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不動産投資

2018.2.14

注意すべし!投資用不動産の引渡しと確認

不動産投資ビジネスのスタートは、投資用物件の引渡しの時となります。引渡しは物件の確認の上でのこととなりますので、非常に重要なステップともなります。ですから、事前に引渡しの一応の流れと、物件確認の際の注意点を把握しておくことは重要になります。

投資用不動産の引渡しの概略について

晴れて投資用不動産を取得し、大家としてデビューする運びになる「引渡し」ですが、意外に大きなイベントともなります。と言うのも、投資用物件の残金支払いや、抵当権に関する手続き、所有権の移転登記、金融機関の融資の実行手続きなど、様々な手続きが行われる場となるからです。その時には、不動産会社、金融機関、司法書士などが集合して、決済などの一連の手続きを行い、引渡しが完了する運びとなるのです。

不動産の引渡しの際には、買い主にも用意する物もあります。それは、残金や登記費用などの諸費用、そして必要書類などとなります。これらには漏れや不備があると、契約がその場で出来ない場合も考えられるので、不動産屋とよくよく確認して、間違いなどの無い様にしましょう。

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投資用不動産の引渡し及び確認の際の注意点

投資用不動産の引渡しの際にメインとするべきなのは、「支払いや書類の引渡し」も重要にもなるのですが、「不動産の仕様の確認」がより重要となります。確認の際には、仕様書や契約条件と合致しているかをよく確認しましょう。

新築不動産の場合のチェックポイント

新築不動産の引渡しの場合の確認は、メインが「あらかじめ決めた仕様」となっているかとなり、間取りや広さや構造、設備と言った一連の仕様を確認することとなります。

また、設備の仕様の確認や、工事の状態をも確認します。特に床や壁の傷などがある場合などは補修をしてもらいます。尚、意外に重要になるのが扉の建て付けです。開閉や動作がスムーズに行えるかなどをチェックしましょう。

次に、一棟アパートやマンションなどの場合ですが、一棟アパートやマンションは共用スペースの状態のチェックも忘れてはなりません。共用スペースの状態によって、不動産の印象が変わり、物件の収益性にも影響する場合もありますので、軽視すること無く、しっかりとチェックをしておきましょう。

また、外観の小さい部分のチェックも欲しいところです。意外に細かいところかも知れませんが、壁の傷や施工不良などは、内部への水の浸入を許し、建物に早くダメージを与えてしまう場合があります。可能な限りチェックしましょう。

尚、新築物件の場合は、粗悪な施工がされていることも有り得ます。床が傾いていたり、柱の垂直が出ていなかったりすることまで考えられるので、その様な点まで確認するのが望ましいです。

ここで課題となるのは、物件の状態の確認の手段ですが、確認手段の如何によっては精度も変わって来ます。ですから、柱の垂直や床の水平の確認の手段なども、知識として蓄えておきましょう。

中古不動産の場合のチェックポイント

中古物件の引渡しの場合は建物のベースが出来ているので、ある意味で安心が出来るかも知れませんが、物件の劣化の状況を見抜くことも必要にもなりますので、新築不動産を購入する時とは違った鑑定眼が必要にもなります。

一般には中古不動産の老朽化は築年数に比例するのですが、建物の建った環境によっても老朽化のスピードが違って来るのが実際のところです。例えば、海の近くの建物であれば、塩の影響を受けるため、金属部品の腐食が発生し、室外に設置されている設備も悪影響を受けている場合も有り得ます。また、幹線道の近くなど、排気ガスなどの影響を受ける場所でも金属部品は悪影響を受ける場合があります。その他にも、湿気の溜まりやすい場所などは、木の腐りが懸念されることもありますし、シロアリなどの発生なども有り得るのです。

その様に、中古物件を購入する際には、不動産一般の知識だけでなく、建築に関する知識や、設備、そして材料に関する知識もあった方が、失敗は少ないです。ですから、普段の建築や建材などの情報収集も大切になります。

リフォームなどを前提とする場合

投資用不動産として、コストメリットを狙うため、敢えて中古不動産を購入し、リフォームなどを施して収益力をアップさせようとする手段も、不動産投資にはありますが、この場合も引渡しの際の不動産の状態確認は重要となります。

もしかすると、「リフォームをするから、引渡しの際の物件確認は二の次で良い」との考えもあるかも知れませんが、不動産の状況如何によっては、リフォーム工事が非常に厄介になる場合が有り得ます。そして、その時は工事の難易度が上がるため、トータルコスト的に計画していた予算を上回る場合もあり、ビジネスを推進する上で不利となる場合もあるのです。ですから、リフォーム前提の不動産購入の場合においても、引渡しの際の確認はしっかりとしておきましょう。

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