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2018.2.9

美女と考える!収益マンションを購入する際の利回りの目安とは

昨今は年金不安や給与が上昇しないなど将来の不安から副業を始める人が増えています。その中でも、低金利で金融機関からお金が借りやすくなったこともあり、収益マンションなど不動産投資ブーム。しかし、東京オリンピックやアベノミクスなどで物件の価格は高くなっているので、今から始めても大丈夫なのとお考えの方も多いでしょう。

収益マンションを購入する際に参考になるのが利回り。利回りには表面利回りと実質利回りがあり、どちらを目安に購入すれば良いのでしょうか。

今回は利回りについてお話したいと思います。

収益マンションを買うには利回りを見る

収益マンションの収益を比較するには利回りを参考にします。利回りとは簡単にいうと物件価格に対して年間の家賃収入がどれくらいの収益を上げているか見る指標です。利回りには、表面利回りと実質利回りがあり、計算の仕方が異なります。

では、表面利回りと実質利回りの違いとは?

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収益マンションの表面利回りとは

利回りとは、定期預金の金利や株式の配当などにも使われ、使ったお金で年間にどれくらいの収益が上げれるかを表しています。例えば、100万円を1年定期した場合に1万円の利息を得ることが出来たとすると、利息1万円÷預金100万円×100=利回り1%。収益マンションの場合の収入は家賃収入。

例えば、価格が1,000万円で年間家賃収入が50万円の物件を現金で購入するとします。その場合は、年間家賃収入50万円÷物件の価格1,000万円×100=利回り5%

この利回りを表面利回りといいます。

不動産ポータルサイトの物件情報や不動産会社で出される資料の利回りと言えばこの表面利回りです。しかし、実際は収益マンションを購入する際の購入費用、賃貸経営をすると運営費が掛かります。そのため、購入費用や運営費を考慮して実質の利回りをシミュレーションする必要があります。

 

実質利回りを収支シミュレーションすることも大事

実質利回りをシミュレーションすることで実際の経営に近い収益がわかります。では、実質利回りはどのように計算すれば良いのでしょうか。実質利回りは、収益マンションを購入する際の購入費用を物件価格に上乗せし、年間の家賃収入から賃貸運営費を差し引きます。購入費用には、仲介手数料、登記費用、銀行への融資手数料等、運営費には、管理費・修繕積立金、賃貸管理費用、固定資産税等があります。

収益マンションの場合は、購入費用を約10%、運営費は年間家賃収入の約25%。例えば、表面利回りの例と同じ、価格を1,000万円、年間家賃収入が50万円の物件を現金で購入すると購入費用100万円、運営費は12.5万円。

その場合は、(年間家賃収入50万円-運営費12.5万円)÷(物件の価格1,000万円+購入費用100万円)×100=利回り3.4%

この利回りを実質利回りといいます。同じ条件でも、先ほどの表面利回りが5%、実質利回りだと3.4%と利回りは悪化します。購入しようとしている収益マンションの表面利回りが高くても、運営費が高い場合だと実質利回りは大きく下がってしまいます。この部分を理解して物件を選ぶ必要があります。

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収益マンション購入時の利回りの目安は

では、実質利回りを理解した上で、収益マンションを購入する場合の利回りはどのくらいを目安にすれば良いのでしょうか。目安にする利回りは購入するエリアによっても変わりますが、実際にご自身がどの程度の利回りを期待しているかが基準になります。ご自身の期待する利回りを上回っているかどうか、低い場合はエリアを変えて物件を探さないといけません。

目安は自分の期待する利回りとの比較

例えば、年間5%の利回りで良いという人もいれば、20%ないと嫌だという人もいます。なので、収益マンションに対する利回りの目安は人によって変わるということです。同じ収益マンションを買うなら当然利回りが高い方が良いと思うでしょう。

しかし、利回りが高いということは、その分リスクも高いということ。東京都港区など超一等地であれば、駅徒歩10分の収益マンションだと表面利回り5%程度。しかし、地方の駅徒歩20分の収益マンションだと20%の利回りでも買わないかもしれません。期待する利回りを決める際は、自分が安全な投資をしたいのか、リスクが高くても収益が多い方が良いのかなど収益性と安全性のバランスを考えながら検討する必要があります。

利回りの目安を決めたら物件を探す

収益マンションを探す場合に、期待する利回りを目安に目標が達成できそうなエリアを何か所かピックアップします。現在であれば、人口減少などの影響も考えて首都圏に投資する方が増えており一極集中などと言われています。首都圏の表面利回りは、築古ワンルームマンション(20㎡以下のユニットタイプ)駅徒歩10分圏内で東京23区内6%~7%程度、横浜、川崎7%~8%程度、埼玉、千葉の主要都市で8%程度。

その他では、大阪市、名古屋市、福岡市といった大都市でも主要エリアであれば7%~8%程度。10%以上を求めるとなると東京都であれば23区外、神奈川県であれば横浜、川崎外、その他の大都市でも主要エリア外で探すことになります。

目安を決めたらそれ以外は購入しない

目安を決めたらそれ以下の物件は、基本的には余程魅力がある物件以外は外すようにし、物件が無い場合は購入しないという気持ちを持って投資してください。収益物件を含めた投資で失敗する人の多くは、利益を早く得たいと思って焦って投資をしてしまうからです。又、目安を決める際もリスクと安全性のバランスを十分考慮して決めましょう。

あまり高い利回りを求めるのはリスクが高い投資となります。最終的には利回りが低くても、首都圏など安定したエリアに投資する方が期待した収益を上げることが出来ることもあります。ご自身の投資経験などを含めて目安を決めて、不動産投資を成功させてください。

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