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不動産投資

2018.2.21

不動産投資の融資と年収との関係性は?

不動産投資は投資額が大きくなることもあるので、金融機関の融資を受けた方が、より大きなビジネスをすることが出来ます。ただ、金融機関は融資に当たって審査をして来るので、それに通らなければなりません。その際に大きなポイントとなるのが年収となります。

ここでは、不動産投資の融資と年収について、金融機関が見て来る点と併せておさらいをしたいと思います。

不動産投資の融資を受ける時に金融機関から見られる物

金融機関も慈善事業では無く、あくまでもビジネスで不動産投資に融資をしているので、審査の際には様々な点をチェックして来ます。

年収

金融機関が見て来るのは、やはり年収となります。収入については源泉徴収票や確定申告書が求められます。サラリーマン大家の場合は源泉徴収票になりますが、ダブルワークを既に始めている人は、その部分の収入証明も必要です。

勤務先

金融機関は安定的な返済を重視しますので、勤務先も重視されます。仮に年収が多くとも、収入が不安定な場合は、金融機関も難色を示す場合が多いです。ですから、例えば上場企業に勤務している場合などは有利になります。

金融資産

金融機関もリスクは避けようとしますので、融資の際には、やはり資金力を見てきます。具体的には預金や他の資産を見て来るのですが、借金などの負債についてもチェックされ、その上で判断されます。

物件の収益性

不動産投資は利回りが重要になるので、物件の収益性もチェックされます。利回りについては表面利回りでは無くて、実質利回りのチェックを受けます。ですから融資を受けるためには実質利回りのシミュレーションもリスクを勘案して作成し、説得力のある物にしなければなりません。そのためには利回りの計算や金利の計算など、細かい部分の計算理論なども把握しておいた方が有利になります。

融資を受けやすい年収は?

不動産投資は融資額が大きくなることもあり、審査も厳しくなります。審査対象は収入に関する部分が、やはり大きくなります。

融資には年収500万円が目安

不動産投資の融資には、年収で500万円がひとつの目安と言えます。そして、融資の目安が、年収の5倍から10倍と言われますので、2500万円から5000万円くらいの融資を受けられます。この金額は、都市圏でもマンション投資が可能な金額となります。尚、都市圏でも場所を選べばアパート投資にも手が届く金額となります。

年収が多い場合の投資先は?

年収が多ければ金融機関も融資に積極的になりますので、大きな投資が出来る様になります。一棟マンションなどでも条件も規模も大きいところが狙える様になりますので、より大きな収益額を狙うことも出来る様になって来ます。

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低い年収で融資は受けられるか?

不動産投資を始める時の年収は500万円が目安ではありますが、500万円以下の人も投資で収益を上げています。ただし、融資の上では不利になりますので、努力や注意が必要になって来ます。当然ながら、不動産投資に関する勉強が非常に大切になります。

年収300万円クラスでの可能性

ここで年収300万円クラスについて考えてみます。年収300万円とすると、仕事の属性なども不利とも思えますが、可能性はゼロとは言えません。ただ、金融機関は制限されますので、情報収集や粘り強い交渉も必要になります。当然ながらビジネスモデルのチェックも入るので、細かい部分まで網羅した提案が出来る様になる必要が出てきます。

金融機関を選ぶ

金融機関もリスクを嫌いますので、大きい銀行ほど融資先を選ぶ傾向が出てきます。ですから、年収が低い場合は金融機関の選択にも制限が発生し、融資条件も変わって来ます。

ただ、年収の少ない人向けに門戸を開いている金融機関で、多くの声が支持しているのが、日本政策金融公庫や商工中金となります。日本政策金融公庫や商工中金は、中小企業向けに融資をしており、不動産投資の融資に関しても行っており、全国をカバーする貴重な金融機関です。

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「資金ゼロ」は可能か?

不動産投資の広告について見てみると、時折「資金ゼロ」の広告を見ることがあります。そこで、ここでは「資金」ゼロがキーワードになる融資などについて見て行きます。

金融機関では「資金ゼロ」から対応する

金融機関の不動産投資ローンの広告を見てみると、「自己資金ゼロ」と書かれているのを見つけますが、当然この融資には条件が出てきます。主な条件は、「物件の担保力」「物件の収益性」「銀行との取引実績」などが挙げられます。

物件の担保力は、担保力が売却額を上回っている必要があります。また、収益性に関しては、毎月の返済が赤字にならない様な計画が出来ることが求められます。そして、金融機関との取引実績ですが、金融機関は初対面の相手には大金を融資することは無く、少額取引などから返済実績を構築する必要が出て来るのです。

不動産の投資信託

不動産の投資信託にJ-REITがあります。これは投資家から集めた資金でオフィスや商業施設などに投資して、家賃収入や売却益を投資家に還元するものです。利回りも高く、非常に少額で始められるので、手軽で条件の良い金融商品です。

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