが必要となります。

尚、新築物件の場合、設備劣化がすぐには発生しないため、修繕費の発生が少ないとも言えます。その分実質利回りが読みやすいです。

売却しやすいか

不動産投資を考える上で、購入時のチェックポイントとして売却を最初から考えるのは、いささか早いかと思う人もいるかと思いますが、出口戦略を立てて利益確保を狙うのであれば、計画段階から売却を考えるべきです。

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中古物件購入時のチェックポイント

中古物件は「今までの実績」があるので、読みやすい部分が色々と有ります。ただ、その事実に安心していると、思わぬ所で躓いてしまいます。購入時のチェックポイントに、可能な限りの懸念材料を盛り込んでおきましょう。

利回りについて

中古物件の利回りは、不動産投資の広告などに載っていることも多いです。しかし、多くの場合は表面利回りの記載が多いので、実質利回りについては、物件購入時に改めて読む必要が出て来ます。

実質利回りを読むカギとなるのは、物件の状態や入居率、築年数や家賃レベルなどです。それぞれがケースバイケースになるので、購入時のチェックポイントとしては挙げにくいかも知れませんが、判断基準を作っておけば、手がかりには成り得ます。

入居者について

中古物件には入居者が住んでいる場合も多いです。ですから、入居者に関しても、購入時のチェックポイントとして挙げておくのが良いです。

この場合には、入居者がどの様な人物か知ることも必要に成ります。と言うのも、大家側からの解約は非常に困難だからです。

物件の老朽化について

中古物件の購入時のチェックポイントとして重要になって来る要素に、物件の老朽化が挙げられます。

物件の老朽化は修繕やリフォームなどの問題だけでなく、構造部分の劣化や、耐震補強の必要性なども関係して来るからです。是非とも部位毎に評価基準を考えておき、チェックに臨みたいものです。

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