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不動産投資

2018.1.19

自分で住むために収益物件を購入するのってどうなの?

入居者が退去すれば済むことは可能

入居者がいると収益物件にすぐ住むことは出来ません。

通常賃貸借契約は、所有者が変わっても引き継がれ、入居者に退居してもらう為には物件が倒壊するなど正当事由が必要になります。

貸主が自宅用として住むという場合は、正当事由として認められるケースが少ないので、賃貸中の物件はすぐ住むことは出来ないと思っておいた方が良いでしょう。

しかし、収益物件の中には空室の状態で売買されているものもあり、所有者は自分自身なので、退去するなど空室の状態であれば貸そうが自分で住もうがそれは自由です。

この場合は、収益物件に住むことは当然可能ということになります。

例えば、居住用として収益物件を購入するケースで多いのは、子どもが大学で都心に行くのでどうせ家賃を払うならワンルーム物件を購入してしまうというケースですね。

この場合は、子どもが卒業したらその後は収益物件として運用出来るといったメリットがあります。

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収益物件に住むのはデメリットが多い

収益物件を自宅用として購入する場合は、自宅用として購入する時に使える住宅ローンや住宅ローン控除が使えません。

金利が安く長期借りれる住宅ローンと比べると、収益物件を購入する時に使う不動産投資ローンは金利も高く期間も短くなってしまうので、月々の返済も多くなってしまいます。

自宅用として収益物件に住むのは、デメリットが多いと言わざるを得ません。

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住宅ローンや控除が使えない

自宅用の場合、㎡数や築年数に制限はありますが、現状であれば1%を切る低金利に加え、35年といった条件で住宅ローンを組むことが出来ます。

しかし、収益物件として購入する場合は、不動産投資ローンは金利が高く期間も短くなるので、毎月の返済も多くなります。

又、自宅用を購入する時に使える住宅ローン控除などの様々な控除が使えません。

住宅ローン控除では、条件によって所得税から10年間1%控除できるので、これを使わないのはもったいないですよね。

せっかく自宅として住むのであれば、住宅ローンを使って住宅ローン控除が使える物件を選ぶ方が良いですね。

収益物件として運用すれば家賃収入が入る

収益物件として売却されている物件の多くは、ワンルームマンションが多く、自分で住むというよりは賃貸向けの物件と言えるでしょう。

そのため、自分で住むには、設備や間取りも賃貸向けに作られていることが多く、自宅用として作られた物件よりも設備のグレードが低い場合も多く、自分で住むと物足りなさを感じてしまうはずです。

せっかく収益物件として購入したのに自分で住んでしまうと、家賃収入が入らず返済も自己資金で行う必要があります。

自宅用の物件は敢えて収益用物件を購入するメリットはほとんどないと言っていいでしょう。

自分で住むなら、収益物件としてではなく自宅として購入すべき

入居者がいない状態であれば、収益物件に住むことは出来ます。

しかし、収益物件に自分が住む場合のメリットはほとんどありません。

自宅用として購入すれば住宅ローンや住宅ローン控除を受けることが出来、収益物件よりもグレードの高い物件を購入することも可能ですが、収益物件として購入するとこういったメリットが使えません。

逆に、転勤などで自宅として使っていた物件を賃貸して収益物件にする場合は、条件の良い住宅ローンを使って不動産投資が出来るのでメリットも多いと思います。

収益物件を購入したけど、空室が埋まらないので自分で住むというケースは仕方ないかもしれませんが、自分で住むのであれば、あえて収益物件を購入せずに自宅用として購入するべきですね。

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