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不動産投資

2017.12.24

【不動産投資】利益確保のための出口戦略の重要性

不動産投資を利益追求のビジネスと捉えるならば、物件を固定資産として持っておくよりも、物件価値が下がる前に現金化しておく事が、利益確保の観点で重要になります。そして、最後の換金を前提にするならば、最後の状態を「成り行き」とすることは、あまり良いことではありません。出口戦略は早い段階からの計画が重要です。

不動産投資における出口戦略の重要性

多くの不動産投資の本などでは、物件購入がメインの情報となり、それ以降の事はなおざりになる傾向が高い様です。それはあたかも物件を購入すれば、自動的に入居者が入り、自動的に家賃を支払ってくれて、そしてオーナーは老後の収入を確保・・・の様にも見えます。しかし、不動産投資をビジネスと捉えるならば、利益を確保した後はスッパリと止めることも大切になります。

不動産投資の用語に「出口戦略」と言った言葉があります。これは元々は米軍の使った用語なのですが、「いかにして最小限の損害で撤退させるか」を意味しました。投資に関して言えば、投下した資本を最大限で回収して締めくくることの意味で用いられています。そして、不動産投資の場合では、出口戦略は締めくくり、つまりは「物件の売却」を意味します。

ところで、「安く買って高く売る」は商売の基本ですが、不動産投資の場合は、購入物件の費用を投資して家賃収益を得て、物件価値が落ちる前に売却して「トータルの利益を確保」することが肝要になって来ます。

マンションなどの物件は、時間が経つと収益性が落ち、売却が高値で出来なくなるリスクが出てきます。新築の時を考えれば、家賃はその時がピークで、築年数が経てば目減りしてしまいます。つまり、収益性が落ちてしまうのです。物件の価値は収益性によっても計られるのですが、その部分が落ちるとなると、当然売却額も落ちてしまうことになります。

出口戦略は高値の内に売却し、家賃収入と売却価格のトータルの金額を最大限で回収するのが課題となります。そして、利益を大きく確保すれば、その不動産投資は成功したとも言えます。ビジネス全体を黒字で終える・・・このためにも出口戦略は重要になるのです。

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出口戦略はいつ考えるべき?

それでは出口戦略は「いつ考え始めるか?」のタイミングですが、これは可能な限り早い段階・・・出来れば銀行との事業計画を打ち合わせる段階に欲しいです。

確かに不動産投資を老後の年金収入の補填目的とか、相続税の対策を目的にするならば、もしかしたら出口戦略の意識は薄くなるかも知れませんが、不動産投資を純粋に利益目的であるならば、物件の価値が無くなる前に売却し、現金化した方が確実になります。そして、利益計画を考えるならば、最初の段階で「いつ終えるか」・・・出口戦略も計画に入れておくべきでしょう。

不動産投資の出口戦略をどの様に考えるか?

出口戦略はタイミング的には「最初」に考えることが望ましいのですが、それでは「どの様に考えるか?」と言う案件が重要になって来ます。

そこで必要なのがビジネスのシミュレーションです。

つまり、最初の物件を購入した金額から、物件の償却費用を年単位で引いて「物件の価格の推移」とし、それに家賃収入を、ある程度の空室率を見込んで「収益」として、償却費用や修繕費や税金を「支出」として資金の動きを明確化して、それを年次単位として、毎年の変化を読むことが重要になります。そして、物件の売却額の目減りも考慮に入れ、物件の収益価値が残っている内に売却して、最終的にはトータルのキャッシュ手元に残す・・・その様な計画です。

これは物件の老朽化のスピードや、それに伴う物件の人気の推移などを読む必要も出て来ます。更には物件の価値は周辺地域の家賃相場なども影響して来ますので、街全体の人気の変化なども読まなければならない場合も考えられます。当然ながら、これにはハイレベルの先見性が要求されます。

ですから、「先」を読むためにも、他との「パイプ」は非常に重要になります。それは銀行とのパイプであったりとか、不動産業者とのパイプであったりします。そして銀行にしろ不動産業者にしろ「使う」ことが重要になります。それぞれ「味方」になる勢力を十分に使って、勝ち逃げを計るべきでしょう。そして、その計画に協力することを、特に銀行は受け入れることだと思われます。是非、使える味方は最大限に利用して、出口戦略のシミュレーションを立てましょう

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物件を選ぶコツ

不動産投資の最初の段階から出口戦略を考えるためには、最初から売りやすい物件を購入しておくことが重要になります。例えば投資物件の「立地」などです。

不動産の価格の変化は、確かに土地の部分の価格の変動もありますが、メインになるのは「建物の老朽化」によるものが多いです。ですから、時間を経ても高く売るためには、立地的に有利な場所とするのが望ましいです。駅に近かったり、南向きだったり、角地だったりすれば、地価は上がります。逆に言えば、駅から遠く、何もなく、更にはゴミ処理場や墓地が近い場所は価格が低くなります。

ですから、是非とも良い立地の物件を購入したいところです。価値の下げ幅が小さい物件は家賃も下げずに済みます。良い場所に陣取りましょう。

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少しでも高く売る工夫

出口戦略を考える上で重要なのが、物件の魅力を残すことが挙げられます。

と言うのも、投資用不動産の売却先は、多くの場合が別の投資家になりますので、次の投資家にも「物件の旨み」を残してあげなければ売りにくくなります。そこで課題になるのが、物件の収益性の回復です。つまりリフォーム、リノベーションが大きなポイントとなるのです。

ただ、この改修作業もコストを掛け過ぎると、せっかくの出口戦略に水を差すことになってしまいます。ですから、ある程度にせよ、最終段階の回収費用は、初期投資費用に組み込んでおくべきです。将来のリフォーム費用の変化を予測するのは至難の業ですが、余裕を見てカバーをしておきましょう。

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