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不動産投資

2017.12.24

税金の計画を緻密に練る!不動産取得時のポイント

不動産投資を始めるサラリーマンが増えて来ていますが、彼らの困惑する課題の筆頭クラスにあるのが「税金」です。税金はサラリーマンであれば、会社側が毎年キチンと納めてくれていたので、個人としては、なかなかハードルが高いと思います。そして特に、不動産をはじめて取得する人の場合は迷うことが多いでしょう。

しかし、不動産投資が貯蓄では無くて「経営」あるいは「ビジネス」であるならば、税金に関しても、やはり知っておかなければなりません。納税の計画、情報の収集、節税の手法など、手札は多い程有利になります。ですから、税金についても意識を高めて知っておく様にしましょう。

「税金を計画」することの重要性

不動産取得時の税金について

不動産投資ローンの借入金額などを調べてみますと、1億とか2億とか、普通に生活をしていると、ピンと来ない様な大金が記載されている場合が少なくありません。

ところで、それでは100万円の買い物を考えてみましょう。100万円の物を買うためには、現在の日本では不幸にして100万円だけでは購入が不可能です。「消費税」が発生するからです。

さて、そこで話を不動産投資に戻します。

不動産投資を始める人には、アパート投資から始める人も多いのですが、アパートの購入費用を考えると、当然のことながら、税金を見過ごすことは出来ません。一番ベーシックな部分である消費税を考えても、1000万円を超える費用が必要にもなるからです。

逆から言えば、取得予算の計画を立てる際に、税金についてしっかりと知っておけば、無理の無い計画で進めることが出来て、ローンなどを考える上でも有利に働きます。

税金対策はビジネスを進める上で、非常に重要な要素ですが、不動産投資の場合は物件の取得、もしくは計画の段階から、不可欠な要素にもなります

取得の事前にしっかりと調べておくことは非常に大切です。事業計画と併せて、調査をしておきましょう。

不動産取得時の税金をリストアップしておく

ビジネスにおいてのリスクマネジメントは、今や常識にまでなって来ています。また、もはや精神論でビジネスを乗り切ろうとする考え方はナンセンスにもなり、数字で判断する職種・・・特に銀行マンには「努力」よりも「計画」や「見通し」と言ったキーワードは説得力を持つ様になります。

さて、先行投資や初期投資はビジネスをスタートさせる上でも、重要な課題になって来ますが、それは不動産投資でも同じことが言え、一番初めの課題・・・投資用の不動産を取得する上での税金を考えておくのも非常に重要となります。

さて、一言で「税金」と言っても、素人の場合は雲を掴む様に思えてしまい、なかなかピンと来る人も少ないとも思います。そんな時に有効なのは、「案件のリスト化」です。これによって、「何が必要か」とか「大切であるか」が分かりやすくなるからです。

税金は、ある意味リスクでもありますので、最初の段階での「洗い出し」が重要です。そして、案件の透明化はビジネスを推進する上でも重要になりますので、是非、税金についてもリストアップしておきましょう。

事業拡張の際にも必要になることを覚えておく

不動産投資もステップアップが可能です。例えば、アパート投資にしても、一棟だけで終わるのでは無く、複数のアパート経営も十分に射程に入れられます。その場合に重要になるのが、やはり税金に関する計画です。

特に、事業拡張の際に発生する巨額とも言える税金は、少なからずビジネスに影響を及ぼします。そして、中核になる消費税には注意が必要です。

ビジネスの途中のイベントの予測は、確かに簡単には立てられないものですが、そこは臨機応変に対応したい物です。不動産経営が軌道に乗って来たら、早い段階で「予備費」の様な形で積み立てておくのも策とも言えます。余裕を持つのは悪いことではありません。事業拡張が射程に入って来たら、早い段階で取得時の税金の目算を立てると良いでしょう。

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不動産取得時の税金について

消費税

物を買うときに必ずついて来るのが消費税ですが、当然ながら不動産にも発生します。消費税は8%が乗る形になりますので、取引が高額になる不動産取得においては無視できない費用になります。

不動産投資において、敢えて中古物件を選んで取得し、そこにリノベーションをして運用する例がありますが、その場合、特に消費税がどうなるかを確認したいものです。リノベーション工事も場合によっては1000万円にも上る場合もあり、その工事の消費税だけでも高額になるからです。

ですから、不動産取得の時だけを考えるのでは無く、その後の様々な工事などについても計画を立てておきましょう。

印紙税

印紙税は不動産取引の際に作成する契約書や、ローンの契約書を取り交わす際に発生します。そして課税は文書を作成した人にされます。また契約書の金額によって税金が変わります。住宅ローン契約でも発生する税金なので、馴染みのある人も多いかと思いますが、不動産投資の場合ですと、取得金額がマイホームよりも遥かに大きくなる場合もあるため、無視が出来ない金額にもなり得ます。「ある程度」にせよ、最初の段階から計画に入れておきましょう。

登録免許税

登録免許税は、不動産の登記の際に掛かる税金です。所有権に関する登記の場合と、抵当権設定に関する登記の場合があります。税額は所有権の登記の場合は固定資産税評価額と税率によって決まり、抵当権設定に関しては債権額と税率によっても変わります。

登録免許税は、物件の資産価値と取引額によって決まる税金とも言えますので、取得の計画段階でも、ある程度の見積もりは可能でしょう。

不動産取得税

不動産取得税は不動産の購入、交換、贈与で取得した場合に掛かる税金です。無償で取得した場合にも課税がされるので注意が必要となります。尚、相続の場合は非課税になります。

不動産取得税は固定資産評価額に税率を掛けて税額が決まります。ですから、取得する物件の価値を把握しておけば、事前に計画に組み込むことが可能です。

その他の税金

場合にもよりますが、中古物件を取得した場合には、当年の固定資産税と都市計画税の日割り分を売主に支払うことがあります。これらの税金は自治体の課税額明細書などを見れば分かるので、事前に金額を把握することは可能です。

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節税について

税金の性質について知っておく

節税を考える上では、節税の手段も勿論大切ではありますが、税金の性質などについて知っておくことも非常に重要になって来ます。

不動産の取得に関しては、税金は取引額に掛かるもの、固定資産評価が絡んで来るものなどがあり、一見すると難解にも思えますが、整理さえするならば、結構な精度での事業計画の立案が可能となって来ます。

また、不動産の取引額がどの様に査定されるか、あるいは固定資産評価額がどう言ったプロセスで決まって行くかを知れば、「読める部分」が非常に大きくなって行くことでしょう。

更に言うならば、税率などについての知識を深めるならば、より高いレベルの事業計画を立てられます。

不動産投資ビジネスは、ある意味「税金との戦い」とも言える面もあります。勝つためには敵を知ることは非常に大切です。是非、税金に関しても知識を深めておきましょう。

目的を見失わない様に

中古不動産にリノベーションを掛けると、場合によっては固定資産評価額が上がってしまうことがあります。取得タイミングにもよりますが、これによって物件取得時の税金のアップもあり得る訳です。

その場合には税額の上昇なども懸念される様になりますが、もしも、そのリノベーションによって集客と家賃のアップが見込める場合には、税金アップは敢えて甘んじることも大切になります。

不動産投資の目的は節税では無く、利益や利回りになります。税金について考え過ぎるあまり、その「第一目的」を見失わない様に気を付けたいものです。

購入するタイミングを考える

不動産取得の際、非常に重要になることに「タイミング」が挙げられます。

一般の会社でも言えることですが、例えば決算期などには「バーゲンセール」が行われます。そして、これは不動産業者も当てはまります。そして、不動産の「1割引き」は、デパートの「1割引き」よりも遥かに魅力的です。

さて、不動産取得時に発生する税金を考えた場合、一番重要になる税金は消費税になるかと思います。8%と言う金額は、「億のカネ」を動かす不動産投資ビジネスにおいては無視できない存在ともなるからです。ですから、取得の際は「価格が下がり得るタイミング」を見誤ることの無い様にしたいものです。

また、税金によっては軽減措置が取られる物もあります。これも時限的な場合が多いので、タイミングが重要となります。時期を見失わない様に気を付けましょう。

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まとめ

改めて覚えたいのが、「不動産投資は貯蓄では無く、経営である」と言うことで、当然、そこには税金が絡んで来ます。そして「経営者」として不動産投資に臨むのであれば、納税の意識は重要にもなって来るでしょう。しかし、節税に関しても、高い意識を持つことは重要です。

税金について「知ること」の重要性は、税金を納める上でミスをしない様にする意味もあります。しかし、どう言った仕組みで課税されるか、そして、税金の軽減措置などは、どのタイミングで来るかを知ることも、「利益を確保する」意味において非常に大切です。特に不動産取得の際は、掛かる税金も大きくなるため、注意しておきたいところです。

そして、透明性が高いと自分でも見通しが立てやすいですし、銀行などに事業を説明する場合にも有利です。税金に関しても軽減措置などを踏まえて計画を立てれば、より説得力のあるものになり、「次」に繋げやすくなることと思います。

【関連リンク】

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