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不動産投資

2018.2.21

地方は如何に?不動産市場と2022年問題が問題視されています。

物の価格は需要と供給によって決まります。需要が増えれば価格が上がりますし、逆に供給が増えれば価格が下がります。不動産に関しても同じことが言え、買う動きが増えれば地価が上がりますし、余剰になれば下落します。

ところで不動産をめぐる問題として「2022年問題」と呼ばれる問題があります。都市部を中心に土地が大量に供給されるのです。

不動産における「2022年問題」とは?

2022年問題とは、都市部の農地が放出されることによる問題です。これにより、地価の下落が懸念されています。

生産緑地の放出

大都市圏と言うと、コンクリートやアスファルトばかりのイメージがあり、「緑」と言えば、街中にある公園と緑地帯くらいしか思い出せない人も多いかと思います。しかし、実は都市圏でも農地が点在しています。「生産緑地」と呼ばれる農地です。

生産緑地は市街化区域内に設置された農地なのですが、地主は農地として管理することを義務付けられていました。ただ、これは指定から30年経過した段階で地主は市町村に対して土地の買い取りを申請することが出来て、自治体は時価で買い取らなければならないと定められていました。

しかし、昨今の自治体は財政的に苦しくなっており、生産緑地を買い取るかどうかが疑問となっています。そこで言われ始めたのは、その土地が宅地をメインとした不動産市場に流れ込むシナリオです。

土地の大量供給

ところで、この生産緑地はどれくらいの量になるかですが、地区数で言えば全国で62000地区強、13000ヘクタール強が存在しています。また、東京都、神奈川県、埼玉県、千葉県、愛知県、大阪府がメインとなり、この6都府県で生産緑地の全体の8割を占めています。

そして、この8割が2022年に買い取り申請を出せる様になります。

つまりは、10000ヘクタールにも上る土地が市場に流れ込む可能性が出て来るので、地価が下がる可能性が指摘されているのです。

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2022年問題と地方の不動産

2022年問題は都市部の土地の供給で、地方においては生産緑地自体がほとんど無いので、この問題の地方への波及は少ないとの見方があります。しかし、不動産投資の観点から考えると、全然問題が無いとは言えなさそうです。

地方の事情

今はネットでも遠隔地の不動産の検索が出来る様になり、引っ越しなど便利になりましたが、この検索は不動産投資においても利用されていて、遠隔地にある利回りの良い不動産を探すことが容易になりました。例えば、東京に居ながら北海道や福岡の不動産を見ることが出来る訳です。ですから、例えば地方のマンション投資なども可能となっているのです。

ところで、ここで地方の不動産の事情を考えてみましょう。都心の不動産は価格が高騰していることもあり、地方の不動産を投資対象にする投資家が現れています。地方のマンションなどは値ごろ感もあり、また、利回りの良い物件もあるので、良い買い物も期待できるからです。

しかし、不動産投資を考える上では、その土地の事情を考えることが必須となります。例えば「過疎化」についてですが、大都市で生活していると、地方の過疎化はテレビや新聞の中の問題であり、なかなかリアリティの掴み難い問題であると思われます。

地方のマンションは2022年問題を受けてどの様になるか?

2022年問題で懸念されているのが、生産緑地の放出による都市部の不動産価格の下落です。しかし、この価格の下落に続いて、副次的な問題が出て来ることも考えられます。

例えば、地方からの都市部への人口の流出を考えてみましょう。都市部での生活の「足かせ」の一つに、不動産価格が挙げられます。それは高額な家賃であったり、マイホームまで手がなかなか届かない経済的事情などもあるでしょう。

しかし、この不動産価格が2022年問題を契機に下落したらどの様に変わるでしょうか?・・・人口の都市への流出に拍車がかかる可能性が出て来るのです。そして、地方のマンションをはじめとする不動産の状態はどうなるでしょう?・・・空室の問題が深刻化しますし、もとより人口が減っているので、家賃を下げても入居者が現れにくい可能性も出て来ます。

いずれにしても、不動産投資を取り巻く環境は、地方のマンションであっても、厳しい物になることが推測されます。

地方のマンション投資のリスク回避

その様な地方のマンションですが、2022年からの一連の問題により、不動産投資における環境は悪くなるかも知れません。ただ、リスク回避策を先手で打って考えておけば、有利な条件を勝ち取ることも出来るでしょう。

そこで、不動産投資の「後半戦」について考えてみたいと思います。

不動産投資はいくつかの「後半戦」があります。それは、「引き続き家賃収入を得る」ことと「売却する」ことがメインです。そして、家賃を取るためには物件の収益性を良くすることが考えられ、売却に関してはタイミングを読んで売りに出ることが挙げられます。2022年までに、「家賃か売却か」を決めて、物件の魅力作りや、売却タイミングを考えるのがリスク回避にも繋がります。2022年は、すぐ来ます。回避策を早く検討しましょう。

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