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2018.1.19

初心者でも手掛けやすい戸建の賃貸投資が人気なワケ

高利回りで少ない資金でも始められるので人気の戸建て賃貸投資。

最低自己資金は100万円あれば投資することが出来るので、サラリーマンが副業として、自営業者や主婦なども資産形成の為に投資をしています。

ワンルームマンション投資なども融資を受けることが出来れば100万円程度の自己資金で投資することが出来ますが、自営業者や主婦だと中々融資を受けることは難しく、手軽に始められる戸建て賃貸が注目されているわけです。

では、戸建賃貸投資とはどういった投資なのでしょうか。

不動産投資を始めるには戸建賃貸から

モデル:北川莉菜さん

昨今の年金不安や賃金の上がらない状況から、ある程度運営を業者に任せることが出来ることから、副業として取り組みやすい不動産投資に注目が集まっています。

サラリーマン大家さんなど融資を利用できる人達は、ワンルームマンション投資やアパート投資を行っていますが、自営業者や主婦など融資を受けることが難しい方は現金で不動産を購入するしかありません。

そこで、少ない自己資金で始めることが出来る戸建賃貸投資が注目されています。

戸建賃貸投資とは

最近では、空き家問題など全国的に空室が増えている状況もあり、使われていない戸建てなども多く、築年数の経った戸建が市場に出回るようになりました。

そういった戸建の中でも、建築基準を満たしていないので同様の物件を建てることが出来ない再建築不可や家が傾いているといった訳あり物件は安く、100万円以下で購入できるものもあります。

戸建賃貸投資では、そういった安い物件を購入し、最低限のリフォームを行い、入居者に賃貸して収益を上げます。

物件によっては、賃貸するためのリフォームが高く掛かることもあり、購入前にいくらリフォームが掛かるかをきちんと計算しておかないと結果儲からないといったケースも。

そのため物件選定が非常に重要な投資になります。

工夫次第で高利回りを実現

戸建賃貸投資で高利回りを実現するには、、

  1. いかに安く物件を仕入れるか
  2. リフォーム費用を以下に抑えるかが重要になります。

2DK~3DK程度の戸建の場合、賃貸すると4万円~5万円程度の家賃を得ることを想定して物件をリフォームします。

築が古いので、あまりお金をかけてもそんなに家賃が大きく上がらないこともあり、水回りも含めて最低限のリフォームで抑える必要ある訳です。

一般的に言われているのが、賃貸がついて売却する際に物件の利回りが15%以上になるように仕入、リフォームにお金を掛けます。

例えば、月5万円の家賃だと年間60万円、物件の利回りが15%ということは、60万円÷15%=売却価格は400万円くらいになります。

現在の市場であれば、場所にもよりますが物件の利回りが10%以上あれば売れるということもあり、最低15%以上の物件に仕上げておけばリスクは低いという訳です。しかし、どうせやるなら利回り20%以上目指したいと思われる方も多いと思います。

戸建賃貸で高利回りを実現している人の多くは、いわゆるDIY(ドゥー・イット・セルフ)、自分でリフォームをしています。壁紙や床など費用が掛かる部分を自分で出来れば、リフォーム費用を抑えることが出来ます。

DIYの技術アップさせ、自分でリフォーム出来ることが増えれば高利回りを実現出来ます。

戸建賃貸投資をする上でのデメリットは

モデル:北川莉菜さん

そんな高利回りが期待できる戸建賃貸ですが、やはり融資が使えない、戸数が増えるまで修正が安定しないなどデメリットも多くあります。

こういったデメリットを理解した上で投資を行うことが戸建投資を成功させる近道になります。

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融資が使いにくい

少し前までは、日本政策金融公庫などが融資をしてくれることもありましたが、戸建賃貸など不動産投資をする人が増えたこともあり、最近は融資をしてくれないという話を聞きます。

又、築30年以上といった築年数が古い物件が多いので、銀行などで融資してくれる場合も土地に対しての融資となるので、土地が再建築不可などであれば融資をしてくれません。

融資を使えないと現金で購入していくことになるので、戸建賃貸投資では規模を拡大するのに時間が掛かるというデメリットがあります。

戸数が増えるまでは収支が安定しない

戸建賃貸の場合は、融資を受けることが出来ないので戸数を増やすまでに時間が掛かるというお話をしましたが、そのため、戸数が増えるまで中々収支が安定しません。現金で投資を行っているので退去しても支払いが発生する訳ではありませんが、収益を考えるとやはり大きなマイナスになります。

特に1戸、2戸しか持っていない状況で2戸とも退去されるというような事態が起こると大変です。

そのため、戸建投資では、家賃を低く設定することで長期に住んでもらえる入居者を探す、入居したら長く住んでもらうためにクレーム対応は迅速に行うといった対応が必要です。

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物件によってはメンテナンス費用がかかる

モデル:北川莉菜さん

戸建賃貸で成功するには、やはり仕入とリフォームが重要です。

しかし、戸建賃貸では築の古い物件を購入するため、設備や建物自体に問題が発生し、予想外にメンテナンス費用が掛かるといったことも。そのため、購入時には給湯器や水回りなど入居者が日常生活において故障すると困るものについては最初のリフォームできちんと交換しておく方が良いでしょう。

しかし、ガス給湯器であれば10万円程度で交換できますが、バスやキッチンの交換が必要な場合はかなり高額なリフォーム費用が発生します。

戸建賃貸において、物件を購入する際には設備や水回りの費用がどのくらい掛かるかについては必ず確認するようにしてください。

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