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不動産投資

2018.2.21

不動産投資の危険信号!キャッシュフローのマイナス化

不動産投資を進める上で、会計上重要になるのがキャッシュフローとなります。これはキャッシュの流れを示す概念となり、マイナスが続くと破綻にも繋がりますので、しっかりと押さえておきましょう。

不動産投資におけるキャッシュフローと赤字

企業の倒産を見るとき、時折、黒字なのに倒産してしまった例などを見かけることがあります。何らかの機会に資金的にコゲついたパターンが多いと思われますが、これはキャッシュの管理が甘かったせいとも考えられます。

黒字と赤字

ビジネスを考える時に「黒字化」は非常に大きな問題となり、ビジネスの明暗を分ける要因になります。反対に赤字決算はビジネス推進上のペナルティ的要因となります。

しかし、企業の倒産を実際に見てみると、赤字だから倒産するとは限らず、逆に黒字でも倒産するケースが良く見られます。

これはキャッシュフローのマズさから来る物が多いです。そして、不動産投資においても、期間の黒字かどうかを見るよりも、キャッシュフローを注視した方が経営をより正確に把握できます。

キャッシュの流れ

ここで不動産投資の「キャッシュの流れ」を改めて考えます。

不動産投資の場合、キャッシュが入って来るのは家賃収入となります。そして、出て行くのは経費と返済となります。そして、これに税金が発生します。ただ、税金については、サラリーマン大家の場合などは、本業の税金の絡みなどもあるので、一概には言えなくなります。ですから、不動産投資のキャッシュフローは、税引き前のキャッシュフローを指すことも多くあります。

さて、不動産投資を考える場合、ローンの内訳で利子部分は経費化できますが、元金は経費化できないなどのカラクリがあり、税金をはじめとする支出の条件が悪くなって、破綻に追い込まれるケースがあります。これはキャッシュフローの管理が甘かったり、ストック不足でパンクするパターンなどが考えられます。

不動産投資のキャッシュフローは税引後で

キャッシュの動きを管理することは大切ですが、数字を精査する必要があります。ポイントは税金です。

見かけ上の数字

不動産投資のキャッシュの流れは家賃収入から経費と返済を差し引いて求めますが、実際には税金が発生し、税引前と税引後の手元に残るキャッシュに乖離が発生します。

例えば所得税などは累進課税となるため、収入に比例して税率が上がります。また、固定資産税などは資産価値が下がると、税額が下がります。そして、税金でも経費に計上が出来る物や出来ない物などがあります。

税引後で見る重要性

不動産投資も、キャッシュの流れをより正確に監視することを考えるならば、キャッシュフローに関しても、税引後について管理することが重要になって来ます。そのためには、不動産投資全般の税金に関する知識が重要になって来て、特に累進課税の計算などについて通じておくことが重要になって来ます。複雑にはなりますが、可能な限り数字を押えれば、不動産投資ビジネスの透明性が進むことになります。

キャッシュフローがマイナスになったときには?

キャッシュフローが不動産投資の経営管理において重要なのは分かりますが、それでは、仮にマイナスになった場合はどの様に対処すべきか?・・・が課題となります。

繰上げ返済など

キャッシュフローがマイナスになる要因としては、出て行くキャッシュの増加が挙げられます。ですから、マイナス化を抑えるためには、ローンの返済を軽くしてやるのが効果的です。そして、この回答となるアクションのひとつには、ローンの繰上げ返済などが考えられます。

これは毎月の返済金額を軽くし、キャッシュの流出を少なくするため、キャッシュフローのマイナス化の対策として期待出来ます。

ノンバンクなどの利用も考えられるが・・・

キャッシュフローがマイナスになった場合、インカムを増やしてやれば、マイナス化が軽減されます。このためにはストックしていた資金を投入することが有効と考えられます。

尚、マイナス化を緩和するための資金投入ですが、手持ちが無い場合の資金投入にはノンバンク系の金融機関の利用も考えられます。ただし、金利が非常に高いため、マイナス化を仮に食い止められなかった場合は多重債務となってしまう場合も考えられます。ですから、ノンバンクの利用は注意が必要になります。

キャッシュフローがマイナスにならない様に

キャッシュフローがマイナスになると、対策が難しくなるため、事前の予防が非常に大切になります。

物件選びの段階からキャッシュフローを見据える

キャッシュフローのマイナスの予防を考えるならば、それは物件選びから始まっているとも言えます。と言うのも、キャッシュフローを考えるならば、ローンの支払いを抑えることがカギとなり、敢えて長期間のローンを組むことが考えられます。

尚、そのためには、長期間のローンが組める構造の物件を選ぶことが重要となります。この代表例は鉄筋コンクリート造があります。

利益が出た時はキャッシュをストックする

キャッシュフローがマイナスになった時は、キャッシュを投入すれば、結果的にマイナス部分が緩和されます。この時に重要になるのが、手持ちのキャッシュです。

ですから、利益が出た場合にはキャッシュをストックし、キャッシュフローがマイナスになった場合に備えておきましょう。

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