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2018.1.19

地震が起こっても大丈夫?マンションの寿命はどのくらいなの?

地震の多い日本では、大きな地震が起こる度に建築基準法が改正され、耐震基準も厳格化されています。

皆さんも耳にしたことがあると思いますが、マンションには旧耐震基準と新耐震基準があり、耐震強度のを含め建物の設計に大きな違いがあります。

又、マンションは1960年代から建設が進められてきましたが、50年以上経っているものもあり、建て替えるマンションも増えています。

ご自身がこれから購入したり、住んでいるマンションが実際にどの程度もつのか気になるところです。

今回は、マンションの寿命についてお話ししたいと思います。

あなたのマンションはどの程度の地震に耐えられる?

マンションの耐震基準には、旧耐震基準と新耐震基準があります。

1978年に起こった宮城県沖地震によって1981年6月に建築基準法が改正され、これ以前に建築許可を取って建てられたマンションは旧耐震基準、これ以降に建てられたマンションは新耐震基準となっています。

では、旧耐震、新耐震の基準はどういった内容なのでしょうか。

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あなたのマンションは旧耐震?新耐震?

ご自身のマンションが旧耐震か新耐震かを調べるには、1981年(昭和56年)6月1日以降に建築許可降りて建設されたかどうかを確認する必要があります。

新築=完成した時でない点に注意しないといけません。

マンション建設には数年かかることから考えると、1981年6月1日以降2年以内に完成した物件は旧耐震である可能性が高いと思われます。

では、旧耐震基準と新耐震基準ではどの程度の差があるのでしょうか。

旧耐震基準は、旧耐震基準と言っていますが明確な基準はまだなく、「震度5強程度の中規模地震ではほとんど損傷しないこと」が条件でした。

対して、新耐震基準は、「震度6強から7に達する大規模地震で倒壊・崩壊しないこと」とされており、大地震が起きても人命に大きな被害を与えないことが前提となっています。

規定もより厳しくなっており、例えば平面上・立面上のバランスに対しても細かい基準が設定されています。

阪神・淡路大震災の際には、旧耐震基準の建物に被害が集中し、旧耐震基準の建物のおよそ70%で損壊、倒壊などの被害を受けたのに対して新耐震基準は30%程度だったことから、やはり旧耐震基準のマンションは大地震だと大きな被害がでる恐れがあります。

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旧耐震でも耐震補強工事で安心

旧耐震でも耐震性に問題ないマンションもありますが、まずは耐震診断を行うことで現状を把握する必要があります。

最近では、多くの旧耐震のマンションで耐震診断が行われ、耐震補強工事を計画する管理組合が増えています。

耐震補強することで、旧耐震のマンションでも耐震性のを向上させることが出来、安心して住むことができるようになります。

しかし、耐震補強工事にはかなりの金額が必要で、規模によっては数千万円かかるケースもありますので、管理組合の運営状態によっては中々そこまでお金をかけられないかもしれません。

旧耐震基準の物件を購入する際は、耐震補強をする計画があるのか、修繕積立金はどの程度溜まっていて将来的に耐震補強工事が出来るのかなど調べておく方が良いでしょう。

マンションの寿命はどの程度もつのか

では、実際にはマンションは建設されてからどの程度の期間で寿命を迎えるのでしょうか。

一般的には、鉄筋コンクリートの建物の耐用年数は47年ですが、コンクリート自体は100年もつとも言われています。

又、築年数は経っていてもきちんとメンテナンスすることで寿命を延ばすことも出来ます。

マンションの寿命はどの程度もつのでしょうか。

建物の耐用年数とは?

建物の寿命と建物の耐用年数は少し意味合いが違います。

建物の寿命は建設されてから最終的に取り壊して無くなってしまうことで、耐用年数は、

建物や材料がその性能を維持できるかどうかを意味します。

そのため、マンションで多い鉄筋コンクリートの建物は47年程度はその性能を維持できるということを意味します。

鉄筋コンクリートは100年もつの?

鉄筋とコンクリートの組み合わせは非常に良く、引っ張りに弱いコンクリートを鉄筋が補強する関係になっています。

鉄筋コンクリートの強度は、鉄筋からコンクリート表面までの最短距離「がぶり」の厚さによって変わり、がぶり厚が3センチで65年、4センチで100年もつと言われています。

この距離が短いと鉄筋がさびやすく、鉄筋コンクリートの強度が落ちる原因に。

そのため、クラックなどのひび割れが多い場合などは、補修工事を行うなどしてさびないようにしないといけません。

築年数よりもメンテナンスが大事

鉄筋コンクリートは、メンテナンスを行えば100年程度はもつと考えらますので、築年数よりも細目にメンテナンスが出来るかどうかが大事になります。

多くの管理組合では、長期修繕計画を策定しており、計画的に修繕積立金を徴収して建物の維持管理を行っていますが、マンションによっては購入してもらいやすくするために、新築当初は修繕積立金を低く設定している場合もあり、マンションによっては修繕するお金がないといったケースもあります。

そのため、将来的に修繕積立金を値上げするか、修繕を先送りして問題のある部分だけ最小限メンテナンスするといった対応になります。

十分なメンテナンスをしていないマンションは年々老朽化が進んでしまうので、メンテナンスをきちんとしているマンションとでは10年後には大きな差が生まれることになります。

そのため、旧耐震のマンションを購入するのであれば、メンテナンスをきちんと行っているマンションを選ぶべきですね。

マンションの寿命はメンテナンスで延命できる

旧耐震のマンションであっても、耐震診断を行って耐震補強をしたり、日々メンテナンスを行うことで寿命を延ばすことが出来ます。

急に管理費や修繕積立金が上がると大変ですが、将来的に資産価値が下がってしまうことを考えるとある程度の負担は仕方ないのではないでしょうか。

日本は地震が多い国なので、いつ大地震が起こってもおかしくありません。

マンションのメンテナンスをきちんと行うことで、マンションの寿命を延ばし、安心して暮らせる環境作りをしていくことが重要です。

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