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不動産投資

2017.12.24

不動産投資ビジネスで、美女が策を練るために仲介手数料の仕組みを熟知してみる

戦略を練ることは非常に大切です。策なしの戦いは自滅をも意味します。そして、「がんばります」と言った根性論はビジネスでは時代遅れです。私たちは過去に「不退転の決意を持って臨む」と言う政治家の言葉が、どれだけインチキだったかを知っています。恐らく、私たちが銀行に投資計画を説明するときに「がんばります」をことさらに強調して言えば、銀行マンの耳には「不退転の・・・」としか聞こえないでしょう。

さて、不動産取引において、不動産業者に支払う「仲介手数料の把握」はビジネスを推進する上での「布陣」ともなり得ます。しっかりと考えておきましょう。

仲介手数料について知っておくことの重要性

モデル:michikoさん

不動産投資を「ビジネス」として捉えるならば、投資家は経営者の位置付けになりますので、責任も去ることながら、仕事の内容にも精通しておく必要があります。特に「お金」の流れを良く理解しておくことは極めて重要になります。利回りの計算、リフォームなどの費用の相場など、目立つ部分においては注意が行き届きますが、残念ながら「目立たない費用」も存在します。その一つが不動産の仲介手数料であると言えるでしょう。

さて、お金の流れを理解しておくのは重要なのですが、事業計画などの精度を上げるためには、費用の内訳を明確化して、費用の発生する頻度をあらかじめ読んでおくことも同様に重要です。物件を購入する際の費用や、入居者が来る際の費用など、イベント毎に細かく費用を計画しておけば、複雑にはなるかも知れませんが、事業を見直す時などに「弱点」を洗い出すのに便利だったり、銀行に説明する時にも便利だからです。

ところで、不動産業者に支払う仲介手数料は、投資用物件の購入や売却、また入居者への賃借などの場合に発生します。そして、これら一連の費用を詳細に掴んでおくならば、スタートから出口までの「不動産業者に払う固定費」を掴むことにも繋がります。固定費の詳細の先読みは確かに難しくはありますが、その部分が出来ているならばビジネスを進める上でも有利です。

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仲介手数料とは?

モデル:michikoさん

簡単に言うと、仲介手数料とは、不動産業者に支払う物件売買や賃借の際の費用を指します。

普通の商売であれば、売り手と買い手がいて、そこにお金があれば商取引は完結します。食料品をスーパーで買うときもレジでお金を支払えば、そこで取引は完了します。ところで不動産はどうでしょうか?残念ながらレジで支払い・・・と言う訳には行きません。不動産は非常に高額で、取引にも非常に専門的な知識を要します。ですから宅建士が必要になるのであり、不動産業者が必要になるのです。そして、不動産業者も慈善事業で店を開いている訳ではありません。仲介手数料とは、不動産業者の儲けになるのです。

尚、不動産の仲介手数料とは、あくまで成功報酬です。そして、契約成立の時点で発生します。

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物件を買うときの仲介手数料は?

モデル:michikoさん

不動産売買の仲介手数料は法的に決められていますので、不動産業者に入る金額は決まってしまいます。

仲介手数料の金額は売買価格の3%に6万円を加えた額になります。ただし、400万円以下の場合は金額が違って来ますので、確認が必要です。

さて、投資家にとっての物件購入の仲介手数料は、物件の費用の一部と捉えておきましょう。また、物件の購入費用と仲介手数料は簡単な関数で現わせるので、数式を覚えておくと良いでしょう。

尚、リノベーションを視野に入れる場合は、仲介手数料は、総予算の中の「物件購入費」の部分に掛かる費用となります。ですから、購入価格が抑えられれば不動産業者に支払う費用が抑えられて、その分をリノベーション費用に充てることが可能です。

物件を貸す時の仲介手数料は?

モデル:michikoさん

購入物件を入居者に賃借する時も、オーナーが仲介手数料を払う場合もあります

通常ですと仲介手数料は入居者が支払うと思われていますが、法的には少し違って来ています。と言うのは、不動産業者の得られる仲介手数料は、上限が決まっていますが、それは必ずしも入居者が全額負担しなければならない・・・とは決められていないからです。・・・オーナー側の負担もあるのです。

さて、それでは投資家としては、仲介手数料の負担について、どう言った対応をするべきか・・・ですが、これは空室率によって態度を決めるのが良いかと思われます。

物件に人気がある場合は、入居者は手数料を支払ってでも借りたがります。その場合、オーナー側は手数料を負担する必要が無いため、その分経費を抑えることが出来ます。オーナー側の仲介手数料負担を考えるべきなのは、空室率が目立って来た時です。仲介手数料をゼロにするのは入居者を募集する上で、メリットが大きい場合もあるからです。

尚、仲介手数料をゼロとする戦略は、家賃を下げるよりも時として空室対策に繋がる場合もあります。不動産広告に出ている「仲介手数料ゼロ!」の宣伝文句は、なかなか購買意欲をくすぐる物ですから、使わない手ではありません。また、家賃を下げると、なかなか上げるのは難しくなるので、家賃を値引きする前の「一手」として使いたい策です。

不動産投資物件を売る時の仲介手数料は?

モデル:michikoさん

不動産は売る場合にも当然仲介手数料が掛かって来ますが、売る時の手数料は、注意は必要ですが「喜んで」歓迎するべきでしょう。と言うのも、仲介手数料は物件価格が上がればそれだけ高くなりますので、手数料が高いことは物件が高額で売却できることを意味するからです。

さて、そこで出口戦略についても少し考えたいと思います。

不動産投資において、利益確保の面からも「引き際」が非常に大切になりますが、物件を「いくらで売るか?」ばかりに目が止まってしまうと、不動産業者に支払う仲介手数料を忘れてしまうかも知れません。手数料は3%+6万円で効いて来ますので、馬鹿に出来た金額ではないのです。(3000万円の物件の例では、手数料は96万円にも上ります。)この部分も固定費としてあらかじめ想定し、その上で出口戦略を考えると良いでしょう。

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