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不動産投資

2017.12.24

その物件は大丈夫?建築基準法のおさらいしてみた

不動産投資は投資用物件を購入するところから始まります。しかし、もしもそれが違法建築物ならばどうなるでしょう?ここでは建築基準法のおさらいと、投資家的視線で違法建築物を考えてみたいと思います。

建築基準法について

あらまし

建物は人が中に入って利用することから、安全性などについての基準が決められていなければなりません。また、「街を構成する」側面もあるため、隣の建物への配慮の基準も非常に大切です。これらは様々な法律や規定などで決められていますが、建築基準法はその中でも大きな位置を占める法律です。

建築基準法においては、建築物の構造材料や設計、計算方法などを細かく規定していて、建築物の品質を高いレベルで保っています。建築基準法に定める「建築物の性能」は様々あり、耐震性や耐風圧、防火性能、更には遮音などに至るまでの規定がされています。日本の建築物は、その様なバックボーンがあるからこそ、地震や台風などが来ても安全で快適な生活が送れる様になっているのです。

ところで、残念な事に、日本の建築物がすべて建築基準法に適合しているかと言うと、必ずしもそうとは限りません。そして、それは中古物件として購入するときなどは弊害も発生し得るので注意が必要です。

建築基準法の規制について少し・・・

建築基準法には建物の構造や設備に対する規制や、敷地周辺への配慮に関する規制があります。

構造や設備に対する規制の主なものを挙げると、耐震性を代表とする構造安全に関する物や、防火に関する物、そして、環境や衛生に関する物、そして室内の手すりの取り付けなどの、生活安全の観点から決められる物もあります。

また、敷地周辺への配慮に関しては、敷地面積における建物を建てられる部分の面積比率(建ぺい率)や、敷地面積に対する延床面積の比率(容積率)、または建物の高さ自体に制限を加えている物(高さ制限)、そして建物の角度に関する制限(斜線制限)などもあります。

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建築基準法に適合しない建築物について

違法建築物

建築物の中には、明らかに建築基準法を違反している物があります。

例えば、土地にはそれぞれ建ぺい率が設けられていて、建物を建てて良い面積を決めていますが、それをオーバーする物件を見ることが出来ます。また、土地には建物の容積率も決められていて、床面積も決められていますが、それをオーバーする建物もあります。

これらは、建築確認申請を役所に提出し、確認がおりて着工した後に部屋を広くしたり増やしたりします。住むには良いことも多いため、利回りが良くなる場合が多いです。

既存不適格建築物

これは、建築時には建築基準法に適合して建てられた物件なのですが、その後に建築基準法自体が変わってしまい、その結果建物が建築基準法に適法しなくなった物です。

建築基準法は非常に広範であり、古くからある法律が長きに渡って引き継がれている物もあります。しかし、地震や台風などの自然災害などの発生によって改正される場合や、事故などを契機に基準が変わることがあります。

しかし、古い建物などの場合は法律の基準を満たすことが出来ません。それで既存不適格物件が現れるのです。

再建築不可物件

建築物には「再建築不可」の物件があります。これは既存として建物が建っているのですが、それを壊した場合は、その土地に建物は建てられなくなる・・・と言った物件です。

建築物は一定以上の幅の道路に2メートル以上接することが求められていますが、これを満たしていない建物が多く存在し、これが再建築不可となります。ですから、再建築不可の物件は、建物が老朽化して壊れた場合は、それで終わりとなります。ですから、価値もほとんど認められず、銀行の融資も難しくなって来ます。

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不動産投資の観点から

賃借において

不動産投資の観点から見ると、利回りの点からすれば、違法建築物の方が有利である場合が少なくありません。と言うのも、違法建築の多くは、容積率オーバーなどの、部屋を大きく取ったり、部屋数を増やして造ってあるものが多いので、生活の利便性を考えるならば魅力に繋がるからです。

ただし、違法建築を購入するには問題もあります。銀行の融資の問題です。多くの銀行は不動産投資に事業計画を要求し、また物件に抵当権を設定しますが、これが違法建築の場合だと、通すのが困難になります。確かに、ノンバンク系の金融機関はこう言った物件のにも対応することがありますが、二棟目以降の拡張を考えると資金繰りが金額でノンバンク系は不利になる場合もあるので、避けた方が良いでしょう。

売却において

不動産投資は売却までを見据えた投資であるべきです。

確かに資産を残すことも重要ですし、資産を不動産で保有し、税金対策とするのも良いのですが、基本的にはいつでも売却するのが良いかと思われます。と言うのも、タイミングが合えば、売却益が見込めるのであれば、それを元手にして更に大きな不動産の購入が可能だからです。

ところで、不動産の売却を考えるとき、それが建築基準法を満たしているかどうかで条件が随分違って来ます。確かに物件は魅力的で、買う方も納得が行ってるかも知れませんが、銀行が違法建築物を嫌い、融資が下りない場合があるのです。そうなると、買える人も少なくなったり、値段を下げたりしないと売りにくくなります。ですから、違法建築物には気を付けるべきでしょう。

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裏ワザ?

違法建築物は利回りが良くなる・・・と言う話を聞くと、ついつい飛びつきたくなる人も多いと思いますが、後で「こんなはずでは無かった」と言うことの無いように、十分に注意を払いたい物です。確かにそこには「裏ワザ」の様に見える要素があるかも知れませんが、銀行を味方に引き込むメリットを考えれば、敢えて違法物件に手を伸ばすよりも、むしろ銀行とタッグを組んだ方がメリットが大きいと思われます。そのためには法的にもホワイトである方が有利になります。

不動産投資は、ある意味において「積み重ね」の部分もあります。キチンと重ねる上でも、法順守は徹底させたい物です。

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