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不動産投資

2017.12.24

【RC造は長寿命】将来の不動産投資のこともしっかり考える

鉄筋コンクリート造(RC造)は、非常に頑丈な構造物で、耐用年数も長いことが特徴です。ただ、RC造建築物の投資対象としての価値を考える時には、もう少し掘り下げる必要もありそうです。ここでは、RC造のおさらいと、不動産投資的観点からのRC造について述べたいと思います。

RC造についてのおさらい

RC造とは・・・

RC造とは鉄筋コンクリート造り(Reinforced Concrete)を略した言葉です。鉄筋コンクリートは広く知られている様に、鉄筋とコンクリートを組み合わせた構造物ですが、お互いの特性を組み合わせて、非常に高い強度を実現しています。

さて、材料の特性について少し掘り下げますと、鉄筋コンクリートに使われている鉄筋は引っ張りに強く、また、コンクリートは圧縮に強い特徴があります。因みに、鉄筋の強度は、引張強度で1平方ミリ当たりの強度が40kgの力に耐える程の強度を持っていて、また、鉄筋は太さが51mmの物もありますから、一本あたり700kg以上の力に耐えられる強度を持つことになります。一方のコンクリートですが、1平方ミリ当たりの圧縮強度が3kg程度となっています。ですから、10センチ平方の面積ですと、30トン程度の力に耐える計算になります。

ところで、鉄の弱点には「サビ」があります。鉄棒などは放置しておくとサビてボロボロになってしまいますが、鉄筋コンクリートの鉄筋は錆びないのか? ・・・と言う懸念が着いて来るかと思います。

結論から言うと、鉄筋コンクリート内部のサビは心配にはなりません。と言うのは、鉄は強いアルカリ性環境の中では錆びない性質があり、そしてコンクリートはアルカリ性の特性があるからです。

しかし、コンクリートがいつまでもアルカリ性かと言うと、そうではありません。空気中の二酸化炭素と反応して、アルカリが失われます。そうすると鉄筋はダメージを受けます。

ただ、この反応は非常にゆっくり進みますので、ビルなどのRC造の構造物の寿命は非常に長く、安心して使えると言えるでしょう。

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RC造の耐用年数

先にも挙げた様に、いかに強いRC造とは言え、耐用年数はあります。一般にはRC造は47年とも言われていますが、実際の強度を考えると決してそんなことも無く、50年以上経った建築物も、今でも立派に活躍しています。それを考えると、ビルやマンションを投資用に購入したとしても、老朽化のために取り壊しの必要が出るまで、何十年もある場合が多い、とも考えられます。

ところで、RC造の強度と耐用年数が長いことは分かりましたが、建物の中に敷設されている設備においては、それほど長い寿命を持っている訳ではありませんから、その点は注意すべきです。

例えば電線を考えましょう。電気は送電線を使って6600ボルトで建物に給電され、実際に使われる200ボルトや100ボルトの電圧に落として使います。そして、最終的にはコンセントまで電気は送られるのですが、この電気設備の寿命が建物の寿命よりも短いのです。特に高い電圧の電流を流しているので、見えない部分での経年劣化も有り得ます。それでも電線の寿命は大体20~30年の目安とのことですから、ある程度経ったら交換などを考えなければならなくなります。

また、同じ様なことが配管設備にも言えると思います。特に注意すべきなのが水道管などです。水道にしろトイレにしろ、水廻りは何かとダメージを受けてしまいます。

ですから、RC造の物件に投資を考える場合には、鉄筋コンクリートの耐用年数だけを考えるのでは無く、中に敷設されている配線や配管などの状態も見ることが重要になって来ます。

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RC造の「価値」を改めて考えてみると・・・

新築にしろ中古にしろ、RC造は非常に魅力的です。先にも挙げた様に、非常に高い強度と長い耐用年数があるので、一旦取得すれば長く利用することが出来るからです。

また、RC造のマンションを例にするならば、新築の時点から価値は一定の割合で下がって行き、おおよそ30年で価格が落ち着きますが、マンションの場合は専有スペースの範囲ならば、かなりのレベルでリノベーションが可能ですので、投資用物件としては十分に使えると判断が出来ます。当然ながら一棟マンションの投資を考えたとしても、建物としての寿命は長いので、活用の範囲は非常に広いです。

そして、RC造には売りビルもあります。売りビルは一つのスペースが大きいため、リターンが大きいのも見込めますが、空室リスクはマンションなどよりも大きいです。しかし、大都市などでは古いビルに全面的にリノベーションをして、最新鋭のオフィスビルによみがえらせた例などもありますので、十分に面白い分野と言えるでしょう。

いずれにせよ、RC造は注意さえすれば非常に利用価値の高い建物です。上手く利用して利回りを稼ぎたいものです。

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不動産投資を考える場合、重要になるのが費用対効果になりますが、上手く使えば長持ちするRC造の建物は、リフォームやリノベーションを加えながら、高い収益を上げることが可能です。

例えば都心のオフィスビルを考えてみましょう。新宿などのオフィス街は非常に新しい街並みに見えはしますが、建っているビルは結構古い物が多いです。都庁の例を考えますと、1990年の竣工になりますから、今から27年前になります。RC造は47年と言う観点から考えても、「中年」の域とも言えそうです。

そんな新宿のオフィスビルですが、実際に入ってみますと、中は非常に快適な空間が作られていますし、不便を感じることはほとんどありません。そして、実際に新宿のオフィスビルは満室の状態にあり、屋上のレストランなどは高い評判を誇っています。

そう言った背景から考えても、例え古いマンションやビルであっても、アイディア次第では勝算が十分に見込める物と言えるでしょう。リフォームもリノベーションも、工夫次第です。周到な用意は必要になりますが、運用には大きなリターンが期待できるでしょう。

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