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不動産投資

2018.3.20

売却時期に注意!不動産投資の出口戦略の道筋をしっかり作っておくべきワケ

不動産投資は資産形成にもなりますが、売却を視野に入れれば、投資額に対する利益確保を狙うことが出来ます。ただ、これを考えるためには、時期も含めた綿密な計画も必要になります。

不動産投資における売却の意義

不動産投資には、資産を形成して長く家賃収入を得る手段もありますが、タイミングを見計らって売却し、キャッシュでの利益を確保する手段も有ります。

資産形成と売却

不動産投資は資産形成の意味でも有益です。長く家賃収入を得られるばかりで無く、その他のメリットもあります。

一例を挙げれば、現金で財産を持っているよりも相続税の面から考えれば有利です。相続税は現金のみならず、様々な財産、例えば美術品のコレクションなどにまで発生しますが、土地などに変えるならば税制面で有利です。

ただ、不動産のキャッシュフローを考えるならば、タイミングを見計らって売却することも、利益を得るためには有意義です。

不動産投資における出口戦略・・・利益の確保

不動産投資は家賃収入が収益のベースとなりますが、期間を決めて累積させると大きな金額となります。

さて、不動産は一般的に時間が経つと、それに比例して価値が落ちて行きます。築年数が古いと物件の家賃が安い理由は、ここにあります。

さて、物件の売却を考えます。

物件は古くなれば価値が下がるので、売却額も落ちます。しかし、累積された家賃収入と合算すれば、購入金額を上回らせることも可能なのです。これが利益の確保となります。

不動産投資の出口戦略は、この様に家賃による利益と売却益を合算して、物件購入費用に対する利益を確保する戦略です。そして、これは特に不動産投資ローンを上手に組み合わせて使えば、自己資金を大きく上回る利益を得ることも可能になって来ます。

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もちろん出口戦略を考えた上で不動産投資を行なっていますよね?

ワンルームマンションの例を考える

ここで、出口戦略の例を考えてみたいと思います。ワンルームマンションを例題として挙げます。

ワンルームマンションは比較的手軽

都市部でもワンルームマンションは、条件が良ければ比較的リーズナブルに購入が可能です。中古であれば数百万円レベルからの購入が可能な場合もあり、自己資金が少ない場合でも、不動産投資を始めることが可能です。

利益確保の売却の例

ここでは価格1000万円、家賃が毎月5万円の物件の例を考えて見ます。

さて、家賃が毎月5万円となれば、年間収入が60万円となります。1000万円支払い切るには16年程の期間が必要になり、それ以上の賃貸が続ければ、その部分が投資に対する儲けと言うことが出来ます。

ところで、物件の売却を最初から考えるならば、更に短期間でキャッシュを手にすることが可能です。

例えば、5年後を考えると、家賃収入が300万円となります。そして、ここで仮に物件が800万円で売れた場合は、家賃収入と売却額で、トータルが1100万円となります。そして、この場合は100万円の利益確保となります。

先のパターンで考えるならば、100万円の金額を取ろうとすると、約18年必要になりますが、後者で考えるならば、5年程で得ることが出来ます。事業期間が18年となる前者と、5年で済む後者ですが、資産形成を考えないならば、利益確保のためには十分に有意義な手段と言えるのです。

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物件の売却時期

ここで物件の売却時期について考えて見ます。

物件から得られる家賃収入は確かに累積して行きますが、反面、物件の価値は落ちて行き、売却額も落ちて行くことが考えられます。確かにリフォームなどで査定を上げることは可能でしょうが、限界があることを忘れてはなりません。

時期を見誤ると出口戦略が困難に・・・

不動産投資に限らず、ビジネスにおいては「時期」を考えることは、非常に重要になります。買う時期、売る時期を読むことはは、特に投資ビジネスには重要です。

ところで、不動産投資についても「時期を逃す」ことが大失敗に繋がり得ることを忘れるべきではありません。と言うのも、物件価値の下落スピードが想定以上に速かったり、家賃の下落幅が大きかったりすると、いつのまにか損益分岐点を越えてしまい、損をする羽目を見ることになってしまいます。

ビジネスには不確定要素があるのは仕方の無いことですが、時期についても可能な限りの予測して、リスク管理をより万全にしたいところです。

利益を確保するための条件

不動産投資で利益を確保するためには、家賃の下落幅を抑えて、投資用物件の価値が下がらない様にすること、或いは不動産投資ローンの負担額を下げる手段などが主に考えられます。

家賃の下落幅は築年数もですが、物件の収益性による部分も大きいので、リフォームなどが効果的にもなります。また、それは物件の売却額を下げないためにも有効です。

また、昨今では物件価値を上げるリノベーションも流行っています。新たな付加価値を加えて、収益性を上げるのも、有効な手段と言えます。

そして、ローンの負担額を下げることですが、ローンは耐用年数などによって期間が変わって来ますので、耐用年数の長い物件を選ぶことがポイントとなります。ただ、ローンを考える場合は、金融機関に支払う利息についても考えなければならないので、経営のバランス感覚が重要視されます。

時期を見据え、物件の状況と市況などに注意していれば、ビジネスもより良い物になるでしょう。

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