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不動産投資

2018.1.19

入居(賃貸)してもらうための効果的なリノベーションとは

不動産投資を行っていると一番困るのは空室です。

空室が長期化すると収入が入らないので銀行への返済に困ってしまい、最悪の場合は物件を手放さないといけないということになります。そのため、空室が長期化しないために色々と手を打つ必要があります。

空室対策には、賃料を下げたり、フリーレント期間を設けたり、モデルルームを作るなど色々と方法はありますが、リノベーションを行うとより効果的です。

リノベーションを行うには多額の費用がかかるので、効果的なリノベーションを行う必要があります。

今回は、どうすれば賃貸してもらえるリノベーションができるのかについてお話ししたいと思います。

リノベーションで長期空室を回避

モデル:北川莉菜さん

通常であれば、空室になった部屋は原状回復といって住める状態にしますが、古くなった物件だとそれだけでは賃貸が決まらないケースもあります。

そういった場合には、部屋の間取りを変えたり、ユニットバスをバス・トイレ別に変更するなど思い切ってリノベーションをすることで部屋のグレードを上げるといった方法があります。

リノベーションを行うとどういった効果があるのでしょうか。

長期空室の部屋については、空室対策を行う必要があります。

空室対策で効果があるのはやはり家賃を下げることですが、不動産投資においては家賃を下げると物件価格が下がってしまうのであまりおすすめできません。

家賃を下げない空室対策としては、敷金・礼金を下げる、フリーレント期間を設ける、仲介業者に払う広告料をアップするといった方法もありますが、客付けは出来ても資産価値を向上させるという意味ではあまり効果がありません。

こういった対策に比べてリノベーションを行えば、家賃を上げることができ、資産価値を向上させることが可能性もあります。しかし、中途半端なリノベーションを行ってしまうと家賃は上がらないどころか、逆に資産価値を下げてしまう恐れもあります。

そのためには効果的なリノベーションを行う必要があります。

リノベーションの効果とは

モデル:北川莉菜さん

リフォームとリノベーションは、厳密に言うと境界はなく、広い意味で原状回復や簡単な修繕をリフォーム、間取りの変更やバスとトイレを分けるといった大掛かりな工事をリノベーションと呼んでいます。

原状回復リフォームでは、生活が出来る状態にするという意味合いが強いのに対して、リノベーションでは、大規模な変更を行うことでこれまでとは違った新しい顧客の開拓を行い、これまでに以上に賃料を得るなど資産価値を上げることを目的とします。

リノベーションを行うことによって

  • 賃料を上げることができる
  • 新たな顧客の開拓
  • 資産価値の向上

といった効果を得ることが出来ます。

効果的なリノベーションとは

モデル:北川莉菜さん

では、どのようなリノベーションを行えば効果的なのでしょうか。

やはり一番困るのは、リノベーションしたのに家賃も上がらない、入居者もつかないといった状況です。

入居者ニーズに合っていないリノベーションは逆効果。

ターゲットの絞り込みをきちんと行い、少ない費用で最大限の効果を発揮できるように効果的なリノベーションを行う必要があります。

ターゲットを絞ってリノベーションする

リノベーションを行う上で重要なのが、そのエリアでどういったニーズがあり、何を変更すれば賃料を上げることができるのか検討することです。

いくらお金をかけてリノベーションしても、そもそもあまり高い家賃帯のお客様が少ないエリアであれば空室期間は長くなる恐れもあります。

女性をターゲットにするのであれば、室内洗濯機置き場や室内物干し、浴室乾燥機、セキュリティ対策でTVモニターフォンに変更すると効果的でしょう。

又、大型バイク利用者をターゲットに、戸建てやテラスハウスであれば室内ガレージを作るのも良いかもしれません。このように、リノベーションを行うには、何をターゲットにリノベーションを行うのかを明確にする必要があります。

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リノベーションしても家賃が上がらないケースも?

ターゲットを絞って、顧客ニーズを検討してリノベーションを行っても家賃が上がらないケースもあります。例えば、大幅に間取りを変更したことで逆に部屋が使いにくくなったり、設備の配置が悪く使いづらいといったケース。

せっかく顧客のニーズにはマッチしているのに、使いにくいということで評価をさげてしまうと家賃は上がるどころか、入居者がつかないといったことになってしまいます。

お金をかけて大規模な工事をしたからといって必ずしも家賃は上がる訳ではなく、最小限で最大の効果が発揮できるようなリノベーションを行うが空室対策にもつながります。

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効果的なリノベーションで資産価値を上げる

モデル:北川莉菜さん

リノベーションは効果的に行って家賃を上げることが出来れば、資産価値の向上につながります。

そのためには、リノベーションをすることでどういったターゲットに訴求でき、どのくらい家賃が上がるのかを事前にシミュレーションしておく必要があります。

そうすることで、何をどうすれば良いかを明確にすることが出来るので、効果的なリノベーションを行うことが出来ます。上手にリノベーションを行い、空室対策、資産価値の向上を目指しましょう。

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