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タワマン

2018.2.27

【スラム化の危険性】意外に脆いタワマン

首都圏湾岸地域を中心に、タワーマンションが、もはや「乱立」とでも言うかの如く建設されています。東京五輪の招致を受けての動きですが、この動きに対して警鐘を鳴らす声も出てきています。

東京のタワマンの原状

乱立している東京のタワマンですが、そのラッシュの動きを楽観視する声は、次第に小さくなっている様子です。

東京オリンピックを見据えて

東京オリンピックの招致が決定を受けて、不動産市場がヒートアップしています。特にそれは東京の湾岸地域のタワーマンションに顕著に現れています。

そしてタワマンの高層階は特に人気です。これは高収入の富裕層に人気があるだけでなく、海外投資家の「買い」が入ったためと見られています。

タワマンの「売り」が始まっている

タワマンと絡めてですが、不動産投資については「出口戦略」を覚えておくことは非常に重要です。不動産投資の利益確保は「売り」で終わるのが定石で、それも価値が下落し過ぎる前に売るのが常套手段です。

それで、家賃収入と売却額のトータルが購入額を上回る地点が損益分岐となりますので、その後は、価格下落のスピードと、家賃収入の変位を見極める「投資家の目」によって、売る動きが始まります。価格の下落が始まるのです。

そして、タワマンの売る動きは既に始まっています。更に、海外投資家の売りが加速したら暴落もあり得ます。

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タワマンの問題点とは?

ここで、タワマンの問題点を挙げてみます。これはもしかすると、まだ問題として発現していない現象かも知れませんが、ダメージにもなり得ます。

管理に関する問題点

タワマンは非常に管理が良いです。メンテナンスにしろ、セキュリティにしろ、非常に良いサービスを不動産管理会社から提供されています。また、不動産管理会社にとってもタワマンは重要顧客になりますので、管理スタッフもベテランの人や管理職を派遣しています。当然ながら管理費も高額になります。そして、この管理費自体が、問題点とも言えるのです。

修繕に関する問題点

タワマンは設備に関しても一級品です。そして、設備に関しても修繕費用が発生します。そして、それは普通のマンションよりも高額です。

例えばエレベーターの修繕を考えます。エレベーターは定期的に点検を行い、修繕も必要になりますが、タワマンの場合は通常のマンションよりもハイスペックな設備となりますので、修繕費用も高額になります。

そして、その他にも給水や下水、または電気関係でも、通常のマンションよりも高性能の設備が必要となり、修繕費用が高額になります。

タワマンのスラム化の可能性

不動産の物件価格が下がりすぎると、所得の低い人に貸し出される場合があります。場合によっては風紀が乱れ、トラブルが蔓延することもあり得ます。スラム化です。

タワマンの「売り」が続くとどうなるか?

さて、タワマンの売りが続くと、物件価格が下がり、空室が出て来ます。そうすると、全体の修繕費や管理費を残った住民で負担する必要なども出て来るので、管理費捻出も難しくなります。

そして、売れ残ったタワマンは、安い価格で貸し出されることもあり得ます。そうすると所得の低い人でも入居が出来る様になり、管理も行き届かなくなり、スラム化が出て来ます。そして、スラム化が顕著になった場合でも、よほどの理由が無い限り、退去をさせることが困難にもなり得ます。

一旦スラム化されたマンションをスラム化から脱出させるのは非常に困難ですので、今後の市況を見守るとともに、出口戦略と脱出を考え始めなければならないでしょう。

スラム化マンションの末路

海外の不動産事情を見ると、スラム化したマンションの例があり、その末路を考えると、不気味にさえ思えます。

マンションは老朽化がひどくなると、取り壊しの必要が、やはり出て来ます。ただ、この解体費用は誰が出すか、と言う問題になりますが、公費解体もあり得ます。

例えば、フランスではスラム化したマンションを解体するのに公費で賄われた例が有ります。日本でも、もしかしたらスラム化したタワマンは公費で解体される事態になるのかも知れません。

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タワマンをいつ売るべきか

価格下落が懸念されているタワマンですが、それでは「いつ売るか」が課題になります。

出口戦略を改めて考える

不動産投資の出口戦略を考えると、利益を確定したら売りに出るのが、ひとつの手段ではありますが、この時の利益額に固執すると、折角の売るタイミングを逃して、不良資産にしてしまう場合もありえます。

ですから、価格の推移を見て、ある程度の下げ幅を認めたならば、売却先を探すくらいには出ても良いのかも知れません。と言うのも、売却先を探すにも時間が必要なため、その間に相場が下がると、更なる痛手を被る場合もあるからです。

場合によっては撤退も考える

場合によっては、タワマン投資を「失敗」と判断し、赤字販売も考える必要が出るかも知れません。タワマンを持っているだけでも固定資産税などは発生しますので、「傷口が広がる前に」撤退する勇気も、必要な場合もあり得るからです。

確かに、この部分はケースバイケースになりますが、先手を打った方が良いです。遅れるまえに逃げましょう。

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