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不動産投資

2018.3.20

これこそが命綱!不動産投資と家賃収入の関係を知る

不動産投資ビジネスは、投資用物件に入居者を募り、家賃収入から収益を得ます。収益をきちんと把握するためには、家賃と投資物件の関連性などに関しても、詳しい知識が必要になります。

不動産投資の収益について

不動産投資の収益がどう言った形で計算するかを把握することは、ビジネスを知る上で重要です。

基本は家賃収入

不動産投資ビジネスは投資用物件の家賃収入によって成立しますが、家賃収入がどの様に決まるかなどについて知ることも、利益計画などを立てる上で重要になって来ます。

例えば、不動産の家賃を決めるに当たって、不動産業者に一任し、オーナーがノータッチでいることは、あまり望ましくありません。収益を読む上でも、家賃査定のプロセスを知る様にしましょう。そうすれば物件が老朽化した時など、家賃レベルを元に戻すポイントが分かって不動産投資を進める上で有利になります。

家賃収入も変動する

不動産投資を始める上で、しっかり押さえておくべきポイントに、「家賃は変動する」ことが挙げられます。

投資用不動産も老朽化しますので、物件の様々な部分が色褪せてしまうものです。そして、その色褪せた物件では新築時代の家賃を取ることは、入居者が納得しません。そうなると退去され、空室になり、その部分の家賃収入は無くなってしまいます。

ですから、家賃収入も変動することを覚え、どう言った原因で減額が発生するかなどを研究しておくべきでしょう。

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家賃収入について覚えておくべきこと

家賃収入は「自然に湧いて来る物」では決してありません。入居者が物件での生活に、納得して支払うお金と認識することは大切です。

不動産投資は「人間」相手のビジネス

不動産投資は金融商品とは違い、「預ければ利子が付く物」では決して無く、あくまで家賃収入が「柱」です。ですから、「人間相手のビジネス」と覚えることは重要になります。投資用物件は「不動産投資の商品」と位置付けることは大切です。そして、物件の状態と、入居者の満足度の関連性なども知っておくと有利になります。

家賃収入と投資用物件

入居者は物件での生活に納得して家賃を支払う・・・と言う認識は非常に大切となります。逆から言えば、物件の状態を「どの部分で補強すれば」家賃の維持に寄与するかが分かれば、物件運営と空室リスクの回避にも役立ちます。ですから、投資用物件の仕様の詳細をしっかりと把握し、「どの部分が強み」であるかについても知っておきましょう。

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例えば家賃収入が1000万円でも困窮することもある

サラリーマンが不動産投資を始める時、どうしても意識として希薄になってしまう物に、経費や税金などがあります。不動産投資は貯蓄では無く「経営」ですので、この部分についてもしっかりと覚えておきましょう。

経費やら税金やら・・・

不動産投資を始めて最初に家賃が入金された時は、言葉に表せない程の感慨深い物であることと思います。しかし、そこで手放しで喜んでいるべきではありません。不動産投資もビジネスですから、様々な経費や税金を、入って来た家賃収入から差し引かなければなりません。

この時に重要なのが、経費や税金に関する知識となります。事業計画を立てる時の基礎知識ともなる部分ですので、しっかりと勉強をしましょう。

1000万円はどうなるの?

家賃収入が仮に1000万円あったとしても、それがそのまま儲けになる訳ではありません。そこから必要経費や税金などを引いてやる必要があります。そうなると入って来た1000万円は驚く程に目減りしてしまいます。

しかし、この目減りを先に計算に入れておけば、後での対処などもスムーズに行きます。不動産投資ビジネスには欠かせない計算ともなり、非常に重要な部分です。

家賃収入から引かれるお金

家賃収入からは様々な費用が引かれますが、大きな物を挙げるとすれば、やはり「必要経費」と「税金」になります。不動産投資をスタートさせる上で、是非とも覚えおきたい知識です。

経費について

投資用物件も年月が経つと老朽化して来ますので、様々な部分の修理やメンテナンスが必要になります。ここには当然費用が発生します。

また、廊下などの共用部分の照明の電気代や、掃除の際の水道代なども発生します。これらは必要経費として勘定されます。

必要経費には、その様な修繕費用や光熱費の他にも、物件の減価償却費なども有ります。収益計算の際には重要となります。

税金について

不動産投資もビジネスである以上、税金が発生します。税金は物件購入時と保有時によって違いますので、しっかり把握しておきましょう。

例えば、物を売買するときに発生する消費税ですが、不動産においても発生します。消費税は土地には掛からず、建物に掛かることになりますが、それでも建物の価格が数千万円に上ると、8%の割合で税額が上がります。ですから、一言で「消費税」と言っても、一般の買物とは次元が違います。

不動産投資を進める上では、こう言った部分の知識や計画が重要になります。しっかりと把握して、事業計画を立てましょう。

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