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不動産投資

2018.3.20

不動産投資ビジネスの代表的な空室リスクについてしっかり考えたことある?

不動産投資における代表的なリスクに「空室リスク」があります。空室リスクは、不動産投資ビジネスを座礁させかねない危険性を持っているので、不動産投資のスタート時点から考えておく必要があります。

不動産投資において「空室」はどういう意味を持つか?

アパートなどを見ると「入居者募集中」などの看板を見かける時がありますが、あの状態こそが空室のある状態です。外部から見ていると、大した話では無い様にも思えますが、経営者の立場からは、実は非常に大きな問題なのです。

家賃が入って来ない

賃貸不動産は入居者があってこその家賃となりますので、空室の場合ですと、収入が絶たれる状態となります。そして、空室の間にも不動産投資ローンや税金の支払いは発生しますので、収益が落ち込み、赤字になる場合もあります。

不動産投資もビジネスである以上、黒字を続けなければならないので、赤字に直結する空室リスクは、どうしても潰さなければならないのです。

空室が慢性化すると不動産投資事業が危険に・・・

一旦空室が出来ても、その後すぐに新たな入居者が入るならば、ビジネスにおいても「キズは浅い」とも言えるでしょう。しかし、空室の状態が長期化すると、無収入の状態が長く続く形になります。すると赤字も慢性化して、不動産投資ビジネス自体が座礁し、破綻しかねない状況に陥ってしまいます。事業の破綻の回避のためにも、空室リスク対策は、最初の事業計画の段階から打っておくべきなのです。

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空室リスクの発生要因

空室リスクにも、不動産投資の事業計画上でのミスから来る物も考えられます。事業スタート時から打てる手もあるので、最初から空室リスクを計算に入れれば、事業の赤字の回避と健全化にも有利になります。

投資用物件の「場所」の問題

投資用物件を「どこ」にするかは、不動産投資上、非常に大切な問題となります。

利便性の良い場所とそうでない場所では物件の人気が違います。特に都市部などでは、駅からの距離によって物件の人気が変わり、そして入居率も変わって来ます。また、いわゆる「人気の街」であることも入居率に関わります。入居率に関わる条件であるならば、当然のことながら、空室リスクにも直結します。空室リスクを下げる意味でも、「場所」をどこにするかは十分に考えたい物です。

投資用物件の「仕様」の問題

最近の住宅設備は、機能や性能が飛躍的に進歩し、「快適な生活」に大きく貢献しています。

ところで、このことを逆から言うならば、設備などが古いと、生活の状態を悪くする形で関わって来るとも言えます。古めかしい給湯器やトイレなどは、「使い心地」にダイレクトに響くため、契約に大きく影響します。・・・入居希望者が物件を見に来た時に「古くてダメだ」と呟くならば、空室は更に長引くことでしょう。

不動産投資において、設備は投資額に関係して来るところから、バランス感覚が難しい部分にはなりますが、空室リスクを発生させるレベルにまでは持って行きたく無い物です。

投資用物件の「状態」の問題

投資用物件の「状態」も空室リスクに絡んで来ます。

物件を清潔に保つことは、入居者獲得において大前提ともなります。廊下などが汚かったりすれば、気持ちの良い生活は望めません。また、色褪せの酷過ぎる壁や床なども契約をする上で悪条件になってしまいます。

設備の修繕費や管理費も、不動産投資の予算上、非常に重要にはなるのですが、入居者あっての不動産投資ですから、あまりの出し惜しみも考え物です。

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空室リスクの回避のために

不動産投資を進める上で、空室リスクを潰すことは非常に重要になります。しかし、空室リスクの発生要因が、ある程度にしろ特定できるのであれば、リスクの低減に有効打を打つことも可能です。

投資用物件の場所について

投資用物件の場所の重要性については、前で述べた通りですが、この点での空室リスク対策は意外に難しいです。

確かに駅や商業施設から近い場所は、入居者を呼びやすいかも知れませんが、それだけ投資額も必要になりますので、損益分岐を見切る「眼」が必要になります。「軍資金」と「地の利」を読む必要がありますので、不動産業者などのビジネスパートナーと十分に相談をした上で、場所を決めたいものです。

物件のメンテナンスの重要性

物件の状態も重要です。清潔で新しい設備の揃った部屋は非常に魅力的ですから、空室リスクも低く抑えることも出来ます。

この部分は設備投資の部分もありますが、不動産管理会社の仕事にも影響します。また、メンテナンスは経費にも影響して来る背景もあることから、総合的なアクションが必要となって来ます。

危険要因が見つかったら対策を早く打つ

不動産投資において、空室は長くなれば長くなるほど、収入を絶たれる期間も長くなります。ですから、空室リスクを見つけた場合には、早急な対策が必要となります。キズが深くなる前に、対策を打ちましょう。

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