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不動産投資

2018.2.14

賃借不動産の運営は、家賃交渉からの防衛で不労ではない現実

不動産屋に掲載されている物件情報には、場所や間取りや家賃などの不動産の基本情報が記載されています。不動産屋を訪れる顧客は、物件情報を見て、そして現地を見て契約を決めるのがセオリーです。しかし、中には困った人もいます。例えば家賃を値切って来る人でです。

賃借不動産の家賃交渉について

デパートなどで物を購入する際は、値札の通りの金額を支払うのが一般的ですが、それが例えば「会社対会社」の商取引などである場合、製品の仕様や数、あるいは購買条件や運送条件などによって、価格が双方によって決められます。その間に出て来るのが価格交渉となり、売る側は高額に、買う側は安く買おうとします。

さて、ここで不動産の賃貸借契約を考えましょう。不動産屋の物件情報には、物件の場所や間取り、築年数などが記載されていて、多くの場合は物件を内観した後で、物件情報に記載されている条件で契約します。

それでは、家賃が全部が貸主が設定した金額で契約が出来るか?・・・と言うと、実は全部が出来る訳ではありません。先に挙げた商取引の様に価格交渉が発生することもあるのです。入居希望者が家賃交渉を仕掛けて来るのです。

家賃交渉は賃借契約の際の他にも、入居中にもされることがあります。

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【不動産賃貸物件の成功は管理会社にあり】優秀な管理会社の正しい選び方

入居申込み時の家賃交渉について

賃貸借契約は一旦結べば簡単には解約は出来ませんが、その前ならば話し合いの余地はあります。入居希望者の内のある人たちは、この際に家賃交渉を仕掛けて来ます。実際の交渉金額は数千円単位になるかも知れませんが、それでも年単位で考えると、利回りに結構な影響を及ぼして来ます。

例えば家賃が5万円の物件で、2千円の家賃交渉をされて、その条件を飲んだ場合、4%の収入のダウンとなります。そして、その条件で契約を結んだ場合は、簡単に家賃アップは出来なくなります。

尚、こう言った場合の家賃交渉は、契約書の取り交わしのタイミングで切り出して来る場合、あるいは内観の時に切り出して来る場合がメインになります。

また、他の物件の仕様と比較して、それを家賃交渉の材料にして来るパターンもあります。特に、昨今ではスマホなどで写真や動画が手軽に撮れる様にもなっていますので、「あっちの物件は・・・」と言われやすいです。

入居者が家賃の値下げをお願い(交渉)してくるパターン

一般的に賃借不動産の契約期間は2年間となっていますが、この契約更新のタイミングを見計らって家賃交渉を掛けて来る入居者もいます。

賃借不動産の多くは不動産管理会社が家賃の窓口となるので、家賃交渉があった場合には、管理会社から話が来る形になります。ただ、この場合の家賃交渉は、入居申し込みの時点の家賃交渉と違って、入居者がどんな人物であるか分かっているので、その家賃交渉に応じるかどうかを決めやすいと言えます。

賃借不動産の家賃の増額及び減額について

ここで、賃借不動産の家賃の増額及び減額の請求について、法的に考えたいと思います。

賃借不動産の契約のベースは、借地借家法となっており、厚く借主を保護しています。この法律は特別法の位置付けとなっていて、他の法律が競合した場合においても、優先されることになる、非常に効力の大きい法律です。

家賃は増額請求も減額請求も出来ることにはなってはいますが、家賃の安定を図るために「期間中の家賃の増額及び減額をしない」と特約を作ったとしましょう。

法的には、この特約があれば、その特約通り増額が出来無い様になります。しかし、減額に関しては、減額をしない旨の特約があっても、減額請求が出来るとしています。つまり、契約書に「期間中に家賃の増額及び減額はしない」と特約があった場合には、増額請求は出来ませんが、減額請求は可能となっているのです。借主保護の良く分かる点と言えるでしょう。

尚、家賃の増額や減額が認められるためには、「土地や建物の租税や負担などの増加」「土地や建物の価格上昇」「経済事情の変動」「近隣の同種の建物に対して不相応になった時」を総合的に評価して妥当性が判断されます。

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もちろん出口戦略を考えた上で不動産投資を行なっていますよね?

賃借不動産の家賃防衛について

賃借不動産の経営において、家賃の額を防衛することは、大きな課題となりますが、時には交渉に応じた方が良い場合もあります。家賃を死守しようとすると、そこから空室リスクが発生し得るからです。

家賃8万円の物件を3千円値引いた時の損失は、年間で36000円ですが、3ヶ月空室にするならば、24万円のロスになってしまいます。そして、物件が仮に古くなっている場合など、収益性を上げるためのリフォームなども有り得るので、コストが掛かる場合もあります。

確かに、長期的に考えなければならないので、非常に難しい点ではありますが、不動産投資上の各リスクを考えた上で決断しましょう。

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