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不動産投資

2018.1.18

不動産投資家必見!今後の賃貸需要を予測!大学が多いエリアはどうなる?

不動産投資を行う際に、投資物件の賃貸需要がどのような状況なのかは、まさに運用の重要なキーポイントです。運用を順調なペースで進めるためには、収入の大きな要となる賃貸収入が安定していることが大切です。

今後の不動産投資の賃貸需要についてご紹介しましょう。

大学の多い郊外のエリアに変化がおきている

首都圏にある大学は、地方から上京してくる学生が多く集り、一人暮らしのためのアパートやマンションが必要となる、まさに賃貸需要の要です。

大学付属の寮もありますが、絶対的な量は足りておらず、民間の賃貸住宅を大学が借り受けるケースもあります。熊本地震の際にもそのような大学のアパートが被災し、大きな問題になりました。

1980年代から首都圏の大学は都心部の地価高騰のあおりを受け、郊外に大きなキャンパスを作り移転するケースが増えました。第二次ベビーブーム世代の入学者増加もあり、大勢の学生を収容しきれずに移転したのも理由です。

この郊外への移転に伴い新しいキャンパスの周辺には、アパートやワンルームマンションなど単身者向けの賃貸住宅が多く建設され、不動産投資の対象となる投資物件でした。

同時に独身の社会人も郊外に住む人が多く、学生と同様に賃貸需要の大きな担い手でもありました。

しかし最近、その大学のキャンパスが再び都心部へと戻り始めています。少子化の影響もあり、年々大学生になる人口は減り続けています。地方から首都圏の大学へ進学する人も減っており、自宅から通学できる地方の大学への進学者が増えています。

また郊外にキャンパスがある大学そのものが、進学先として避けられるという風潮もあります。

いずれもやはり都心部にキャンパスがある便利さと、都会に住むという大きな魅力で学生を少しでも多く集めたい、という大学の経営方針とマッチしていると考えられます。

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都心部の大学があるエリアの不動産賃貸需要はどうなるのか?

都心部にキャンパスがある大学の場合、通学の便の良さ、都会に大学がある、などメリットも多い半面、近隣の賃貸住宅の家賃が非常に高額になるというデメリットもあります。

やはり経済的に厳しい学生は、以前あった郊外のキャンパス周辺や、やや家賃が安いエリアから通学することになるでしょう。

しかしいわゆる有名大学やお嬢様大学の場合、たとえ都心部であってもキャンパス周辺に賃貸住宅を借りる学生が多いというデータもあります。

東京大学の場合、東京大学周辺の本郷エリアは、他大学のエリアと家賃の金額を比べるとやや高額であるにも関わらず、学生の入居者が多いことで知られています。

国立大学である東京大学は、私立大学に比べ学費は安く済みますが、そもそも東大に入学する学生の家庭は裕福であるケースも多く、子どもが住む住居費にも多額の援助を出すことができるというあらわれでもあるでしょう。

そういう意味では有名大学やお嬢様大学の場合、キャンパスがどこにあっても、賃貸物件の需要についてはさほど差がないと言えます。

また大学がとても多い京都では、やはり郊外にあった主要な大学が、京都市中心部への移転を計画しています。京都駅より北側のエリアは地価も高く新しい賃貸住宅を建てるのが困難なため、京都駅より南部のエリアに大規模な賃貸住宅を新しく建てる計画も出ています。

キャンパスまではやや距離がありますが、京都に住むという大きな魅力の前では、多少の通学時間は問題にならないと考えられています。

郊外の大学が多いエリアの学生はどう考えているか?

八王子などの郊外の大学に通う学生にどこに住みたいか?について聞いたアンケートがあります。それによると学生の多くは八王子に住むことにはあまり興味がなく、かと言って都心部に住むのも困難だという意見が多くあるそうです。

では彼らがどのエリアに興味を示しているかというと、大学と都会の真ん中、つまり大学にも遊び場へも通いやすい中間の場所に住みたいとのこと。遊び場でもある都会は同時にアルバイトの場所でもあるので、全てが大学の近くになるのは不便だと感じるそうです。

この意見を取り入れるならば、大学に近いからという理由だけで、賃貸需要があるという考え方はもう通用しないことになりますね。ほどよく距離があり利便性の高さが重視されると考えるかべきでしょう。

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郊外の大学が多いエリアの不動産会社の取り組み

賃貸需要をキープする工夫として、面白い取り組みをしている不動産会社があります。神奈川県相模原市の東郊住宅社です。

この東郊住宅社が営業する主なエリアは、相模原市淵野辺という街ですが、ここには主な大学が5つと公的研究機関もあり、教育機関が非常に多く集まっています。このエリアでは職場や学校のすぐ近くに住みたい人が多くいます。また卒業や転勤で定期的に住民が入れ替わるのも、このエリアの大きな特徴です。

賃貸需要が非常に多いこともあり、そこに住む住民のためのサービスとして「トーコーキッチン」という取り組みを不動産会社が行っているのです。このサービスは入居者向け食堂で、この不動産会社が管理する物件に住む人ならば朝食100円、昼夕食は500円で食べることができます。

一人暮らしで食事の準備がついおっくうになりがちな人や、地域とのつながりがうすくなる単身者が多いエリアだからこそ、暮らしを応援するシステムを作り、お互いの顔が毎日見える工夫をしています。

このトーコーキッチンを導入したことで、東郊住宅社が管理する賃貸住宅は常に満室が続き、物件が足らない状況になっているほどです。

大学や教育機関の枠を超えて不動産会社が行うシステムにより、そのエリアの人口減少を食い止め、地域を存続させる大きなしくみとなっている、大変参考になるケースですね。

賃貸需要をキープする応援のしくみ

またこのエリアは、海外への留学や海外赴任に赴く人が多いのも特徴で、短期長期に関わらず、その都度賃貸住宅が空室となるのを防ぐサービスも行っています。

長期的に賃貸契約を結ぶ条件の人が長期間留守をする場合、その家の換気をしたり、荷物の管理をしてくれるサービスを行っています。

家賃がもったいないと荷物を実家へ戻したり貸倉庫に預けたり、また新たに家探しをして賃貸契約を結ぶよりも、部屋はそのまま借り受けて留守中の管理をしてもらい、留学から帰国後は住み慣れた部屋に帰る、というのが大変好評だそうです。

不動産会社の新たな管理サービスで、空室を防ぎ賃貸需要を高めてくれるのは、不動産投資を運用している側としては非常に大きなポイントですね。

まとめ

いかがだったでしょうか?大学の多いエリアが抱える問題、また賃貸需要の先行きや新たなサービスについて考えてみました。

賃貸住宅を必要としてくれる人が少しでも住みやすく、また貸す側も安心して賃貸に出し運用を続けることができるシステムが、これからもたくさん増えてくれると嬉しいですね。

またそれらが新た賃貸需要を掘り起こしてくれることを願わずにはいられません。

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