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面白い不動産

2018.2.27

知らなかったでは済まされない!不動産投資でよくおきる脱税とは?

不動産投資は税金との戦いです。個人で賃貸経営を行うと不動産の収益は給与所得と合算され、収益が上がるほど所得税は上昇します。

不動産投資家の中には所得を隠し、脱税をしようとする人や、知らぬ間に脱税していたというケースもあります。不動産投資で脱税に当たるケースはどのようなものがあるのでしょうか。

不動産投資に必要な主な税金は?

不動産投資では物件の売買、そして保有している間に税金がかかります。これらは確実に納税する必要があるため、事前に金額を把握しておくことが大切です。プロが教える!不動産投資で差をつけるための全手法でもくわしくご説明しています。

物件購入時に掛かる税金

物件を購入時には、登録免許税、不動産取得税、印紙税が必要です。税金の計画を緻密に練る!不動産取得時のポイントもご参照ください。


物件保有時に掛かる税金

物件の保有時には、固定資産税・都市計画税、所得税が必要です。サラリーマン大家なら絶対に知っておくべき固定資産税の仕組みも合わせてお読みください。

売却時に掛かる税金

物件の売却時には譲渡所得税がかかります。また購入時と同じように印紙税も発生します。【全マニュアル】不動産投資に必須!ワンルームマンション売却の極意も参考になります。

不動産投資で脱税にあたるケースとは

不動産投資では税金把握することが大切ですが、毎年の確定申告で所得税を申告する必要があります。脱税を問われるのはこの所得税の金額に関するケースが非常に多く、意図的ではなくとも脱税とみなされるケースが多発しています。

 

  • 経費の申請を間違えた
  • 不動産収入があるのに申告しない
  • 経費の内容を偽る
  • 経費を水増し計上する

ではそれらのケースをくわしくご紹介します。

経費の申請を間違えた

物件の減価償却費に当たる費用を、間違えて修繕費で一括計上してしまった場合です。この場合はかかる税率と期間が変わるため、税務署から指摘される可能性があります。

修正申告を行う必要が出てきますが、この場合は過少申告加算税が10%加えられます。

過少申告加算税の修正申告については以下をお読みください。

修正申告書の提出が更正があるべきことを予知してされたと認められる場合

2 通則法第65条第1項又は第5項の規定を適用する場合において、その法人に対する臨場調査、その法人の取引先の反面調査又はその法人の申告書の内容を検討した上での非違事項の指摘等により、当該法人が調査のあったことを了知したと認められた後に修正申告書が提出された場合の当該修正申告書の提出は、原則として、これらの規定に規定する「更正があるべきことを予知してされたもの」に該当する。

出典:国税庁

不動産収入があるのに申告しない

不動産投資の脱税で一番多いのは、投資物件を賃貸として貸していたのに、意図的に確定申告を行わない場合です。

収益がマイナスの場合は確定申告しなくても良いと言われますが、個人ならば3年、法人であれば9年は損失を繰越しできるので、収益がマイナスの場合でもきちんと確定申告しておいた方が良いでしょう。確定申告が必要であることを知らずに、そのまま放置している場合も同様に脱税となりますのでご注意ください。

意図的に申告を行わなかった場合、追加申告の必要があり、支払う税金に加えて悪質と判断されると、重加算税として30%の税額の上乗せも発生します。延滞税も重なりますのでかなり大きな税額となります。

経費の内容を偽る

不動産投資にかかわる経費は、合法的に経費として計上すれば課税所得から引くことができます。よく経費で落すという表現をしますが、不動産投資に関してはその内容が厳しく吟味される傾向にあります。

税務署も経費の内容については細かくチェックしてきます。家族旅行やゴルフの接待費など個人の娯楽と判断できるものは、認めてもらえません。

また旅費交通費や交際費についても、物件を運用する不動産投資では経費として認められることが少ないようです。遠方に保有物件がある場合でも注意が必要です。

経費を水増し計上する

また脱税行為でよく使われるのが、経費を水増しする手口です。

たとえば不動産を購入した場合の仲介手数料は、取得費となるので経費にはなりませんが、不動産コンサル料として支払うことで経費にしたり、工事の金額を水増しして領収書をもらい、経費を多く計上することで課税所得を減らすケースです。不動産投資で知っておきたい必要経費とはもお読みください。

領収書があっても支払っている実態がなかったり、金額を水増しするのも税務調査でばれる可能性があります。虚偽の経費計上は避けるべきです。

脱税と節税の違いはどこ?

節税を行うことは決して悪いことではありませんし、経営におけるテクニックでもあります。しかしあまりに悪質な経費計上や、虚偽の申告は脱税行為となり、許されるものではありません。

脱税と判断されると追徴課税や重加算税が発生する

脱税行為を行うと未納の税金に加えて延滞税、重加算税、過少申告加算税といったペナルティを支払うことになります。

神経質になることはありませんが、申告期限と納付期限は確実に守ることで必要のない税金を払うことはなくなります。

節税と節税のグレーゾーンとは?

節税は法や制度を利用して、納めるべき税額を減らすことが目的です。正しいルールに基づいて行っており、もし税務調査が入っても正当な根拠を元に申告を行っているので問題はありません。

しかし脱税は所得を隠したり、架空の経費を計上するなど、法に触れる行為です。課税所得を減らそうという意識が働いていると見なされれば脱税となります。

両者にはその違いが明確になっていない部分があり、それをグレーゾーン(租税回避)と呼んでいます。税金に関する知識があまり豊富でない場合は、税理士に相談をして経費がどこまで認められるか、また使える制度がないかなど、確実な根拠を元に申告を行うのが良いでしょう。

また脱税行為が悪質だと判断されると逮捕されることもありますし、税務署と納税者で申告内容に納得が行かない場合は、裁判になることもあります。不動産投資の時に知らないと損!節税の仕組みを徹底公開もぜひ参考にしてください。

まとめ

不動産投資を行うには、節税できることは節税し、きちんと納めるべき税金は納め、その上で確実に収益を上げるのがベストです。その結果が次の投資へとつながり、着実な資産形成をすることへとつながります。

 

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