MENU

不動産投資に関する情報メディア

不動産投資

2018.2.9

サラリーマンが不動産投資を始めたけど儲からないのはなぜ?

昨今の不動産投資ブームでここ数年の間に投資用の不動産を購入したという方も多いでしょう。

不動産投資はミドルリスク・ミドルリターンの投資と言われ、比較的安全で利益も出しやすい投資のはずですが、中には不動産投資を始めたけど儲からないという方も多いと思います。不動産投資で儲からない人のほとんどがそのリスクを理解しておらず、不動産業者に任せっきりにしてしまって失敗しています。

不動産投資においては、運営費や空室率などきちんと自分で確認し、その不動産の収益構造を理解した上で投資しないといけません。特に、儲けることが難しい新築ワンルームマンション投資や今後人口減少で苦戦が予想される地方物件への投資は注意が必要です。

今回は、不動産投資で何故儲からないのかについてお話ししたいと思います。

儲からない不動産投資とは

不動産投資は、購入した不動産を住居や貸事務所、店舗などで賃貸することによって家賃収入を得ることで収益を上げる投資です。そのため、周辺相場よりも高い賃料で貸すことができて、運営費を安い、退去が少ないとなれば間違いなく儲けることができます。そう考えると不動産投資で儲からないのは、賃料が相場より安い、運営費が高い、空室率が高いといった問題があると考えられます。

運営費が高い

動産を購入する際に注意しないといけないのが運営費。

儲からない人の多くは、購入段階で運営費の見積もりが甘い、そもそも運営費を計算に入れていないといったケースです。運営費は、マンションだと管理費、修繕積立金、賃貸管理費、固定資産税、アパートだと清掃費やビルメンテナンス費用、賃貸管理費、固定資産税、共用部の電気・水道代など。

エリアや建物のグレードに関係なく、同規模の物件であれば運営費は同じ程度掛かります。

マンションの場合だと管理費、運営費が高かったり、賃料が低い地方だと運営費が割高になっているケースがあります。
一般的な表面利回り(年間の収入÷購入価格×100%)で見ると高利回りでも、実際に運営費を引くとそんなに利回りが高くないケースも。

そのため、購入前に毎月の運営費がどのくらい必要かを正確に把握しておくことが重要です。

不動産の空室率が高い

高利回りの地方物件に多いのがこれ。

物件価格が安く、高収益が見込まれるので魅力的に感じるかもしれませんが、地方の場合は賃貸需要が少なく、空室になった場合は長期化する傾向にあります。

更に、長期化すると空室対策で賃料を下げたり、フリーレントにしたり、広告料を高く設定するなど入居してもらうのに運営費以外に多くの費用が掛かるケースも。

又、入れ替わりの激しいと原状回復費やハウスクリーニング代、鍵交換代などの経費が掛かるので予想以上に収益が悪化してしまうこともあります。

実際にかかる運営費はもちろん、目に見えない空室も不動産投資では重要な要素です。

サラリーマンが陥る不動産投資でよくある失敗例

運営費や空室率も大きな要因のひとつですが、地方RCマンション投資や新築ワンルームマンションなど最初からリスクの高い投資があるのも事実。

不動産業者からのしつこい営業電話に根負けしてしまい、契約書にハンコを押してしまったという方も多いのではないでしょうか。では、こういった投資は何故儲からないのでしょうか。

【関連リンク】

不動産コンサルが語る、多くのサラリーマンが不動産投資で失敗する理由

不動産営業マンが語る不動産投資における失敗例をご紹介

地方中古RCマンション投資は要注意

新聞やメディアなどで不動産投資で失敗して自己破産した例で挙げられるのがこの地方RCマンション投資です。すべてが失敗する訳ではありませんが、物件選びを慎重にしないと中々儲けることはできません。医者や弁護士、上場企業の役員など高収入の方に被害が多いのが特徴で、銀行でも融資が出やすく高い物件が購入できるので狙われます。

地方中古RCマンションは、銀行の融資で評価が出やすく、高属性であれば物件価格の全額融資してくれるフルローンを組むことができるので資金を使わずに数億円の物件を購入することができます。不動産業者の営業マンは、少ない資金で月数十万の収入を得ることができるということで、それならと購入します。

実際には、地方物件の場合、空室が多かったり、賃料が安いことも多いですが、不動産業者はサブリースをしたり、フリーレントを使うなどして無理矢理物件を満室にして銀行へ審査を出しているケースも。

運営していくとサブリースの場合だと家賃の減額や最悪は解約、賃貸管理の場合だと空室が増える、空室期間が長くなるなど収入が減っていきます。

築年数の経っている中古物件だと、それに加えて設備の修理や交換など大きな費用が必要なります。最初は給料から持ち出して払って持ちこたえていたものが、出費は増えるばかり。そのうち持ちこたえられなくなり売却、売却しても返済できなければ自己破産。

地方中古RCマンション投資は上手くいけば高収益を上げられる可能性もありますが、エリアの分析など投資経験がないと非常に難しく、手を出さない方が良いでしょう。

不動産投資で新築ワンルームマンションは儲からない

新聞などで「月一万円の持ち出しで夢の新築ワンルームマンションのオーナーに」といった広告を見たことがあると思います。

新築ワンルームマンション投資は、デベロッパーが直接売主になるので不動産業者の仲介手数料がいらない、良い条件で融資が組めるといったメリットがあります。

しかし、新築の場合は、新築プレミアム価格ということで物件価格の2割程度がデベロッパーの儲けとなっており、購入した時点で2割程度高い価格で購入しているのです。

更に、賃貸の賃料もプレミアム賃料なので、10年も経てば1割程度下がります。最初は1万円の持出しが、10年後には数万円の持出しに。

買えるからと営業マンに乗せられて1戸1,500万程度の物件を3件も買ってしまうと損失は1000万を越えます。

仮に10年後に売却しようとすると、賃料は1割下がっているので物件価格も大きく下がります。新築ワンルームマンションを運用中も赤字、売却時も赤字となるのでまず儲かりません。唯一儲かるとすれば、都心の一等地の物件を購入した場合に価格が大きくあがった時だけですね。

【関連リンク】

新築木造アパート投資。でも木造アパートの騒音はどうなの?

不動産投資で新築アパートを建てることのメリットとデメリットを中古アパートと比較してみた

【2018年版】プロが教える!不動産投資で差をつけるための全手法

不動産投資はコスト意識とエリア選び

不動産投資は買ってしまえば後は不動産業者にお任せという方も多く、物件選びさえ間違っていなければそれでも問題ありません。

しかし、運営費が高い、空室率が高いといった物件を選んでしまうと儲からない投資になってしまいます。そのため、コスト意識を持つことが重要です。

又、不動産投資はエリア選びさえ間違わなければ成功しやすい投資。

今後人口の減るような地方エリアではなく、都心部でも人口の集中してくるようなエリアを選んで投資するべきです。コスト意識を持ち、エリア選びを慎重に行うことで、儲かる不動産投資を行ってください。

  • Share SMIVE
  • Twitter
  • Facebook
  • Google+
  • bookmark
  • SNS

  • Twitter
  • Facebook