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不動産投資

2018.2.27

不動産投資の電話勧誘でカモられないために押さえておくべき点とは

不動産投資の中でも電話営業が多いのが新築ワンルームマンションです。公務員や上場会社の社員など名簿業者などから仕入れた名簿を見て一日数百本電話しています。

新築ワンルームマンションの営業社員の給料は、歩合が高く1件成約すれば100万円以上の歩合が付くケースもありますので、月に1件でも契約出来れば十分な給料を得ることも。そのため、営業マンはまさに死に物狂いで顧客に電話営業を行っている訳です。

それだけの歩合が払えるということは、その取引で不動産会社はそれより大きな利益が出るということになり、新築ワンルームマンションを買ってしまった購入者は当然損をする羽目になります。購入の意思がないのであればきっぱりと断れば良いと思うかもしれませんが、実際にはあの手この手の営業トークで勧誘してくるので中々断ることが難しいようです。

では、そういった営業電話に引っかからないようにするにはどうすれば良いのでしょうか。今回は、不動産投資における営業電話についてお話ししたいと思います。

新築ワンルームマンションの電話勧誘がしつこい

昔から株式投資や先物取引など投資関連では電話勧誘が多く、新築ワンルームマンション投資も例にもれず、電話勧誘が多い。一日数百件電話して、実際に話を聞いてくれるのは2、3件という確率ですが、それでも彼らは電話をかけ続けます。何故そこまで頑張るのかというと、1件成約すれば大きな歩合が貰えるからです。

本当に儲かる不動産であれば、電話営業で顧客を探して契約するまでもなく、ポータルサイトで募集すればすぐに買い手は見つかりますが、実際には儲からない新築ワンルームマンション投資では、言い方は悪いですがカモを電話営業で探しているわけです。

実際にはどういった営業トークで勧誘しているのでしょうか。

営業トークを検証してみよう

よく新聞や電車などで、「毎月1万円の出費で不動産オーナーになれる」「将来の年金や生命保険代わりに」という広告を目にするのではないかと思います。では、実際にその営業トーク通りになるのか検証してみましょう。

毎月1万円の出資で不動産オーナー

新築ワンルームマンションの収支をシミュレーションすると、家賃の収入から運営費、金融機関からのローンなどを引くと確かに1万円程度のマイナスになります。しかし、新築ワンルームマンションの場合は最初がプレミアム家賃の為、年々下がることになるので、最初は1万円のマイナスが年々増えていくことになるのです。

業者のシミュレーションを見てもらうと多分家賃の下落は見ていないでしょう。例えサブリースしていても2年ごとに家賃が見直しになるケースもあり、同様の結果となります。

将来の年金代わりになる

ローンを35年くらいで組むことになり、確かに完済すれば年金代わりにはなります。しかし、35年後となると物件の価値や賃料は大幅に下がっており、中には売るに売れない物件もあります。
他の投資を行っていれば、もっと大きな資産が残っていたはずです。

生命保険代わりになる

物件を購入して金融機関でローンを組む場合に、団体信用生命保険に加入します。これは、万が一購入者に不幸があった場合、保険会社が銀行へ支払いしてくれる保険。団信に数件入っていれば安心なので、生命保険を掛けない方もいますので、これについては正しい言えます。

節税になる

確かに購入の翌年などは物件を購入した費用を経費として計上でき、サラリーマンの場合は収入と損益通算できるので一定の節税にはなります。しかし、2年後以降はほとんど節税効果はなく、年間10万程度の赤字を出して節税する結果に。営業マンは節税効果が切れたら、「もう一戸買って節税しましょう」と言ってきますが、赤字が増えるだけで投資としての収益は見込めません。

新築ワンルームマンション投資は儲からない

営業マンのセールス投資を検証した結果、確かに嘘は言っていないのですが、投資としてどうなのかと考えた場合は正直儲かりません。新築ワンルームマンション投資が儲からない理由は、物件価格、賃料がプレミアム価格となっている為、購入後は資産価値が下がってしまうからです。不動産投資では、運営期間中にキャッシュフローを得る、売却時に売却益を得ることで収益を上げます。

しかし、新築ワンルームマンションの場合は、運営期間中のキャッシュフローはマイナス、売却時は値下がりするのでマイナスとなり、儲けるポイントがない投資。更に、売却時の物件価格の下落がひどいとローン残債を返せず売れないというケースも。

稀に、都心部の一等地の物件だと値上がりすることがあり、売却時に儲かるケースもありますがほとんどは損をする結果になりますので、新築ワンルームマンション投資は避ける方が良いでしょう。

購入意思がない場合は、はっきり断る

こういった営業電話が掛かってきた時に一番重要なことは、購入意思がない場合ははっきりと断るべきです。優柔不断な態度や少しでも気のある素振りを見せると営業マンは見込み客としてしつこく電話勧誘してきます。

私は、こういった電話勧誘がしつこいそうだなと思ったら、同業者を装ったり、消費者センターに御社のことを言うなどと言って切ります。質が悪い営業マンだと、何故切ったのかとしつこく電話してくることもあるので、やはり多少のハッタリを言うくらいが丁度良いと思います。

購入意思がないのなら、はっきり断ることが重要です。

【関連リンク】

不動産営業マンが語る不動産投資における失敗例をご紹介

防衛!不動産投資の営業マンから身を守るために押さえておくべき点

会って話を聞いてしまうと断れない?

営業電話に根負けして会うことになると更に状況は悪くなります。新築ワンルームマンション投資などの営業会社の場合、営業力がかなり強いので会って話を聞くと納得して契約させられてしまいます。悪質な業者の場合だと契約するまで帰らしてくれないといったケースも。

営業の電話が必要だということは、それだけ売りにくい商品だということを認識していただき、おかしいなと思ったらきちんと断るようにしてください。仮に購入したいと思った場合は、専門家の意見を聞くなどきちんと検証した上で購入するようにしましょう。

おいしい話は向こうからは飛び込んできませんので、営業電話にはご注意を!

【関連リンク】

【不動産投資の落とし穴】サブリース会社の営業マンがゴリゴリに営業をする本質とは。

【芸人編】不動産投資で失敗した人たち

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