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不動産投資

2017.12.24

失敗は許されない!多くの投資家が気がついていない入居審査の重要性

不動産投資は投資物件からの家賃収入で成立するビジネスですので、オーナーは入居者に確実に家賃を支払ってもらわなくてはなりません。ですから「入居者を見極める必要」が生じます。「入居審査」がそれです。

不動産管理における「入居審査」の重要性

不動産投資ビジネスをする上で、不動産管理は非常に重要な位置を占めます。不動産は投資家の資産であり、銀行のローンも絡んでいる場合があります。銀行がビジネスに参加している場合には、物件の抵当権を銀行が握っていて、更には事業に関しても報告を求められる場合があります。ですから、融資を勝ち取って事業をスムーズに推進させる上でも、物件の管理が非常に重要になるのです。

さて、物件の管理の上で「入居審査」は非常に重要な位置を占めます。

入居審査は、その名の通り不動産を貸すかどうかの審査ですが、その前に、賃借契約の性質を知っておかなければなりません。

まず最初に知らなければならないのは、賃借契約は一旦締結したら簡単に解約が出来ないことです。また、賃借契約には借地借家法が適用されることを知らなければなりません。不動産の賃借には、借主保護の観点から、借地借家法が適用されるのです。そして、その他の契約に関する民法は、借主保護に優先することは無いと考えるべきでしょう。そして、借地借家法は「正当な理由」が無い限り、借主に立ち退き要求をすることが出来ないとしています。その中には「建物の老朽化」なども含まれますが、この場合の老朽化の意味するレベルは倒壊などのリスクが高い・・・などの、よほどの事態を意味します。ですから、実質的にはオーナー側からの解約は無理と思っておくべきです。

そこで重要になるのが「どんな人物に貸すか」と言うことになります。不動産を貸すのは確かに収益目的ではありますが、価値や収益性をキープする上でも、更には売却する際に価格を下げないためにも、きれいなままで使用するのは重要な条件です。ですから「どんな人物に貸すか?」・・・入居審査が大切になるのです。

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入居審査の内容と注意すべき点について

入居審査では一般に氏名、住所、年齢、電話番号、勤務先、勤務年数、年収について確認しますが、確認のポイントとなるのが収入と人物になります。

収入に関しては、「家賃が収入に対して何割になるか」がポイントとなります。そして、収入が高い程に安全になりますが、収入の高さと同時に収入の「安定性」も重要視すべきでしょう。賃借契約は一旦結んだらオーナー側からの解約は出来ないので、借主の収入が不安定の場合は、安定して家賃を支払ってもらえないリスクが出るからです。

次に「人物」が入居審査のポイントになりますが、周辺とトラブルを起こさないことや、周辺からクレームを付けられない人間性が判断基準とすべきでしょう。賃借契約の場合、トラブルやクレームの解決は管理者の仕事となります。不動産管理会社に管理を委託している場合などは、そう言った役割も委託することが出来ますが、オーナーが直接管理する場合には、そう言ったイヤな役割をオーナー自身が被ることになりますので、入居審査の段階で「人物」を選んでおきましょう。

連帯保証人と家賃保証会社について知っておこう

入居審査に関係してですが、「連帯保証人の位置付け」と「家賃保証会社の位置付け」についても知っておくべきです。連帯保証人も家賃保証会社も家賃に関係しますが、両者の役目は少し違います。

まずは連帯保証人の役目です。

連帯保証人は、借主と同様に、家賃の支払い義務や違約金、損害賠償など、借主が負う責任全部を持ちます。ですから、仮に借主が家賃の支払いを渋った場合、連帯保証人に請求することが出来ます。この時、連帯保証人には「借主に請求してくれ」と言う権利は法的には無く、支払う義務が生じます。ですから、入居審査の際には、連帯保証人を立ててもらった方が有利になるのです。

次に家賃保証会社ですが、借主が家賃を滞納した場合、借主に代わって家賃を支払ってくれる会社です。借主は家賃保証会社に家賃の一定額を払うことによって、金銭的な保証をすることになります。ただ、保証の範囲はあくまでも金銭的な部分で、他の部分は関与しません。

さて、不動産屋を見てみますと、家賃保証会社が保証するから連帯保証人は要らない・・・などの宣伝文句の賃貸不動産も多くありますが、投資家としては、その動きに合わせて貸すのは、あまり望ましいことではありません。と言うのも、保証会社のカバーする範囲は金銭の部分までですので、金銭でカバーしきれないアクシデントが起きた場合などは、連帯保証人しか請求先が無くなってしまうからです。

最近では連帯保証人と家賃保証会社の2本立てで貸す場合も多いです。特に家賃滞納の場合は、家賃保証会社の方が請求しやすいメリットが大きいからとも言えるでしょう。

・・・連帯保証人に請求する場合、その連帯保証人自身が自分の責任範囲を理解してないこともあり、支払い請求に応じてくれないリスクもあります。いくら法的に責任を負うとしても、連帯保証人に「払わない!」と居直られた場合には厄介です。

連帯保証人と家賃保証会社の2本立てにする場合は、借主にとって門戸が狭くなるために空室リスクが増すことが考えられ、バランス感覚が要求されますが、不動産を守る意味においても2本立てで行きたいものです。

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サブリースの場合は入居審査が出来ない?

サブリースの場合は契約がオーナーとサブリース会社の契約になり、入居者との賃借契約はサブリース会社が結びますので、サブリースの場合はオーナーは入居審査に加わることが出来ません。しかも、サブリース会社は物件をキープするよりも家賃収入を優先させる場合があり、オーナーにとって好ましくない人物をたいした入居審査もせずに貸す可能性もあり得ます。また、一旦サブリース会社と入居者が契約を結んでしまうと、借地借家法がその部分でも適用されることになりますので、実質的にはオーナーからは断ることも、立ち退かすことも出来なくなるので、注意をすべきです。

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