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不動産投資

2018.1.5

不動産投資における一時の判断は凶。原状回復を見る角度

賃借不動産では借主は退去時に原状回復をしなければなりませんが、投資家として賃借を考えるならば、敷金を強引に確保することよりも、原状回復に関して熟知し、出口まで見据えた形での対応も重要になって来ます。

不動産投資における原状回復の必要性

利息を要求するカネ貸しを除いて言えば、貸した物を返す際は元の状態で戻すのが、一般常識と言えます。しかし、長期間貸す場合や、貸した物の目的や用途によっては、貸した状態で戻すことが難しい物もあります。例えば、図書館の本を考えましょう。本はページをめくって使われるので、ページ端がヨレヨレになってしまいます。しかしこれは「仕方無い」ことと認識されています。また、レンタカーなども同じです。確かにガソリンを給油して返しますが、洗車やワックス掛けなどを要求されることは、まずありません。

ところで、不動産の賃借の場合は、「原状回復」して貸主に返すことになります。これは借りた状態に戻して退去することですが、実は意外に貸主と借主の揉める元になっていました。揉めたのは、敷金の返還の問題があったからです。

敷金は原状回復のための費用として認識されていましたが、「原状回復をどこまでするか」などと関連して、揉める場合が多くありました。と言うのも、敷金は家賃の1~3ヵ月となり、金額にしては結構な大金となるからです。家賃10万円の場合ですと、30万円にも上る費用にもなりますので、揉めるのも無理が無い金額です。

さて、投資家の立場としては、経費を抑えることが利回りに繋がるので、できれば敷金の中で新品同様の戻したいところではありますが、敷金を勝ち取るために争うのは、果たして利口なことなのか・・・を考えると、争うのを避ける方が賢明かも知れません。

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原状回復の範囲

ここで原状回復に関して、貸主がする範囲と、借主がする範囲について述べたいと思います。

原状回復に関しては、長らくグレーだったのでトラブルになる要因でしたが、行政がそう言った事情を受けて、ガイドラインを策定しています。

それに依りますと、基本的な考え方は、通常の使用の範囲による劣化や磨耗に関しては、退去時の原状回復としての交換はせず、借主の過失による故障等については、交換して借主が負担しなければならないとするものです

例えば、カーペットや畳の例を挙げますと、通常の使用による色あせや日焼けなどは通常使用の範囲とされ、原状回復の際の借主の負担はありませんが、タバコの焼け焦げなどが認められた場合には、借主の過失とみなされ、借主が交換費用を負担する、と言ったものです。また、退去時のハウスクリーニングなども貸主負担とされました。

ですから、投資家の立場としては、事前から原状回復に対しても対策を打っておく必要があります。無駄なトラブルを避けるのも、投資ビジネスを進める上では賢明と言えます。

設備の耐用年数を押えておく

原状回復の必要性が出てくるならば、事前に布陣を敷いておくのが賢明です。

手段はいくつかあるかとは思いますが、設備等を使う上で、償却年数をある程度考えておくのが、ひとつのカギになりそうです。

例えば、住宅設備の耐用年数は10年の物が多いと思います。寿命を考えれば、確かに10年超と言えますが、10年を超えたあたりから故障が出てくる場合が多いので、それくらいの期間を仮定しておくのが無難と言えます。

設備の償却を考える

ところで、設備の耐用年数が分かったとして、交換費用が貸主負担と決まるならば、設備の償却について考えておくのがベターです。

例えばユニットバスを考えます。ユニットバスの費用を70万円として、10年(120ヶ月)で割ると、一ヶ月あたり約6000円の費用となります。この金額を家賃に組み入れておけば、耐用年数が来た時点での設備交換の予算が捻出できることになります。

あるいは、リフォームのパック金額を調べておいて、10年分での償却をあらかじめ考えておくのも良いかも知れません。

そして、これは家賃を決める上でも大切な要素とも成り得ます。設備償却、税金、修繕積み立て等を網羅した上で、オーナーの利益を確保しなければ、不動産投資ビジネスは成立しません。確かに家賃決定は、周辺地域との兼ね合いなども絡んで来ますが、利益確保のためにも、設備に関しても考慮しておくべきでしょう。

不動産投資は出口から逆算

不動産投資ビジネスにおいて、利益確保のための出口戦略は非常に重要な位置を占めます。キャッシュを手元に確実に残すためには、潮時を読んで売却する方が良いからです。

ところで、出口戦略を考えるときに、「攻め」で考えるか「受け身」で考えるかの2通りがあると思われます。「攻め」は、あらかじめ売却タイミングを建物と設備の償却の観点から考えておき、その時期に近づいたら積極的に売りに出て、利益を確保するイメージです。また、他方で「受け身」がありますが、これは「売り時」を待ち、タイミングが来たら売るイメージです。

どちらが良いかは、オーナーそれぞれの判断になりますが、設備の償却を考えるならば、「攻め」のアプローチが戦略を立てやすいです。但し、高値で売るのは「相場の変動」なども大きく影響して来ますので、そこを見極める先見性が要求されます。

攻めにしろ、受け身にしろ、出口戦略を見据えて設備計画を立て、家賃を含む事業計画立案は非常に大切です。出口戦略は建物だけを考えるがちと思いますが、設備にも目を向けて戦略を立てたいものです

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ブラック大家と呼ばれないように

原状回復はトラブルになりがちかも知れませんが、長い目で見るならば、トラブル無しで終わらせたい物です。くれぐれも「ブラック大家」とは呼ばれたくないものです。

特に不動産屋は借主の人間性だけでなく、貸主の人間性をも見てることを忘れるべきではありません。「次の入居者」を早期に紹介してもらうためにも、不動産屋との関係は良好にしておくことが肝要です。そのためにも、原状回復は気持ちよく行うことを心がけましょう。

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