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不動産投資

2018.2.16

不動産サイトに於ける”おとり広告”に騙さられないための方法

時折ニュースになりますが、誇大広告の問題は中々無くならない問題の様で、全国でも被害者が後を絶ちません。さて、賃貸不動産にもその様な広告の問題があります。「おとり広告」と呼ばれる問題です。

このおとり広告の問題は、不動産屋自体の問題であって、投資家には関係ないのでは・・・と、もしかしたら考えるかも知れませんが、投資物件がおとり広告に使われたりすると、物件に悪評が着いたりします。また、仲介を依頼している不動産屋がおとり広告を使っていたら、罰則がかかり、営業に制限がかかることもあり、物件の集客に悪い影響を及ぼすことも有り得ます。

おとり広告の問題は、決して対岸の火事ではありません。どのような物があるか、しっかりと覚えておきましょう。

賃貸不動産における「おとり広告」とは

モデル:家田湖美さん

不動産のおとり広告は、主に以下の3通りに分けられます。いずれも、広告を持って不動産屋に赴いても、当該物件の契約は出来ません。

不動産自体が存在しない

これは、例えば実在しない住所が記載されている広告を指します。現地近辺に行ってみると、該当する物件が見当たらないと言ったパターンです。

不動産は存在するが、取引の出来ない物件である

これは、広告に掲載されている不動産が実際に存在するのですが、第三者と契約が済んでいたりして、実際には契約出来ないパターンなどが挙げられます。

取引可能の不動産はあるが、取引をする意思が無い

これは、取引希望者が現れた場合、他の物件を勧め、当該物件の契約には応じないパターンなどが挙げられます。

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不動産でのおとり広告の違法性と罰則

モデル:家田湖美さん

不動産のおとり広告は法律的には、どの様になるかと言いますと、当然のことながら違法行為に該当します。消費者を騙す行為、或いは実在しない不動産を破格な価格で宣伝するなどは、宅建法(国土交通省など)や、不当景品類及び不当表示防止法(消費者庁)などに抵触することになります。

おとり広告は、不動産の購入を検討している人の心理を上手く利用し、来店者を増やし、成約に結びつけようとする行為となり、悪質です。

尚、これらの法律の違反による罰則は非常に重く、宅建業法によって業務の停止命令や、免許の取り消し、または6ヶ月以下の懲役などがある程です。

また、不当景品類及び不当表示防止法においては、措置命令が行われ、課徴金が発生する場合もあります。また、命令に従わない場合は、2年以下の懲役、あるいは300万円以下の罰金などの罰則があります。

おとり広告を出す不動産屋の背景について

モデル:家田湖美さん

ここで、おとり広告を出す不動産屋の事情について考えてみます。不動産屋の儲けは上限が法的に決まっています。また、手数料も成功報酬で受ける形となりますので、来店者数が多ければ多いほど成約に結びつける可能性が高くなります。

逆にこのことを言うならば、手数料を稼ぎ、収益を上げるためには、成約件数を伸ばさなければなりません。ですから、不動産屋にとって、来店客は喉から手が出るほど欲しい事情があり、その為に虚偽情報をおとり広告で流すのです。

ネット関連のおとり広告

モデル:家田湖美さん

不動産のおとり広告はネットにも存在します。ネットの例としては、成約しているにも関わらず、成約後も物件情報を削除せずに載せ続けたり、すでに入居している物件にも関わらずに広告を載せているもの、そして、実際の家賃よりも安く記載している物などがあります。

無論、不動産のポータルサイトも、おとり広告の問題を重要視しており、排除、撲滅を課題としており、様々な対策を行っています。

具体的には、不動産の業界団体から厳重注意を受けた業者に対しては、広告掲載を停止するなどの処分を行っています。

尚、この施策は、特にネット中心に営業展開をしている不動産屋に、非常に大きな抑止力があると考えられています。

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どの様な不動産屋がおとり広告を流すか

モデル:家田湖美さん

不動産業者も大小ありますが、集客力の強くない、小規模の業者に多く見られます。また、オープンして間もない、新しい業者に多いです。

不動産のおとり広告の見分け方

不動産のおとり広告は、投資ビジネスを続ける上でも注意が必要なので、見分けることが必要となり、また課題となります。おとり広告を完全に見分けるのは当然難しいのですが、見分ける手がかりはあります。ここでは、その手がかりについて述べます。

免許の更新状況を見る

おとり広告を使う業者は新しい業者が多いので、免許の更新状況が手がかりとなります。

不動産広告には宅建免許の番号が記載されていますが、これを見ると更新回数が分かる様になっており、その業者が新しい業者かを分かる様になっています。この番号の大きいほど免許の更新回数が多くて実績があり、信用できる業者と言うことが出来ます。

※免許番号は「国土交通大臣(2)第1234号」などになっていて、カッコ内の数字が更新回数です。

周囲の物件よりも安すぎる

不動産広告を見ていると、周囲物件よりも明らかに安すぎる物件を見つけることがあります。不自然に安い物件はおとり広告である可能性があります。

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