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不動産投資

2018.2.2

不動産投資における主要都市の平均利回りは?

不動産投資を比較する上で重要な指標となるのが利回りです。利回りは物件を賃貸して家賃収入を物件の価格で割ることで計算が出来、現金で物件を購入した場合にその投資した資金がどの程度で運用できるかがわかります。

期待できる利回りが高い方が投資効率は上がりますので、同じ収入なら物件を安く買えば買うほど利回りは上がるので皆さん出来るだけ安く買おうとするわけです。しかし、利回りが高いということは、裏を返すとリスクが高いということでもあります。都心部に比べて、地方のほうが利回りが高いのはそういった理由からです。

今回は、利回りについてのお話と主要都市の平均利回りはどの程度なのかお話したいと思います。

不動産投資における利回りとは

不動産投資では、物件の収益性を見る際に利回りを使います。利回りを計算することで、投資した資金が年間どれくらいで運用できるかを比較することが出来ます。

利回りの計算方法

例えば、1,000万円の物件を購入し、年間の家賃収入が50万円だったとします。

利回りの計算は、年間の家賃収入50万円÷物件価格1,000万円×100=5%となります。不動産投資では、この計算によって計算された利回りを表面利回りと言います。

実際に不動産投資行う場合は、購入諸経費や運営費が掛かるのでもう少し利回りは下がるので、こういった経費を参入して計算して利回りを出さないといけません。これを実質利回りと言います。

物件を購入する際には、実質利回りを計算して検討する方が良いですが、経費は物件によってことなるので、エリアの違う物件などを比較するときは表面利回りで比較します。

ワンルームマンションの平均利回りは?

では、サラリーマン大家さんなど初心者向けの投資と言われるワンルームマンション投資では、どのくらいの利回りで物件は取引されているのでしょうか。

首都圏(東京都、神奈川県、埼玉県、千葉県)、大阪市、名古屋市、福岡市といった大都市圏の平均利回りをご紹介します。※今回は平均利回りということで、部屋の広さ、築年数等を考慮していませんが、築年数が新しい場合は利回りはより低くなります。

首都圏の平均利回り

昨今の不動産投資ブームによって安全な投資先として首都圏のワンルームマンションへの投資が集中していくこともあり、首都圏の平均利回りは全国的に比べてかなり低め。

ワンルームマンション投資の首都圏の平均利回りは、東京都5.9%、神奈川県7.6%、埼玉県10.3%、千葉県9.8%となっています。東京都では、23区内の平均利回りが5%~6%となっており、都心3区と言われる港区4.3%、千代田区4.8%、中央区5.1%と非常に低い利回り。

首都圏へ投資が集中する理由としては、東京オリンピックなど今後も開発が進むので物件価格の上昇が期待できる、賃料が他のエリアに比べて高く、賃貸需要が安定している点にあります。

大阪、名古屋、福岡の平均利回り

大都市と言われる大阪市、名古屋市、福岡市も首都圏に比べると平均利回りはやや高めですが、首都圏と大きな差はありません。

各都市ののワンルームマンション投資対象エリアの平均利回りは、大阪市内では北区5.4%、中央区5.9%、西区5.8%、名古屋市内では中区6.2%、中村区6.0%、西区6.0%、福岡市内では博多区6.6%、中央区7.0%、西区6.3%。首都圏と比べると大阪の利回りはほとんど変わりませんが、物件としては築年数の浅め、バストイレ別、広めの物件を購入することが可能です。

又、ワンルームマンション投資としてオススメしているエリア対象外となると利回り10%以上の物件も多くなり、空室リスクなどリスクが高くなるエリアになります。

アパート投資の平均利回りは?

効率的な投資をして規模を拡大したいという方に人気のアパート投資。アパート投資ではどのくらいの利回りでどのくらいの利回りで物件は取引されているのでしょうか。首都圏(東京都、神奈川県、埼玉県、千葉県)、大阪市、名古屋市、福岡市といった大都市圏の平均利回りをご紹介します。

首都圏の利回り

アパート投資も首都圏が人気の為、首都圏の平均利回りは全国的に比べてかなり低め。首都圏では、都心部の好立地エリアは土地が高いのでワンルームマンションが建設されることが多く、、アパート投資はそのエリア外が中心になります。

東京都23区内でいうと都心3区と言われる港区、千代田区、中央区ではアパート建設はまずありません。新宿区、渋谷区、文京区など山手線の内側ではほとんどありません。最近では、練馬区、板橋区、中野区、葛飾区、北区、足立区といったエリアでのアパート建設が増えています。

アパート投資の首都圏の平均利回りは、東京都6.3%、神奈川県7.8%、埼玉県8.2%、千葉県8.8%。東京都、神奈川県はアパート投資の方がワンルームマンション投資よりも平均利回りは高くなりますが、埼玉県、千葉県はアパート投資の方が低くなっています。

大阪、名古屋、福岡の利回り

ワンルームマンションと同様に大阪市、名古屋市、福岡市も首都圏に比べると平均利回りはやや高めですが、首都圏と大きな差はありません。首都圏同様に都心部エリアではアパート建設は少なく、ワンルームマンションのエリア外での投資となります。

各都市ののアパート投資対象エリアの平均利回りは、大阪市内では東淀川区6.3%、鶴見区8.0%、堺市7.3%、名古屋市内では千種区5.4%、中村区6.8%、緑区6.0%、南区8.0%、福岡市内では博多区6.5%、中央区6.2%、西区6.5%。大阪では、大阪市、堺市といった大型都市、名古屋では中区を除いた市内、福岡市ではワンルームエリアもアパート投資対象エリアとなります。

アパート投資では、地方は賃料が低く中々利回りを上げることが難しく、首都圏とほぼ変わらない利回りで推移しています。そう考えるとアパート投資をするなら物件価格は高くなりますが、首都圏で投資する方がリスクは低いと思います。

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利回りが高い=リスクも高い!

平均利回りを比較してきましたが、首都圏、大都市圏の利回りは大きく変わりませんが、その他のエリアであればもっと高い利回りが期待できるのも事実です。しかし、今回あえてご紹介しなかったのは首都圏、大都市圏と比較するとリスクが高いと考えられるからです。首都圏、大都市圏への投資よりも地方への投資が利回りが高いのは当然と言えば当然。

何故なら、地方では空室率も高く、賃貸需要も少ないので、その分リスクが高くなるからです。そのため、初心者の場合はリスクの高い地方物件ではなく、出来れば首都圏、都心部の物件を購入する方が安全です。一度賃貸経営を経験し、リスクを理解した上でリスクを取った投資を行うべきです。

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