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サラリーマン大家

2018.1.6

不動産投資における木造アパートの魅力とは

木は古くから建築材料としてポピュラーな素材であり、加工性や耐久性に優れる素材です。

そして、日本の木造建築は、伝統的な技術と現代のテクノロジーの融合とも言え、ハイレベルの構造を作りだしています。

当然、木造建築はアパート等にも用途として使え、そのコストパフォーマンス性等からも、重宝されているとも言えるでしょう。

ここでは、そんな木造アパートにスポットを当て、投資用物件としての魅力に迫りたいと思います。

今の木造建築は馬鹿に出来ない

童話に「3匹の子豚」と言う有名な話があります。3匹の子豚が藁、木、レンガで家を建てるのですが、そこに狼がやって来て、藁、木の家を壊して中の子豚を食べようとします。ところがそこから逃げた子豚たちはレンガの家に逃げ込み、狼はレンガの家が頑丈なため壊すことが出来ず、子豚たちは最後には狼を撃退する・・・と言った話だったと思います。

ところでこのお話ですが、実際の日本の建築から考えると、あまり相応しく無い部分が見えて来ます。藁の家はイメージが弥生時代の縦穴式住居となるでしょうから論外にはなるでしょうが、木の家とレンガを比較すると、日本では木造建築に軍配が上がる様にも思われます。と言うのは、レンガの家は木造建築物ほどの柔軟性が期待できず、耐震性等で劣り、大きな地震が来た時には倒壊の危険性も考えられます。また、最近の木造建築に使われる建築資材は、耐震性だけでは無く、台風などに対する強度を備え、防火性能にも優れています。ですから、例え「木」と言っても馬鹿に出来る物では無く、むしろ強度を持ちながらコストメリットのある、優れた建築工法と言うことが出来るのです。

木造建築の部材などについて

木造と言うと、鉄よりも強度的に弱かったり、燃える素材だったりと、あまり性能の良い素材と思われないかも知れませんが、現代の木造建築は、火災になっても建築物全体で延焼を防ぐ構造になっていたり、補強もしっかりしていて、耐震性も非常に高いレベルになっています。

これは構造部材や部品の配置や取付け方などが、非常に強く、堅牢に固着されているためです。

例えば、現在の木造建築の構造材には集成材や合板が使われていますが、これらは強度に加え、適度な弾性などを備えているので、地震などの衝撃波を受けても折れるリスクは非常に少ないです。また、合板等は、木の繊維の方向を工夫して、簡単には割れにくくしてあります。

また、外壁材に使われているサイディングを考えると、防火性能と強度を兼ね備え、そして施工性にも優れています。そして、非常に長い期間、美しい外観を保ちます。

更には、ドアや窓サッシ等も、性能的に非常にレベルが高いです。これらは高い気密性と強度、そして防犯性を持ち、台風などに耐えるだけでなく、窃盗犯の侵入などにも強い作りになっています。

木造建築の部材は、素材としては古くからの素材に思えるかも知れませんが、実はテクノロジーの集合体であることが分かります。日本の木造建築のレベルの高さの背景には、高い水準の科学技術があるのです。

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木造アパートを改めて見ると・・・

ここで、木造アパートに関して考えたいと思います。

アパートの建設を考える際、構造について迷う場合もあるかと思います。そして、木造、軽量鉄骨・・・メリットとデメリットは様々ですが、木造アパートも現代の建築資材を多用するならば、快適な生活が送れる、レベルの高い建物とすることが可能です。

また、木造アパートはコスト的なメリットも多く、投資をを考えるならば、初期投資を抑えることが出来るメリットもあります。建物の建築費用を抑えることが出来るならば、その分の予算を土地取得費用にまわすことが出来るので、駅から近いなどの利便性の高い土地を調達でき、入居者募集に有利することが出来て、家賃を高く設定することも出来ます。

そして、土地取得が有利になるならば、物件の人気も上がりやすく、空室リスクも小さくなり、売却を考える場合にも、入居者付きで売ることが出来て、出口戦略上も有利になるのです。

以上の様に、木造アパートはメリットが多いです。木と言うと安っぽいイメージが付くかも知れませんが、不動産投資を考えるならば、有利な点が意外に多いのです。

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木造アパートは改造がしやすい

木造建築の良い点に「改造のしやすさ」があります。木で構造を組立、壁を張り、設備を設置する工法は地元の工務店でも十分に対応が可能です。木造アパートは、比較的ハードルが低いと言えます。

そう言った背景から、物件の原状回復工事、リフォーム、そしてリノベーションもしやすいと言えます。投資用物件は空室リスクを減らすために定期的なリフォームが必要になりますが、リフォームが簡単で費用が抑えられるのであれば、設置する設備をワンランク高いグレードを採用することも出来ますし、リフォームの頻度を上げることも可能となって来ます。

物件の魅力をキープすることは、そのまま物件の収益性に繋がって来ます。その上でも木造アパートを投資物件にすることはメリットがあるのです。

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不動産投資において中古の木造アパートの注意点

木造アパートを中古で購入すると、コストのメリットが期待できますが、中古物件を扱う場合には注意が必要になります。

特に古すぎる木造アパートを投資用物件として使うには、耐震性において今の基準を満たしていない場合があるので、耐震リフォーム等が必要になる場合があります。

また、部材の状態によってはカビ等の被害を受けやすいウィークポイントもあります。他にもシロアリなどの虫の害などもあり得るので、木造独特のメンテナンスも必要になって来ます。

そして、火災などに関しても、安全性は考慮されているとは言え、鉄筋コンクリート造などよりは弱いです。

ですから、投資用物件として購入する際は、この様な弱点について、良く知っておかなければなりません。木は確かに魅力的な素材ですが、デメリットもあることを覚えておきましょう。

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