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不動産投資

2017.12.24

不動産投資で成功するために戦略的な仲介手数料について考えてみる

不動産屋に支払う仲介手数料を計算することは、意外な程に大切です。仲介手数料は、物件価格の3%+6万円とも、賃料一ヶ月分とも言われます。しかし、投資ビジネスを成功させる上では、これらの知識だけでなく、投資期間全部においての「固定費」と捉えることが成功のカギとなります。

固定費の管理の重要性と仲介手数料

ビジネス全般に言えることですが、収益を考える上で大切なのが「固定費に対する意識」です。経営を実際にやってみると目先の収益にばかり目が行って、固定費の積算をついつい忘れがちになってしまいます。当然ながら、こう言った片手落ちは良いことでは無く、経営者はビジネスの巡航全体を見ているべきです。

不動産投資もビジネスであり、投資家は経営者の位置づけになりますので、投資家においても固定費の把握は非常に重要になります。と言うのも、固定費の計算があってこそ利益の計算が出来るので、事業計画の中の利益計画を立てる上でも固定費は重要な位置を占める数字となるからです。

ここで、不動産投資の固定費について考えてみたいと思います。

不動産投資の固定費は、基本的には不動産の管理費や設備費・修繕費などがメインになると思います。また、税金も非常に重要です。8%で掛かってくる消費税などは、特に頭の痛い問題とも思います。

ところで、固定費を計算するに当たって、「数字に対する感性」が経営者に要求されますが、その「感性」には、「比率」「額」を見切る感覚があります。固定費が「額」であるか、売上げの「比率」で計算されるかを理解することがカギとなるのです。

さて、ここで不動産屋に支払う仲介手数料について考えます。仲介手数料として払う額は物件の3%+6万円となることは良く知られることです。ただ、それが知識としてはあっても、その本質が理解がされていないと、思わぬ落とし穴に落ちることもあり得ます。

と言うのも、ここで注意が必要なのが、仲介手数料は「額」で計算されるのでは無く、「比率」で計算される点です。そこで「比率」で計算されるものを他にも思い出しましょう。消費税がそれです。

そして、ここでポイントになるのは・・・購入時には、消費税と仲介手数料は同時に経費として掛かって来るのであり、合算すると、支出が約11%にまで跳ね上がる事を先読み出来ているかどうか・・・です。1億円の物件の手数料は306万円の計算になり、消費税と合算すると、1106万円にまで上ることが事前に計算されているか?・・・その部分の数字的感性があるか?・・・です。

物件購入にあたって、仲介手数料の306万円を無視すべきでしょうか?・・・無視するべきではありません。

この様に、不動産投資において、仲介手数料の計算と管理は無視できません。きちんと理解するべきです。

【関連リンク】

仲介手数料の相場を求めるか?あるいは黙るか?ここの線引きが大事!

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購入時の仲介手数料の計算をどう見るか?

物件購入の際は、計画の段階で物件の費用、各種税金、そして仲介手数料もしっかりとカウントしておくべきです。そして、前述の通り、仲介手数料は「比率」で効いて来ます。購入金額が増えれば、比例して大きくなるので、資金計画を立てる上では組み込んでおきましょう。

ここで、中古物件にリノベーションを掛ける例を考えてみます。

さて、仲介手数料の計算は物件価格の3%+6万円と決まっていますが、仲介手数料は物件に掛かって来る金額であり、リノベーションの費用には掛かって来ません。これは仲介手数料の計算のポイントの一つとなります。

ですから、場合にもよりますが、築浅の物件を買って補修の程度のリフォームを掛けるよりも、古い物件を購入して、そこにフルリノベーションを掛ける方が収益性が上がることも考えられます。

計算例を挙げます。9000万円の築浅アパートに1000万円のリフォームをかけると、トータルは消費税込みで1億800万円となり、仲介手数料は税別で276万円となります。

その一方で、6000万円の中古アパートに3000万円のリノベーションをかけると、物件費用は同じ1億800万円となりますが、仲介手数料は186万円で済みます。

この計算結果の差額を高いと取るか、安いと取るかは投資家それぞれの判断になるかと思います。しかし、この仲介手数料の計算を最初から把握しているか、それとも支払う段階になって気が付くかは雲泥の差です。経営者にとっての固定費の感覚は重要です。事前にこの計算を把握しておきたいものです。

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保有時の仲介手数料の計算と戦略

不動産保有時にも仲介手数料が発生する場合があります。賃借不動産の仲介手数料は一般的には入居者が支払うことで通っていますが、本来ならば入居者が必ずしも払うものでは無く、不動産業者の収益の上限が決まっているだけで、入居者が支払うか、オーナーが支払うかは決まっていないのです。

さて、不動産の保有時の仲介手数料の計算について考えましょう。仲介手数料は入居者の入れ替わりで発生し、多くは入居者が全部負担しています。そして、物件が新築から築浅の期間は、物件にも魅力がありますから、家賃を引かなくとも入居者が来るでしょう。しかし、何年か経つと、物件の魅力にも陰りが出て来て空室が目立つ様になって来ます。そこで必要になるのが、入居者対策となる「新たな魅力」です。

入居者対策のための魅力付けは金銭的な魅力と物件の魅力があります。金銭的な魅力には、仲介手数料の値引きや家賃の値引きがあり、物件の魅力としては、リフォームなどが挙げられます。そして、空室対策としては、小さな手段から投じて行くのが良いと思います。つまり、金銭的魅力の「不動産仲介料ゼロ」の特典です。これは長い目で見た場合、家賃の値引きよりも負担が少ないとも思われます。そして、これを「固定費の中に組み込んで計画を立てる」ことが重要になります。そして、それが可能にならば、保有時全期間の仲介手数料を計算することが出来るのです。

物件の保有期間の仲介手数料の計算は、読みの難しさから、高いレベルの先見性が要求されます。しかし、そのスキルが上がるならば、投資ビジネスの成功が見えて来ます。

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