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不動産投資に関する情報メディア

不動産投資

2018.1.13

美女と学ぶ!不動産投資マンションを運営するためのノウハウガイド

不動産投資用マンションのリスク

不動産投資を考える上で、ポピュラーとなる選択肢にマンション投資があります。マンション投資は値ごろ感のある区分マンションから、大きなところでは一棟マンションまで様々です。ただ、規模の小さな区分マンション投資でも、不動産投資は立派なビジネスであり、経営ですから、利益の出る仕組みやリスクの管理が非常に重要になります。

ここでは不動産投資の利益、リスクなどについて考え、投資用物件毎の特徴、そして投資用物件の注意点について考えてみたいと思います。

不動産投資ビジネスの利益の考え方

サラリーマンがサイドビジネスとして不動産投資を始めるケースが増えていますが、不動産投資は企業のビジネスと違うところが多いです。

そして、不動産投資ビジネスを金融商品の様に考えて取り組むと、思わぬ落とし穴に落ちてしまうこともあり得ます。

不動産投資を始めるにあたっては、それが立派なビジネスであり、投資自体が「経営」であることを忘れてはなりません。

その為にも経営に関係してくる「数字」や「リスク」などを熟知しておくことは非常に重要になります。

不動産投資における利回りについて

不動産投資において利益の指標になるのが利回りになります。利回りと言うと、銀行などの金融機関や、保険会社の金融商品などを思い出しますが、不動産投資の場合は、金融商品の様に「預ければ増える」と言った性質の利回りとは完全に異なるので、利回りの計算を理解しておくことは非常に重要になります。

「数字に弱いから」などと言って、この計算を軽視すると、利益を計画的に出すことも難しくなり、ドンブリ勘定的な経営となりがちなので、是非とも理解し、経営に生かすべきです。

さて、ここで利回りについて考えてみます。

利回りは2つの種類があります。表面利回りと実質利回りです。これらの計算と考え方は非常に大切になりますので、是非とも覚えておきましょう。

【詳しく読む】

【2018年版】プロが教える!不動産投資で差をつけるための全手法

表面利回り

表面利回りは、1年間の収益を投資額で割って100を掛けた値となり、次の式で表します。

【表面利回り】=【1年間の収益】÷【投資額】×100

表面利回りは不動産広告などの記載されている「利回り」の数字となります。但し、この数値はランニングコストなどを計算に入れていない数値になりますので、あくまでも一定の目安にしかならないことを覚えておくべきです、更には、不動産広告や業者がクローズアップしてくるのは、表面利回りがメインとなります。落とし穴に落ちないためにも、この数値を「目安」と捉えることは非常に重要です。

実質利回り

表面利回りは収益と投資額での算出方法でしたが、実際には収益から投資用物件のランニングコストが引かれます。ランニングコストは物件の修繕費用やメンテナンス費用、不動産管理会社に支払う費用などがあります。そして、これらの費用は投資用物件の運営に必要不可欠になりますので、計算に入れなければ実際の利益が分かりません。

実質利回りの式は次の式で表されます。

【表面利回り】=(【1年間の収益】-【必要経費】)÷【投資額】×100

この実質利回りの式を使えば、経営における利回りの計算がより精度の高いものになります。

但し、この式はあくまでも「基本」と言うことを覚えておかなければなりません。と言うのも、この収益は、あくまでも満室の場合を想定した計算なのであり、仮に空室が出来た場合は、利回りが大きく落ちてしまう可能性があるからです。

また、経費の見通しも必要になって来ます。これには防水、外壁、リフォーム費用など、事前に細かい計画を建てて臨むべきです。そして、税金などもあります。そして特に所得税など、利益が出ればそれだけ税率が上がってしまうものに関しての対策が重要となって来ます。ですから、そう言った経費の変動も見据えて利益計画を建てたいものです。

マンション投資の「リスク」を洗い出す

余裕を持ったビジネスをするためには、リスク管理をしっかりとする必要があります。不動産投資ビジネスも同じことが言え、考えられるリスクに対しては、可能な限りの想定を事前にしておけば、「もしも」の時に慌てずに済みます。

ところで、不動産の運営におけるリスクはどう言った物があるでしょうか?

これは「収益の減少」「固定費の上昇」などがメインに考えられると思われます。これらを列挙して、それぞれについて考えたいと思います。

収益減少のリスク

ビジネスは売上げが無いと成立しません。不動産投資も同様で家賃収入が無ければ成立しません。ですから収益減少は避けなければならないリスクです。

さて、このリスクを考えてみると、大きく分けて「入居率の減少」「家賃減額」「家賃滞納」などが考えられます。

入居率の減少

不動産投資は投資用物件に入居者が入り、その家賃収入で成立するビジネスですので、入居者が入らず、空室になると収入源を絶たれる形となり、痛手を被ります。そして、空室は利回りにダイレクトに影響するため、場合によっては赤字転落もあり得ます。

このリスクの回避方法は、2つ考えられます。

第一には、投資用物件選びの際に、「魅力の落ちにくい物件」を選ぶことが考えられます。魅力の落ちにくい物件を考えると、立地条件を考えるのが最初の策となります。駅や商業施設、病院などが近くにあるか、あるいは物件の日当たりなど、不動産屋の広告に載せられる様な魅力を持たせるのがポイントとなります。立地が有利であることは、物件が老朽化しても家賃下落幅が小さくなる副次的効果も考えられます。

第二に考えられるのは、建物の魅力を極力落とさないことが考えられます。物件の魅力、即ち居室、専有スペース、外観の各部分が新しいままであれば、不動産鑑定士の評価も高く保つことが出来て、家賃のレベルをあまり落とさずに、次の入居者に貸すことが出来るでしょう。

家賃減額

賃貸不動産は一般的に新築の時が家賃のピークとなり、その後は物件が古くなるにつれて下がって行きます。新築不動産と築10年の不動産の家賃はよほどのことが無い限り、逆転はまずありません。

これは建物と設備の老朽化に従って落ちて行きます。

さて、これは不動産投資全体を考えるならば、大きなリスクとして考えられます。家賃減額は事前からある程度予測は着くので、それを事前から考えておけばリスク回避は、あるいは簡単かと思われるかも知れません。しかし読みにくい点が厳然としてあります。それは「家賃の下げ幅がどれくらいか?」という点です。

物件の魅力は建物の外観などによって、ある程度は決まって来ます。しかし、日当たりや風通しが悪く、カビの害など、新築時には予期しなかった事態も考えられますし、逆に日当たりが良すぎる場合でも、外壁などの色褪せなどが顕著になり、物件の魅力が落ちていってしまうことも考えられるからです。

ここの部分を読むためには、不動産管理のプロの力を借りるのが良いと思われます。確かに管理のプロでも完全には難しいでしょうが、参謀として迎えるならば強力な味方となるはずです。

また、出来るならばリフォーム業者などともパイプを築いておくことも対策と考えられます。彼らは建物の劣化を読むことのプロと言え、テクニカルアドバイザーとしては頼りになってくれるはずです。

更には物件のマメなメンテナンスも家賃下落を抑えることに有効と思われます。小さいところでは外壁の塗り替えやシーリングのメンテナンス、大きなところでは設備の交換などは、家賃水準保護に有効となるでしょう。

ですから、家賃減額のリスク管理は非常に困難ですが、そう言った参謀やアドバイザーの力を借り、物件の魅力維持に細心の注意を払い、その上で費用的な余裕を持つことが良いでしょう。

家賃の滞納

家賃の滞納は、ある意味「いつでも発生し得る事態」とも考えられるリスクです。ただ、このリスクは事前の手続きでリスク発生をある程度抑えることが出来ます。

手段としては、入居者の審査を念入りにすることと、不動産管理会社の活用があります。

まず、入居者の審査ですが、人物の評価と年収に併せて、勤続年数と勤務先の確認をしっかりすることが挙げられます。確かに家賃の支払いは年収による部分が大きいのですが、安定して支払ってもらうためには、継続的に安定した収入のある人を選ぶ方が賢明です。公務員や上場企業の社員など、安定した企業に長く勤務している人などが理想的と言えます。

次に不動産管理会社の起用が挙げられます。

不動産管理会社は費用は掛かりますが、不動産管理のプロであり、広範な業務を負ってくれます。トラブルやクレーム処理と言った難題もそうですが、家賃集金や滞納時の督促なども請け負ってくれます。ですから、有能な管理会社との契約が非常に大きなポイントとなって来るのです。

良い不動産管理会社を選ぶためには、日頃から不動産屋とコネクションを強く持ち、情報収集を怠らないことが挙げられます。

固定費の上昇

ビジネスにおいて固定費を意識することは非常に大切です。売上げばかりに目が行き、あるいは売上げを上げるために固定費を無視するならば、そのビジネスは程なく破綻することが目に見えています。

不動産投資に関しても、固定費を意識することは非常に大切です。このビジネスに関しては、固定費が物件管理コストの問題、ローンに関する問題、そしてリフォームの問題などがリスクとして考えられます。

管理費の上昇

不動産管理は一定の額と考えがちかも知れませんが、物件も老朽化して来ますと、様々な部分にメンテナンスが必要になり、それが思わぬ費用を生むことにもなります。

特にメンテナンス工事が修繕費の積み立て前の見積りと食い違いが発生した場合などは、想定していなかった被害を受けることになります。

回避策は資金的な余裕を持つことが肝要になって来ます。不測の事態には常日頃からの備えをしておくべきです。

ローン金利の変動

不動産投資ローンの変動金利を利用している人は、金利の上昇が経営リスクに直結します。昨今は低金利が続いているため、このリスクは見落とされているかも知れませんが、ローン金利は複利で効いて来ることや、ローンの元金は時には1億円を超える金額にもなるため、リスクとしては無視が出来ません。

対策としては、ローンシュミレーションを綿密に行うことが挙げられます。金利が上がった場合を想定したシュミレーションを行って事業計画を考えるのも良策です。

リフォーム費用

事前に想定していたコストと著しく乖離していた・・・と言ったことはビジネス現場ではありがちなことではありますが、この部分のリスク管理も非常に大切となります。

物件のリフォーム費用などは、特にこのリスクが高いと思われます。住宅設備の耐用年数は10年が一般には言われていますが、これを逆から言うならば、10年後に発生する設備改修費用を先んじて読むことが要求されることも意味します。

この「読み」のためには、設備の仕様や費用などまで知っておく必要があります。設備のスペックをどう言った仕様、グレードにするかなど、設置された設備だけでなく、市場に出回っている設備一般に関しても知識があるならば、設備リフォームの費用の変遷などを読むことの一助になると思われます。情報を収集しましょう。

その他のリスク例

地震などの天災

建築技術の発展は目覚しく、建物の耐震性なども飛躍的にアップしています。ただ、耐震性は確かに上がるかも知れませんが、大きな地震が発生した場合などは建物が無傷でいるとは限らず、内装などの状態までをも担保されるとは限りません。住宅設備などは少なからずダメージを受けてしまい、交換などの然るべき処置をしなければなりません。

地震などの天災は避けられない面はありますが、保険を掛けて「もしもの事態」」があっても、費用面でのダメージを少なくすることは可能です。火災保険、地震保険はしっかり掛けること、そして契約内容をしっかりと把握しておくことが非常に大切になります。

窃盗などによる犯罪行為

「想定外のトラブル」の代表格に窃盗犯などによるドアや窓からの不正侵入があります。ピッキングなどによるドアの不正解錠は社会問題化して顕著ですが、それに対して対抗し得る建材が投資用物件に使われているかどうかがポイントにもなります。

最近のドアなどの建材は防犯性の各種試験を行っていて、非常に性能の良い物となっています。そして、そう言った建材は高い防犯性を持つだけでなく、窃盗犯を寄せ付けない効果までをも期待できます。(窃盗犯も新式のカギをこじ開けるリスクは踏みません。)

騒音・振動など

騒音や振動などは、実際に生活をしてみないと、なかなか分からないリスクです。例えば学校の近くなどは休日の朝でも子供たちの野球の練習などで賑やかな場合も考えられますし、大きな道路の側の場合などはトラックの通る振動などが居室内に伝わって、生活空間を良くない物にする可能性もあり得ます。

騒音や振動などは、建材によってある程度の壁構造の工夫で低減させることが可能ですが、そう言った物件を最初から掴まないのに越したことはありません。物件選びはそう言った角度からも、検討して進めたいものです。

投資用マンションについて再考してみる

「マンション投資」と言ってみても、区分マンションと一棟マンション、あるいは中古か新築かで物件の特性が変わって来ます。投資用物件の購入にあたっては、ビジネスの規模や価格だけで選ぶのでは無く、それぞれの物件の特性を知っておくべきです。そこで、ここでは投資用マンションの特性などについて改めて考えてみたいと思います。

中古区分マンション

中古区分マンションは費用が抑えられる点が大きなメリットとなります。新築マンションが4000万円~5000万円程度の価格帯とするならば、中古マンションの場合は2000万円レベルまで狙えます。そして、中古とは言えリフォームなどで住環境を良くしてやれば高い家賃収入が期待できるので、利回りも非常に良くなります。また、間取り変更などまで見据えた大規模なリノベーションも可能ですので、6畳間の並ぶ昔の間取りからフローリングにも改装が可能です。

中古区分マンションのデメリットは古すぎる物件だと、今の耐震基準を満たさない可能性がある点です。また、専有スペースは改装が利きますが、共有スペースとドアやサッシなどは交換が出来ない場合がある・・・と言ったデメリットがあります。ですから、購入にあたっては、物件をどれくらいまで弄ることが出来るかを確認することがカギになります。

新築区分マンション

区分新築マンションは外観が美しく内装も新しい状態なので、入居者が入りやすいメリットがあります。また、設備全部が新しいので、大規模な改修の必要が必要ありません。また、家賃は一番高いレベルでの設定も可能となります。

デメリットとしては、購入費用が大きくなるため利回りが落ちてしまう点があります。また、固定資産税が高く付く税金の面での弱点もあります。

一棟マンション

区分マンションが一室の所有だったのに対し、一棟丸ごと投資物件として利用することもマンションは可能です。一棟マンションは区分マンションと違い、部屋数も多いため大きな収益が望めます。また、一棟マンションは物件自体が大きなこともあって、出口戦略が上手く行けば、非常に大きな売却益を得ることが出来ます。

一棟マンションは区分マンションとは違う物件管理が必要になり、リスクの出方も異なって来ます。一棟マンションの場合は共有スペースの管理や修繕も必要にもなりますし、全体を見渡す目配りが非常に大切になって来ます。トラブル対応なども区分マンションと一棟マンションでは変わって来ます。

一棟マンションのデメリットは、修繕費用などが高く付くところ、また、収益が大きくなる都合から、税金が上がってしまうと言った点が挙げられます。

投資用物件購入時のポイント

不動産投資の利益の出方、リスク、物件の特徴を挙げて来ましたが、投資用物件を購入する際のポイントを挙げて行きます。

物件の立地や環境

不動産投資で収益を上げるためには、物件の魅力を長期に渡って保たなければなりません。それでは物件の魅力の第一条件について考えると、それは立地条件や環境と考えるべきと思われます。

立地条件とは、例えば駅から近いこと、学校や商業施設が近いことなどもありますが、日当たりの条件なども重要です。また、環境ですが、静かな環境であると言ったこともですが、近隣に下水処理場や墓地が無いことも考慮すべきでしょう。

ローンの返済に関して

特に不動産投資ローンを組む場合はローンのシミュレーションを念入りにやっておくことが非常に大切になります。特に前に挙げた金利のリスクを負うことになりますので、想定し得るアクシデントを考慮してのシミュレーションも必要になって来ます。

不動産仲介・管理会社

不動産投資を進める上で、良い不動産会社・管理会社をパートナーにすることは非常に大切になります。彼らは投資家の知り得ない様な裏話まで知っていることがあり、時にはそのネタが極上のカードに化けることも有ります。ビジネス成功のためにも、業者選定は慎重に行いましょう。

【詳しく見る】

なぜ不動産投資用マンションを購入した後に、後悔してしまうのか?体験談からそのポイントを書いてみる。


【副業を通して自分を守る方法】不動産投資投資をする兼業サラリーマン

バブル経済が崩壊してずいぶん年月が経ちましたが、この期間を通して日本人の労働に対する考え方も変わって来たものと思われます。非正規雇用者の比率が大きくなり、終身雇用が崩れ去り、働き方に関しても様々なスタイルが提案されていることを受けて、サラリーマンの間でも副業を行う人達が増えて来ました。

不動産投資も、そう言った副業の一つとして流行している訳ですが、ここではサラリーマンの「副業」のレベルでの投資について考えたいと思います。

サイドビジネスのレベルの不動産投資

不動産投資について考えますと、小さい規模の投資から、マンションやビルなどを投資対象とする大規模なものまで、様々と思います。当然ながら小さい規模の物は儲けも小さいですがリスクも小さく、大きくなると、リスクもリターンも大きくなります。

サラリーマンのサイドビジネス・・・を考えますと、使える資金や時間も限られますので、最初から大規模な案件には取り掛かりにくく、小規模な物件になると思います。

そこで小規模のサイドビジネスのレベルの不動産投資を考えますと、マンション投資やアパート投資が候補と上がって来ます。両方とも金融機関がローン商品を出している程ポピュラーになっているビジネスです。

アパートとマンションの経営

アパートとマンションですが、双方とも比較的小さい規模で出来る点が魅力です。投資する費用は金融機関などの不動産投資ローンを組む必要なども出るかも知れませんが、少ないリスクで長期的な収入を見込める点などは、長い目で見るならば得をする点が多くあります。

ここでアパート経営とマンション経営に関して考えます。

サラリーマンのサイドビジネスとしてのアパート経営は、多くが一棟アパートの投資になります。アパートは入居者が早く入れ替わるため、修繕費用が高くなると言ったデメリットはあるものの、経費管理などを上手くすれば、赤字幅を抑えたり税金対策などに繋げることも出来ますので、利益に結びつけやすい特徴があります。

一方マンション経営ですが、サイドビジネスのレベルを考えるならば、区分マンションを考えるべきでしょう。区分マンションは物件によっては高く付くところもありますが、リフォームなども難しく無い場合が多いので、サラリーマンのサイドビジネスには適当と考えられます。

不動産投資家としての顔

日本の社会が良くなっているか?・・・と言う命題に対しては様々な意見が出るとは思いますが、現代はよりも否定的な意見が増えているものと思われます。少子高齢化による労働人口の減少、貧困の問題・・・いずれもネガティブな材料となっています。

企業はどうかと言うと、かつてリストラが大流行りしたことを考えると、全面的に信じるのも考え物とも言えそうです。

そんな背景もあるので、サラリーマンのサイドビジネスは、より肯定的になって行く物と思われます。そして、比較的手の届きやすいアパートやマンションなどの不動産投資は、ビジネスの分野としても更に成長を遂げて行くものと思われます。

【詳しく読む】

サラリーマンが副業として選ぶアパートとマンションの経営


投資用物件の構造比較・・・RC造そしてS造

不動産投資ビジネスは、事業計画や物件の魅力などが利回りに直結することから、外観や内装にばかり目が行きがちです。しかし物件を知るためにはそれだけでは無く、構造について知ることも大切になります。

建物は建てられる時に「どう言った構造を採用するか」から決められます。用途がマンションであるならばRCを採用するとか、アパートならばSにすると言った具合に、規模によっても使い分けられますが、これを押さえておくことも、物件の仕様把握の観点から必要だからです。

建物の構造について改めて振り返ると・・・

建物の構造には木造やRC造(鉄筋コンクリート造)そしてS造(鉄骨造)などがありますが、投資用物件として利用されるアパートやマンションを考えるならば、RC造やS造が主な物となります。構造の特徴は次の通りです。

RC造(鉄筋コンクリート造)

鉄筋コンクリートはコンクリートを鉄筋で補強した構造で、小規模な物から大規模な物に至るまで、様々な場所で利用されています。不動産投資の用途で考えるならば、RC造は一戸建て住宅の物から、一棟マンションまでに採用されています。

RC造の特徴は形態の自由度が高い方式なので、間取りなども比較的自由に作ることが出来るメリットがあります。また、耐久性、耐震性が高くランニングコストが比較的安くなります。

デメリットとしては、初期コストが高くなる傾向があります。また、湿式のため工期が長くなってしまいます。また、断熱性能があまり良くない、大きな柱や壁が必要になるため、室内の有効面積が減るなどの点があります。

S造(鉄骨造)

S造は鉄骨造とも言われ、文字通り鉄骨で構造を組み立てて行く工法で、RCとは違う乾式の工法です。S造には使用する材料により重量鉄骨と軽量鉄骨がありますが、建物の規模によって構造を使い分けます。

S造の特徴としては、コンクリートをあまり使わないことから工期が短く済む点や、初期のコストメリットが大きい点、そしてRC造と比べて柱が小さくて済むため、室内の有効面積が広く取ることが出来ます。

デメリットとしてはRC造よりも耐久性で劣り、メンテナンス費用が必要になる点があり、RCと違い鉄骨で支持することから建物の自由度が減るなどの点があります。

アパートの用途、マンションの用途、どの構造となる?

構造を考えるならば、マンションの用途ではRC造、アパートではS造になるのが一般的です。

RCは大規模で自由な形に構造を組むことが出来る長所があるため、マンションの構造に向いています。一方でS造は大きな構造を作るならばコスト的にRC造よりもデメリットが多いので、メリットの生かせる範囲・・・小規模の建物となります。

【詳しく読む】

RC造と軽量鉄骨造などのS造のコスト比較!アパート・マンション、一戸建てで効率的なものはどの構造方式?

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