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不動産投資に関する情報メディア

不動産投資

2018.1.8

不動産投資における税金が分かるノウハウガイド

成功のカギを握るために!節税に対する知識

不動産投資は税金を理解し、戦略をどの様に立てるかによって、明暗がずいぶん分かれて来ます。ですから、税金について知っておくことは、不動産投資ビジネスを推進する上で重要な知識になります。ですから、理解を深めた上で事業計画を立てることが成功に繋がります。

節税可能な税金

サラリーマンは基本的に源泉徴収にて会社が代行して税金を納めてくれています。その関係上、不動産投資におけるサラリーマン大家の節税出来る税金は「所得税」と「住民税」になります。この二つの税金について、少しおさらいをしておきます。

所得税

所得税は次の式から計算されます。

【収入】―【必要経費】―【各種控除】=【課税所得金額】

【課税所得金額】×【税率】―【課税所得控除】=【所得税額】

税率は課税所得金額によって変わってきます。金額が高くなれば税率も高くなり、195万円以下の5%から、4000万円超の45%まで段階的に高くなります。また、課税所得控除の金額も段階的に増額されます。

尚、所得税は収入から必要経費を引いた値で決まりますので、必要経費について知っておくことが節税のカギにもなります。必要経費は事業に対する必要性によって決まります。ですから、不動産投資の場合は修繕費等が挙げられます。この時のポイントとしては、建物の償却費用も経費として計上できる点です。ですから、投資物件の仕様や状態を熟知しておくことは、節税の観点からも、非常に大切になります。

住民税

住民税は各自治体の運営費用を住民に負担してもらう性格を持った税金です。住民税は市町村民税と道府県民税に分かれています。計算方法は、次の式となります。

【所得割額】+【均等割額】=【住民税額】

【所得割額】=【市町村民税】+【道府県民税】(税率で決まります)

【均等割額】=【市町村民税】+【道府県民税】(所得に関係なく決まります)

また住民税は所得に応じて税額が決まる「所得割」と、所得に関係なく決まる「均等割」の合算で出されます。そして、税率や均等割額は各自治体の権限で決まりますので、住んでいる自治体のサイトなどで調べましょう。

節税のために

節税の簡単な手段として、「必要経費」の理解が重要であることは述べました。しかし、特にサラリーマン大家の場合は税金を会社任せにしている人も多いので、改めて勉強したいところです。

さて、この必要経費ですが、小さなところでは物件の共用部分等の光熱費等があり、大きなところでは修繕費やリフォーム費用、そして減価償却費が挙げられます。リフォーム費用などは、リフォーム定額パック等の料金を知っておけば一応の目安となりますが、減価償却に関しては計算式を知っておく方が納税の戦略を考える上でも有利になります。

そこで、減価償却の計算ですが、次の式から計算されます。

【物件購入金額】÷【耐用年数】=【減価償却費】

尚、耐用年数は、鉄筋コンクリート造(RC造)が47年、重量鉄骨が34年、木造が22年となっています。尚、減価償却は建物だけの計算となりますので、計算の際には注意しましょう。

法人化によって節税を狙う

先にも挙げた様に、所得税などは収益が上がれば、それに応じて税率や控除等も変わって来ますので、ある程度のラインに来たら、法人化が節税に繋がる場合があります。

不動産投資で節税を狙うか?節税のために不動産投資をするか?

不動産投資会社のセールスマンが時折、不動産投資は節税に繋がるから・・・との触れ込みで契約を勧めて来る場合があります。しかし、不動産投資は資産の意味合いもありますが、最終的にキャッシュを手元にどれだけ残すかと言った、出口戦略を見極めて事業計画を立てるべきです。

そして、節税をメインに考えるならば、事業計画等も甘くなるため、不動産投資事業自体が推進出来なくなる事態にもなり得ます。そして大損に繋がる場合もあるので、節税のために不動産投資を始めるのは、ハイリスクの博打にもなるでしょう。

税金について知ることは、不動産投資事業を進める上では重要です。しかし、節税を主目的にするとキャッシュの管理も甘くなりがちなので、全体を長期的に見据えた上での事業計画、あるいは節税を考えるべきでしょう。

【詳しく読む】

不動産投資の時に知らないと損!節税の仕組みを徹底公開

初期投資の間接税・・・仲介手数料の消費税

不動産投資に無くてはならないのが投資用不動産ですが、初期投資を考えた場合、この部分に絡んで来る税金について知っておくことは、利回りを想定する上でのポイントとなります。そのためにも知っておくべき知識としては、仲介手数料がどの様に計算されるかを知ることが重要になります。

不動産取引の仲介手数料を改めて知っておく

不動産取引の仲介手数料は、物件の購入費の3%+6万円が上限と法的に決まっています。法的に仲介手数料は上限だけが決められている都合から、この金額より下回る金額で取引されることも有りますが、あくまでもレアケースと判断するべきです。また、この値段は確かに値切れる可能性を残していますが、不動産業者とのパートナーシップの観点から考えると、下手な値切り交渉を考えない方が無難です。

尚、仲介手数料の消費税は、基本的には物件購入時に掛かって来ると考えます。ですから、投資事業の拡張を見据えて考えるならば、中間の拡張する投資用物件の購入時にも発生することを押さえておきましょう。

仲介手数料の消費税の算出方法

消費税に関しては「一律8%」の考えで正しいのですが、これが初期投資費用に、どの様に関係して来るかを知ることは意外に重要になって来ます。ですから、仲介手数料と消費税の合算額は、物件購入価格の3.24%+64800円となります。これらの式から、仲介手数料の消費税は、下記の式で表すことが出来ます。

{【物件購入価格】×0.0324+64800円}―{【物件購入価格】×0.03+60000円}

=【物件購入価格】×0.0024+4800円

ですから、2億円の物件を購入する場合の仲介手数料の消費税は

 2億×0.0024+4800円 = 484800円

・・・となります。

出口戦略と仲介手数料の消費税

税金について計画を立てることは、不動産投資において非常に重要なカギとなります。しかし、税金はあくまでも出費の一つと割り切ることは非常に重要となる場合もあります。それは、不動産投資は全体を通して利益を確保することがメインの目的であって、税金対策はあくまでも事業の中の利益確保の手段だからです。ですから、不動産投資の入口、即ち投資用物件の購入に始まって、出口である売却までのストーリーを最優先にすべきです。

それでは、そのストーリーの中の「仲介手数料の消費税」をどの様に位置付けるのが良いでしょうか?物件価格の0.24%程度の金額をどう考えるでしょうか?・・・ここは投資家のバランス感覚にもよることですが、全体利益を優先させるのが得策です。つまり、タイミングを見ての売却、あるいは事業の拡張を狙い、全体の利益を優先させるべきでしょう。

【詳しく読む】

仲介手数料の消費税をあなたはどう捉えますか?

投資事業キックオフ!不動産取得時の税金は?

不動産投資において、税金は「難問」の一つであり、計画を最初に立てておくに越したことのない課題です。特に不動産投資ローン等を利用するときの、金融機関に対する事業計画の説明において、税金についても詳細に述べられるかが、その後の友好関係を強く持てるかのカギともなります。ですから、不動産投資事業に臨む際には、税金に関しても綿密な計画が重要になります。

投資用物件購入時に課税される税金を挙げてみる

不動産投資における税金の位置付けは非常に重要になります。と言うのも、税金は事業における支出の中でも、非常に比率の高い項目になるからです。不動産投資の税金全体を考えると、事業全体の収益に発生する税金は、収益の額にもよりますが、金額が多くなると収益の3割や4割が税金にもなり得ます。これはもしかしたらリフォーム費用を上回る金額になるかも知れませんので、絶対に侮るべきではありません。

さて、不動産投資を考える場合、「投資用物件の購入費用」は利回りを計算する上で非常に大切な条件になって来ます。と言うのも利回りは次の式で算出されるからです。

利回り(表面利回り及び実質利回り)

【表面利回り】=【年間の家賃収入】÷【物件の購入金額】×100

実質利回りは表面利回りに経費を入れて計算するので・・・

【実質利回】=(【年間の家賃収入】―【年間の経費】)÷(【物件購入価格】+【物件購入の時の諸費用】)×100

・・・となります。

税金を洗い出す

購入時の税金は確かに事業のスタート時の課題になるかも知れないのですが、8%で乗って来る消費税等を考えると決して無視できる金額ではありません。

そこで、投資用不動産の取得時の税金について挙げてみると、次の様な税金が挙げられます。

消費税

新聞の一面を何かと賑わす消費税ですが、不動産取得時にも当然掛かって来ます。ただ、不動産取引の場合は土地には消費税は掛からず、建物に課税されることになり、また、個人所有の不動産が譲渡される場合等は「事業」として扱われないので、消費税は課税されない等、入手の条件によっては課税の有無が変わります。ですから、そう言った消費税の性格を知っておけば、立案する事業計画の精度も上がります。

消費税は8%も掛かる「大きな税金」です。事前の対策が非常に大切になります。

印紙税

印紙税は主に商取引で使う文書に課税されます。課税対象は契約書や領収書が主な物となり、不動産取引の契約書にも掛かって来ます。税額は取引金額によって変わって来ますが、1億円クラスの取引になると8万円になります。不動産投資の取引金額からすると確かに少額ではありますが、やはり事業計画には入れておく方が良いでしょう。そしてそれは事業自体よりも、むしろ銀行に計画を説明する際に「説得力」を増す材料になります。

登録免許税

不動産の権利関係に関係する重要な手続きに登記がありますが、この登記には税金が掛かります。それが登録免許税です。登記は所有権の物と抵当権に関係する物があります。税額は資産によって変わってきます。算出は次の式から行われます。

【登録免許税】=【課税標準】×【税率】

課税標準は、固定資産課税台帳に価格の記載がある場合には、その額となります。そして固定資産台帳が無い場合は登記所が認定した価格となります。税率は土地においては平成31年3月31日までが1.5%、平成31年4月1日からは2%となります。また、土地以外の不動産の売買は2%となります。

不動産取得税

不動産取得税は物件購入の際に掛かる税金です。概ね購入後の半年後に納税書が送られて来て納税することとなります。

その他

投資用不動産として中古の物件を取得した場合、その年の固定資産税と都市計画税の日割り分を売主に支払う場合があります。

節税のために税金を知る

節税のためには、それぞれの税金がどう言った性格を持つかを知ることが大きなポイントとなります。建物に掛かる物、固定資産の価値に掛かって来るもの、それぞれの特徴がありますので、是非押さえておきましょう。

【詳しく読む】

税金の計画を緻密に練る!不動産取得時のポイント

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