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不動産投資

2018.2.14

不動産投資を成功させるコツ!返済比率を考える

不動産投資において、ローンの返済を考えることは、ビジネスを運営する上で非常に大切です。

ところで、不動産投資の安全を測定する指標として「返済比率」があります。返済比率はローンの返済に、どれくらい余裕があるかの目安となり、事業の健全性を示す数値ともなります。

不動産投資における返済比率とは?

不動産投資を始める上で必要になるのが、不動産投資ローンになります。不動産投資ローンは住宅ローンと違い、「利益を得る」ための投資とも言えます。不動産投資は「資産形成」の意味もありますが、物件売却を見据えて「利益」を確保することも有ります。利益確保をメインの目的とするならば、ローンは全面的に否定されるべきものでは無く、収益がローンの返済を上回っているならば、儲けが出ていると言えます。

さて、問題となるのは、ローンの返済が収益のどれくらいの比率であるかと言うことです。これは収益に対するローン返済の比率となります、これを「返済比率」と呼び、低くなればなるほど、返済に余裕が出てきます。

例えば、月々の収益が100万円として、月々の返済が50万円とするならば、返済比率が50%となります。

この返済比率が小さくなれば、手元に残るキャッシュが増えることになります。ですから、不動産投資ローンの返済を考えるならば、この返済比率が小さければ小さい程、上手く行っていると言えるのです。

リスクについて考える。不動産投資ローンと返済比率

不動産投資ローンと返済比率を考える時、返済比率が小さい方が理想に近くなります。これを小さくするためには、返済を小さくするか、収益を上げることが考えられます。

そこで、物件の収益性が問題になって来ます。収益性を有利にするためには、立地条件の良い物件を選ぶことや、逆に投資金額を抑えて利回りを上げることが考えられます。家賃が上がれば収益が増えることになり、投資額が減れば、ローンの返済金額が小さくなると言う訳です。

ただ、不動産投資には様々なリスクが付き物です。空室リスク、家賃の下落、物件の老朽化による修繕の発生など様々です。そう言ったリスクの対処には、様々な費用が必要となります。

さて、ここで不動産投資ローンの返済比率とリスクについて考えます。返済比率が高い場合ですと手元に残るキャッシュが少ないため、例えば空室が発生した場合に、返済に弊害が出てきます。逆に言えば、返済比率にリスク分を考慮しておけば、安定的に不動産投資ビジネスを進めることが出来るのです。

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ローンの期間と返済比率

返済比率は小さい状態が望ましく、返済金額が小さければ有利となります。これは見る角度を変えるならば、返済期間を長く取って、月々の支払いを減らすことも対策になると言えます。ローンは期間が増えれば、支払う利子は増えますが、月々の支払いが減りますので、返済比率を下げる効果が期待できる訳です。

さて、そこで課題に上がるのは、金融機関からどうやって長期の融資を引き出すかです。そこで、金融機関が長期ローンとして納得する物件を選ぶ必要が出てきます。つまりは償却期間が長い物件が望ましいのです。

そこで、償却年数の長い物件を考えてみます。不動産投資においては、物件の耐用年数がポイントのひとつとなり、それでローンの期間が決まって来ます。耐用年数は、鉄筋コンクリート造が47年、鉄骨造が34年、木造が22年、軽量鉄骨造が19年となっていますが、金融機関のローンも、これに合わせた形で期間が変わって来ます。ですから、返済比率を少なくするためには、耐用年数の長い構造、つまり鉄筋コンクリート造が有利になるのです。不動産投資において、物件に鉄筋コンクリート造がもてはやされるのは、こう言った点に理由があるからです。

自己資金投入と返済比率

ローンの返済比率を有利にする手段に、不動産投資ローンに自己資金を投入することが考えられます。自己資金を投入すれば、元金がそれだけ減ることになり、返済金額が減るので返済比率が良い状態になる、と言うものです。

金利は元金に複利で掛かって来るので、元金を減らしてやれば、それだけ少なくて済みます。自己資金投入の意義は、返済金額トータルの意味もありますが、返済比率を良くする上でも、有効なのです。

ただし、出口戦略を考えるのであれば、自己資金は必ずしも多い必要は無いため、元金が重要とも限らない場合もあります。

いずれにしても、不動産投資事業そのものの方向性や、投資用物件の条件によっても変わって来るので、事業計画の十分な検討が必要になります。不動産投資は売却益を狙うビジネスや、家賃収入をメインとしたビジネスモデルなど、実に多彩です。返済比率に関しても、ビジネスモデルを考えた時、併せて設定出来れば良いと言えるでしょう。

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