MENU

不動産投資に関する情報メディア

不動産投資

2018.1.6

不動産投資の成功へ!原状回復の義務と理解の大切さ

不動産投資は物件の管理が非常に重要になります。物件は単に家賃収入を得るだけでなく、売却を見据えた管理が必要になるからです。そして、物件管理の大切なポイントが入居者の原状回復義務の理解によるところが大切な点となります。

不動産投資における現状回復義務の範囲について

不動産投資を行う上で、必要になるのは物件の購入だけでは無く、不動産管理も重要になります。特に、物件の収益性を落とさないためには、物件の魅力を高い状態でキープさせる必要性があります。

そして、この時に大切になるのが、借主の生活の状態です。例えば、借主の中にヘビースモーカーがいる場合など、タバコのヤニで物件の状態は早く悪くなってしまいます。

しかし、そうは言っても、借主を選り好みし過ぎては入居者が入らない危険性まで出て来ます。そうなると収益がゼロになってしまうので、完全否定ではいけません。

物件の原状回復は、その点で非常に重要になって来ます。生活すれば、物件は劣化してしまうものですが、それを回復させるのが原状回復なのです。そして、借主は原状回復の義務を負っていますので、退去時には、物件を元に戻してもらわなければなりません。

さて、この原状回復義務ですが、「義務の範囲」を履き違えない様にしたいものです。と言うのも、義務の範囲についてはガイドラインが国土交通省によって策定されていることもあり、貸主の立場を振りかざすと、かえって不利な立場に立たされる可能性もあるからです。

このガイドラインには原状回復の義務の範囲が具体的に記載されていますが、基本的な考えは、「通常の劣化の範囲」の回復は貸主の負担、「生活上の過失による劣化」は借主が義務を負うこととされています。

具体的には、畳やカーペットであれば、通常生活していて発生した日焼け等や色褪せに関しては、回復させる場合は貸主の負担で行い、タバコの焦げ後等の入居者の過失で付いた傷の回復等は借主が負担することになっています。

貸主としては、物件の魅力のキープのためだけでなく、トラブル回避のためにも、このガイドラインを知っておき、原状回復の義務の範囲について、しっかりと押えておくべきです。

【関連リンク】

不動産営業マンが語る不動産投資における失敗例をご紹介

サラリーマン大家はここに注意!不動産投資が破綻を迎える時

原状回復義務の説明の重要性

賃借不動産の入居者は、物件の原状回復義務について、しばしば知らない場合があります。退去時の大掃除は常識の範囲と捉えており、敷金は基本的に返って来ないもの、そして壊した部分は弁償・・・と認識している人が多い様です。

それでは、入居者が原状回復義務を知らなくても良いか?・・・と言うと、決してそうではありません。これは敷金の扱いにも直結する問題なので、入居者も知っておくべき内容なのです。

ところで、この原状回復義務ですが、義務があることを知ってはいても、ガイドラインについて知っている人は、まだまだ少ないと思われます。

また、ガイドラインは策定されていますが、それでも尚トラブルが発生する現状がある背景を考えると、貸主としては、一層の義務の説明の必要性があると言えます。

ですから、契約時には原状回復の義務について改めて確認し、ガイドラインに沿った形で説明するのが良いでしょう。

契約書を念入りに

原状回復義務の説明は大切ですが、各設備についての回復箇所などについて、あらかじめ決めておくことは、後からトラブルを避ける上でも、非常に重要になって来ます。

と言うのも、ガイドラインに沿った形で話をしていたとしても、それでもグレーとなる部分もあるからです。例えば、壁クロスの汚れ等ですが、それが経年劣化の為なのか、あるいは入居者のなんらかの過失が原因なのかが分からない場合もあるからです。

それでは、想定できない部分については、「不具合発生の場合は双方とも誠意を持った対応をする」・・・と言った商取引的な契約書の内容で良いか?・・・と言うと、当然そんなことはありません。

そこで重要になるのが契約書の記載内容です。

不動産賃借契約書の一般的な書式には、細部まで言及したものは無いかとも思いますが、そこは別紙の部分を作って対応したいものです。設備それぞれについて、可能な限りの劣化や不具合の事象に関して列挙し、そして、どちらが責任を負うかについて、取り決めておくのがベターです。確かにそう言った書式を作るのは骨が折れますが、一度作っておけば、リフォームするまで使えるものです。入念に作り上げ、契約の際には契約書に併せて取り交わすのが良いでしょう。

また、良く言われる原状回復の確認手段としては、入居前に写真を撮っておくことが挙げられます。これを双方で保管するのも良いかとも思われます。尚、この時の写真はデジカメは避けた方が良いです。デジカメの写真は色が簡単に変えられるからです。

退去時の際に

物件の魅力を保つことに原状回復は直結しますが、入居者の退去の時に、この義務が果たされているかを確認することは非常に大切です。ですから、退去の際には、物件のチェックを入念にしましょう。

チェックのベースとなるのは、入居時に取り交わした契約書と写真を利用するのが良いです。

また、入居者に喫煙者がいる場合は、見て分かる汚れだけでなく、ニオイの確認も必要ですので、忘れない様にしましょう。

尚、貸主も喫煙者の場合は、部屋のタバコ臭について気が付かない可能性もありますので、貸主が喫煙者の場合は、非喫煙者を同伴させてチェックするのがオススメです。

【関連リンク】

【2018年版】プロが教える!不動産投資で差をつけるための全手法

トラブルを避けるために・・・借主を見る

賃借契約は、契約を締結したら貸主側からは正当な理由の無い限り解約が出来なくなってしまいますが、契約前であれば、入居者を選ぶことが出来ます。ですから、契約時には、収入や勤務先と共に、「人間性」の観察も怠ってはいけません。

物件をキレイに使ってもらうためにも、気持ち良く返してもらうためにも、入居者の人間性を見て決めましょう。

  • Share SMIVE
  • Twitter
  • Facebook
  • Google+
  • bookmark
  • SNS

  • Twitter
  • Facebook