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不動産投資

2017.12.24

仲介手数料の消費税をあなたはどう捉えますか?

不動産投資は個人の扱う事業としては、意外に規模の大きいビジネスです。大きな金額を扱うため、細心の注意が必要ですが、時には大胆さも必要になります。

仲介手数料の消費税について

不動産投資は「税金との戦い」とも言われています。投資用物件の購入にも様々な税金が掛かりますし、買った後で事業を進める上の税金が掛かります。そして、一部の税金は収入が増えれば税率まで上がってしまうなど、時として理不尽とも思える金額を国庫に納めなければなりません。納税の義務を持つ日本国民として、甚だ不謹慎かも知れませんが、この様な税制には憤りさえ覚えます。

さて、不動産の仲介手数料は物件価格の3%+6万円となっていますが、残念ながら、この金額にも消費税が発生します。ですから、消費税を合算した仲介手数料は、物件の3.24%+64800円の計算となります。例えば、1億円の物件を購入する場合は仲介手数料が306万円となり。その消費税は25万円程になります。

ところで、この消費税は物件の価格に連動して変わって来ます。例えば5000万円の物件であれば、13万円程度に納まりますし、逆に2億円クラスの買い物ならば、倍の50万円くらいに上ることになります。

但し、この金額を高いと取るか、安いと取るかは、投資家それぞれの判断にもなるかと思います。大金、小額、あるいは誤差の範囲・・・様々だと思われます。

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不動産投資全体に発生する仲介手数料と消費税について

ここで、不動産投資の入り口から出口の一連の流れの概略について復習したいと思います。

不動産投資を始めるにあたっては、まずは投資用物件を入手しなければなりません。これは、マンション1室であったり、アパート1棟であったり、マンション1棟やビルなどの場合もあるでしょう。

さて、ここで不動産投資全体に発生する仲介手数料のタイミングを考えて見ます。

仲介手数料は、物件購入や賃借契約の際に支払う必要が出て来ます。ですから、イベント的には基本的に最初だけです。そして、賃借契約の際に払う場合もありますが、基本的には物件購入の際だけと言えます。

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仲介手数料の3%+6万円をどう見るか?

ここで、不動産投資全体の仲介手数料の消費税がどれくらいかを考えてみます。

例えば、アパート投資を考えます。アパートの物件費用を1億円、内訳を土地5000万円、建物5000万円と仮定します。利回りに関しては、実質で全期間の平均が5%と仮定し、投資期間は10年で、10年目に1000万円でリフォームを掛け、土地が5000万円、リフォーム後の建物が4000万円で売れる例を考えます。(ネットで見ると、1億円クラスのアパートで、表面利回りが8~9%の物件もあるので、この様な例で考えます。)

さて、この物件の購入費に対する仲介手数料は3%+6万円なので、306万円になります。そして、この仲介手数料に対する消費税ですが、約25万円程になります。

そこで、この不動産投資全体のキャッシュの流れを考えます。

先にも挙げた様に、購入費用と仲介手数料、そして、物件の消費税などを合算すると、約1億726万円くらいになります。(物件は建物の消費税400万円、仲介手数料306万円、仲介手数料の消費税25万円の計算)この25万円程が仲介手数料の消費税分です。これは確かに消費税だけの額だけ見ると大きいですが、全体からすると僅かなことが分かります。

ところで、ここで10年の利益を考えて見ましょう。

非常に荒っぽい概算にはなりますが、1億円の5%の10年分として、5000万円の利益が発生します。また、売却を土地込みで9000万円とすると、全体の収益が4000万円に上る計算になります。

そこで仲介手数料の消費税を思い出しましょう。消費税額は25万円程でした。その金額は確かに大きいですが、4000万円に対しては1%以下になります。

それでは、この25万円のために投資期間を延ばして11年にするべきでしょうか?それは確かに回収は可能な金額でしょう。しかし、他のデメリットも考えなければなりません。

物件を10年以上メンテナンス無しで使っていると、思わぬところで躓く場合があります。例えば、多くの住宅設備の耐用年数は10年です。それは確かに製品寿命は指しませんが、10年を超えると、買い替え時を知らせる機能(ランプの点灯や点滅など、外部から分かるサインを出します。)が発動し、使用者に「交換時期」を知らせます。そして、当然ながら、こう言ったサインは入居者の気分を害する材料になります。

ここで、不動産投資の出口戦略を考えましょう。

不動産投資は家賃による収益を得ることも大切ですが、利益を確保したら、物件の価値が下がる前に売却することを考えるべきです。そして、この出口戦略ですが、物件の魅力が最大限に良い時の売却が高値で売れます。そこでカギとなるのがリフォームです。

アパートの売却の場合、物件をリフォームしているか、入居者付きが高値となります。と言うのも、買い手は大抵の場合が不動産投資家であるからです。彼らは利益確保のため、入居者付きの物件や魅力のある物件を好みます。ですから、その方が売却益に繋がるのです。そして、リフォーム後はどうでしょう、つまり設備が新品の時は売り時としていかがでしょうか?・・・いずれにせよ、出口戦略を考える必要が出る場面なのです。

先に挙げた4000万円と言う金額は、あくまで仮定の金額ですが、それに近づくか否かは、オーナーの経営手腕に掛かります。タイミングを見逃して出口を見失うのは、利益確保の上でマイナスです。

仲介手数料の消費税は、全体のビジネスを見据えた上で考えるべきです。時には目をつぶることも大切になります。

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余裕も持った経営を

仲介手数料は意外に大きいので、その部分に発生する消費税も馬鹿にならない金額に思えて来るかも知れません。しかし、重要なのは、不動産投資事業の全体の利益の確保となります。そして、その「全体」を考えるならば、ある程度のマイナス要因も目をつぶる判断も必要になります。

そして、その判断のためには、経営上の余裕と心理的な余裕が必要になります。ギチギチに詰め込む経営では無く、資金と時間に余裕のある経営を心がけるべきでしょう。

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