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不動産投資

2018.1.19

不動産投資の失敗例!高利回りに見える地方一棟中古RCマンションへの投資

将来の不安から副業として、低金利時代の有望な投資先として不動産投資が注目され、ここ数年は空前の不動産投資ブームとなっています。

不動産投資は、他の投資と比べると金融機関からの融資を受けてレバレッジをかけることが出来るので収益性が高く、価格変動が緩やかといった点でリスクも低いと言われており、ミドルリスク・ミドルリターンの投資と言われています。

リスクが低いと言われている不動産投資ですが、投資ですからやはり失敗することもあります。

今回は、不動産投資の失敗例として多い、高利回りの地方一棟中古RCマンションについてお話ししたいと思います。

メディアで取り上げられる不動産投資の失敗例

不動産投資の失敗例としてよく新聞やメディアで取り上げられるのは、新築ワンルームマンション投資と高利回り地方一棟中古RCマンション投資です。

こういった投資は、どうして失敗してしまうのでしょうか。

新築ワンルームマンション投資

新築ワンルームマンション投資は、マンションを建設するデベロッパーから直接物件を購入し、賃貸することで収益をあげる投資です。

メリットは、売主から直接購入するので仲介手数料がいらない、団体信用生命保険に加入出来るので生命保険代わりになる等があります。

しかし、新築ワンルームマンション投資では、新築購入時は物件価格、賃料ともにプレミアム価格となっており、年々下落する為、物件価格が値上がりするような都内の一等地でないと中々成功するのは難しい投資になります。

月々一万円の出費でオーナーになれるといった営業され、一万円くらいならと購入すると、賃料は年々下がり、支払いはドンドン増えていきます。

又、節税効果があると言われていますが、節税効果は購入した初年度だけでその後はほとんど効果がなく、営業マンに相談するともう一戸書いましょうということで次々買わされます。

こうやって赤字がドンドン増えていき、最後は物件を手放すことになります。

物件価格が上がっていれば売却すれば良いですが、プレミアム価格で購入しているので売却時には大きく値下がりし、ローン残高以下の価格でしか売れないということもあり、最悪は追い金をしないと売れないとなります。

追い金出来ないと最後は自己破産するしかありません。

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地方一棟RCマンション投資

首都圏など都市部は物件価格が高騰し、利回りが低下しているため、利回りの高い地方の物件に目を向ける方も増えています。

同じ投資をするなら利回りが高い方が良いですよね。

しかし、利回りが高いということはリスクも高い、その利回りで売り出さないと買ってもらえない物件だということです。

とは言え、利回りが高い物件を購入したいという方も多く、不動産業者はそういった人をターゲットに高利回りの地方一棟中古RCマンションを仲介する訳です。

一棟中古RCマンションは、物件価格も数億円と金額も大きく、金融機関の審査も通りやすいので不動産業者としては、手数料も多くもらえるので旨味のある物件です。

購入者もフルローンで組めることが多いので、購入当初は自己資金も少なくてよく、利益がでるならと購入してしまいます。

しかし、高利回り地方一棟RCマンション投資では、購入時はキャッシュフローが出ますが、運営すると空室の増加、賃料の下落、設備などのメンテナンス費用の増加などにより持ち出しが増え、最終的には破綻してしまうことになります。

高利回りの地方一棟中古RCマンションは、高額な為、失敗する人の多くが医者や弁護士、上場会社の役員といったこう属性の人が多いのが特徴です。

不動産投資で失敗しない為には

では、何故不動産投資に失敗してしまうのでしょうか。

失敗する人の多くは、一棟マンションなど高額な投資にも関わらず、不動産業者の営業マンに簡単に一任してしまいます。

営業マンによっては、自分の利益が上がれば良いということで収益の上がらないような物件を紹介するケースもあります。

不動産投資で失敗しないためには、紹介された物件の収益力やそのエリアが将来性があるのかきちんと検証する必要があります。

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利回りよりも実際の収益力を重視する

高利回りだからすべてリスクが高い訳ではなく、賃貸ニーズのあるエリアで賃料も取れる収益力のある物件であれば問題はありません。

地方一棟中古RCマンションを購入するのであれば、そのエリアの賃貸ニーズ、賃料が適正かどうかなどきちんと検証して収益力のある物件であれば問題はない訳です。

営業マンに丸投げしてしまわず、自分で物件を見る力をつける必要があります。

出口戦略も考え将来性のあるエリアへ投資する

不動産投資は売却して初めて利益が確定する投資です。

運営期間中にいくら利益が上がっても売却時に大きく値下がりするような物件だと最終的にマイナスになってしまうというケースも多々あります。

そのため、物件の購入を検討する際には、10年後に売却したらこの物件はどれくらいで売れるのかを想定しておく必要があります。

地方への投資を考えると、人口の減少も大きく、エリアによっては賃貸需要が大きく減ってしまう場合もあり、エリア選定をきちんと行わないと出口=売却時に大きな損をしてしまうことになります。

不動産投資では、出口戦略も含めて、将来性のあるエリアに投資することが重要です。

購入後の運営も見据えた不動産投資を

不動産投資で失敗する人の多くは、不動産業者の営業マンを信頼して丸投げしてしまい、自身が購入する物件の調査をせずに購入しています。

高利回り地方一棟中古RCマンションを含め、不動産投資を行う限りは、営業マンに任せて不動産投資に失敗するのも投資家としての判断なので誰のせいにも出来ません。

実際の運営は不動産業者に任せるにしても、やはり不動産投資として成り立つエリアなのか運営のシミュレーションを行っておかないと失敗する確率は高くなってしまいます。

不動産投資を行う際は、購入後の運営を見据えて不動産投資を行うように心がけてください。

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