MENU

不動産投資に関する情報メディア

不動産投資ローン

2018.2.27

知らなきゃヤバい!不動産投資におけるデッドクロスとは?

デッドクロスという言葉をご存知ですか?デッドクロスとは、実際に出費をしなくても経費にできる減価償却費と、お金を支払っていても経費にできない元本返済の金額が逆転する現象を言います。不動産投資の世界ではよく起きる現象です。

デッドクロスになると黒字なのに現金がないため、最悪の場合は黒字倒産に陥ってしまうこともあります。デッドクロスを回避する方法はあるのでしょうか?

黒字なのに経営が行きづまる。デッドクロスはなぜ起こるのか?

黒字ならば資金には余裕があり、経営は順調なはずです。なぜデッドクロスと呼ばれる状態になってしまうのでしょうか?

デッドクロスとは何か?

デッドクロスとは、減価償却額がローンの元金返済額を上回る状態です。

デッドクロスを理解するためには、減価償却費と元金返済を知る必要があります。

  • 減価償却費=実際にお金は出ないのに経費にできる
  • 元金返済 =実際にお金が出るのに経費にできない

不動産投資では、多くの投資家が銀行から融資を受けて物件を購入します。融資には元利均等方式が採用されることが多く、購入当初は元本返済が少なく、減価償却費を申告してで課税所得をおさえることができます。

しかし返済が進むにつれ元本返済額が大きくなり、減価償却費を上回ります。すると帳簿上は黒字にも関わらず、手元に現金がない状態となります。これをデッドクロスと呼びます。

他の不動産の収入でカバーできれば良いですが、現金が手元にないと運用に困り、黒字にも関わらず経営は破たんしてしまうことになります。まずはデッドクロスに至るプロセスをご説明します。

デッドクロスを招く減価償却と元本返済とは?

不動産投資では、収益に対して所得税が発生しますが、減価償却期間が残っている建物であれば、減価償却費として申告することができ、課税所得を減らすことができます。

減価償却費は10万円以上の固定資産が対象となり、償却期間に応じて毎年の経費を計上します。不動産の場合、土地は減価償却できませんが、建物は定額法を用いて減価償却することができます。減価償却費は、帳簿上は経費として扱われますが実際に支払うわけではありません。

元本返済とは、一般的には金融機関から融資を受ける場合、毎月の返済には「銀行に返済する金利」と「元本への返済」の2つが含まれています。

元本への返済部分を元本返済と呼んでおり、元本返済は帳簿上は経費ではなく収入とみなされます。不動産投資ローンの重要ポイントを覚えておこう!でもご紹介しています。

デッドクロスはどの物件でも起きる?

では、デッドクロスはどのようにして起こるのでしょうか。

金融機関から受ける融資は、元利均等方式がほとんどです。そのため最初は利息部分が多く、元本返済が少なくなります。

一方、減価償却費は物件の耐用年数にもよりますが、新築の木造アパートだと22年、RCのマンションだと47年間に渡り、一定額を減価償却できます。当初の元本返済は、利息返済と比べると少なく設定されているため、減価償却費用よりも低い金額となります。オーナーは、現金の収入を受け取ることができるので、その現金を運営で使うことが可能です。

新築アパートの場合では、約14年ほど経つと元本返済の金額が減価償却費を上回ります。元本返済は銀行への返済なので手元には入ってこない収入です。黒字になると課税所得は増え、手元に現金はない状態となるので、運用を圧迫する要因となります。

【全マニュアル】不動産投資ローンの基本から動向まで徹底解説でもくわしくご説明しています。

デッドクロスを回避するには

実際にデッドクロスが起こると、黒字倒産もあり得る状態となります。しかしデッドクロスは返済計画を見ればある程度予測することが可能です。3つの対応策をご紹介します。

金融機関に返済期間の延長を依頼する

金融機関に依頼して返済期間を延長することができれば、毎月の返済を減らすことができ、デッドクロスになる時期を延ばすことが可能です。

借入時に自己資金を多めに入れる

金融機関で借り入れをする際に、自己資金を多く入れて、借入金額を少なくしておけば返済額を抑えることができ、非常に効果があります。

減価償却の短い物件は買わない

築年数の古い物件は減価償却期間が短いため、デッドクロスになるまでの期間が非常に速くなるます。他にも所有物件があれば良いですが、初めての不動産投資の場合は避けておく方がオススメです。

初めての不動産ならばプロが教える!不動産投資で差をつけるための全手法もご参照ください。

中古物件の減価償却期間の計算方法をご紹介します。

 

サラリーマン大家が有利?不動産投資ローンを使った不動産投資でもくわしくご説明しています。

まとめ

デッドクロスが起こると運転資金の確保が難しくなるため、経営を圧迫する要因となります。しかしデッドクロスは不必要に怖がることはありません。金融機関への返済予定表で、元本返済が増える時期を把握しておけば、デッドクロスが起こる時期を充分予測できます。

デッドクロスが予測できれば、それに対する対応策も余裕をもって検討することも可能です。デッドクロスが起こる前に早めの対策を行い、健全な不動産運用を行いましょう。

シミュレーションで不動産投資を読み解いた結果、面白いことがわかったでもご紹介しています。

 

  • Share SMIVE
  • Twitter
  • Facebook
  • Google+
  • bookmark
  • SNS

  • Twitter
  • Facebook