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不動産投資

2018.2.10

不動産価格は落ちるのか?オリンピック後を見据えて不動産投資家はどうするべき?

不動産投資において、「オリンピック後」は、重要なタイミングとなります。そして、それを考える場合、不動産投資家の「英断」も重要になりそうです。

オリンピック後の状況を考えると

昨今の不動産市況を見てみると、東京の湾岸地域を中心にマンションの値上がりが見られ、ある意味不気味とも思えます。と言うのも、マンションは中古になれば価値が下落するのが一般で、この値上がりの動きは、それと逆行しているからです。

これはオリンピックを睨んでの、不動産投資家の買いがヒートアップしているからとも言われます。特に中国人投資家の動きが活発で、しばしば、日本に来ている中国人の不動産投資家の姿も報道されているのは周知の通りです。

さて、それではこの動きはいつまで続くかが問題となります。と言うのも、経験豊富な不動産投資家は、過去の相場の「上昇の終わり」と「不動産価格の急落」を知っているからです。特に昔を知っている投資家は、バブル崩壊をその目で見ています。そして、多くの人は、相場の節目となるのは東京オリンピック後と語っています。

オリンピック後と予想する理由は様々で、海外の不動産投資家の利益確保のために売りに転じる事態などを理由とする意見も多いですし、空室リスクの深刻化なども理由として挙げられます。

ただ、いずれにしても、オリンピック後は、経済情勢が変わりそうです。

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オリンピック後に海外の不動産投資家はどう出るか?

さて、ここで海外の不動産投資家の動きについて考えてみます。

海外の不動産投資家と、日本の不動産投資家の体質について比較してみますと、日本人の多くの不動産投資家は、資産化、税金対策、家賃収入と言った目的で投資していて、出口戦略はその後の位置づけとなっているケースが多いように思えます。

その一方で、海外の不動産投資家は、最初から売却益を睨んで投資している場合が大多数とも思われます。彼らにとっては節税対策も、老後の備えも縁遠いものであるからです。

それでは、そう言った海外の投資家は、オリンピック後にどの様に出るのでしょうか?これは、多くの意見をまとめるならば、「売却に出る可能性が濃厚」と言えるでしょう。そして、利益確定を考えるならば、その動きは加速度的になることが考えられます。

こうなると、オリンピック後の見通しとしては、下落が考えられ、「いつ手放すか」が問題になります。

不動産投資家向けの情報も注意すべし

ところで、ここで不動産投資家向けの情報ソースについても、注意すべきであることを述べておきましょう。

不動産投資に関する情報ソースには、ネットなどによる物や、不動産投資セミナーによる物がありますが、その情報元によって「書き方」までも違って来ることを思い出すべきです。

と言うのも、不動産投資におけるオリンピック後の動向に関しての情報は、肯定的なもの、中立的なもの、否定的なものがありますが、その発信元によって「立場」が異なるからです。

と言うのも、無料で不動産投資セミナーを行っている情報元が「不動産投資は止めるべし」と書くことは考えにくいですし、マンション査定サイトなどは、自社の査定の仕事を増やすため、危機感をあおる傾向が強いからです。また、ある種の情報ソースは、オリンピック後の予想は難しい・・・の様な、どっちつかずの情報を発信しています。

これらの事から考えられるのは、オリンピック後に関する情報収集も大切ですが、「情報の精査」が収集にも増して重要になって来る点です。

情報の精査は困難ですが、「言葉としての情報」よりも「数値としての情報」が頼りになります。状況判断も数値による物が正確性は増します。ですから、数値情報の収集も併せて行う様にしましょう。

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不動産投資における出口戦略を改めて考える

不動産投資における出口戦略を考える時、家賃収入と売却益のトータルで考えることが重要となって来ますが、利益の根幹となる家賃相場が落ち込み、更には売却時の相場までが落ち込むと、損益ばかりが膨らむ場合も想定し得ません。そして、そのキッカケと考えるべきなのが、オリンピック後です。

確かに過去の「オリンピック後」を参考に、今回のオリンピック後を推測する動きもあることは確かです。

しかし、出口戦略を考え、売却益を確かなものにするためには、オリンピック後を狙うよりも、現在の市況などを見据えて判断する方が良いとも判断し得ます。

不動産投資における「オリンピック後」はひとつの契機ではありますが、出口戦略を考えるならば、市況の「変化そのもの」を見抜く必要が出て来そうです。その際、不動産投資家の「眼」は実に重要です。市況を見抜く「眼」を養っておきましょう。

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