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不動産投資

2018.2.21

不動産投資の1法人1物件スキームは裏ワザか、それとも反則ワザか?

不動産投資において、金融機関との良好な関係は非常に大切となります。ただし、正攻法で攻めた場合は融資にも限度があり、ビジネスにも限界が見えます。そんな中、金融機関から融資を引き出す手段として、かなり強引な手法を取る投資家がいます。「1法人1物件スキーム」と呼ばれる手法で不動産投資の資金を集める投資家です。

不動産投資において「グレーな手段」であることを知っておく

モデル:Aliyさん

金融機関は基本的に負債を抱えている投資家には、リスク回避のために融資を渋る傾向があります。しかし、隠れ蓑を作れば、金融機関から負債を隠せる場合もあります。ただ、これは金融機関との契約において、隠ぺいが伴うので、非常に危険な立場となります。

法人を乱立させる手法

不動産投資もステージが上がり、収益が上がって複数の物件を運営するようになると、節税などの都合から法人を立てた方がメリットが多くなります。

法人となりますと、節税のメリットばかりで無く、金融機関からの融資を受けやすくもなります。しかし、いくら法人とは言え、既に他の負債がある場合には、金融機関からの別の融資は受けにくくなります。

そこで、投資家は複数の法人を立て、それぞれ別の金融機関と取引をさせ、別モノとして融資を受けます。ただし、この場合、投資家は金融機関には別法人での負債状況は伏せた上で、融資を引き出します。

そして、法人の物件管理を1物件にまで絞ります。「1法人・1物件」と言った具合にです。そしてそれを複数持ち、それぞれ別な金融機関と取引をさせます。そうすると、「1物件・1法人・1金融機関」の関係が出来ます。これが1法人1物件スキームと呼ばれる不動産投資の手法です。

金融機関の融資と法人の信用情報について

1法人1物件スキームを考える時、問題になるのが金融機関の信用情報です。

金融機関(a)は、法人(A)の信用情報から融資をどうするかについて判断します。そして、この金融機関(a)が見るのは、この法人(A)の信用情報のみとなり、オーナーの持っている別法人(B)の信用情報に関してまでは見えません。ですから、オーナーが別の法人(B)経由で別の金融機関(b)から融資を受けていたとしても、金融機関(a)からは見えないため、法人(A)は金融機関(a)から融資を受けられてしまうのです。また、仮に法人(A)が連帯保証人としてオーナーの名前を載せていたとしても、融資を受ける金融機関(b)には、先の法人(A)とオーナーの関係までは見えにくいのです。

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