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サラリーマン大家

2017.12.24

中古ワンルームマンション投資と新築アパート投資の違いは資産が増えるスピード

不動産投資と言っても、ワンルームマンション、一棟アパート、一棟マンション、民泊など色々な種類があります。

その中でもサラリーマン大家さんにオススメの投資は、中古ワンルームマンション投資と新築一棟アパート投資です。

中古ワンルームマンション投資は、物件価格の変動が小さく、家賃もある程度下落しているので収益も計算しやすく、他の不動産投資と比較してリスクの低い投資になります。

新築一棟アパート投資は、新築なので10年くらいは設備の故障などメンテナンス費用がかからず、条件の良い融資を受けることができるのでキャッシュフローが出やすい投資になります。

今回は、この2つの不動産投資を比較し、それぞれのメリット、デメリットについてお話をしたいと思います。

コツコツ増やしたいなら中古ワンルームマンション投資

初心者にもオススメなのが中古ワンルームマンション投資です。

新築アパートと比べると初期費用も少なくて済み、100万円程度の自己資金で始めることが出来ます。

中古ワンルームマンションは、新築と比較すると物件の価格や家賃もある程度下落して安定しているので、大きな変動が少ないので安全性が高い投資と言われています。

新築アパートとの違いは、どこにあるのでしょうか。

少ない資金で不動産投資

中古ワンルームマンション投資ですが、以前は融資してくれる金融機関が少なく、融資してくれても物件価格の7割など1,000万円の物件を買おうとすると400万円の自己資金が必要でした。

しかし、ここ数年は、金融機関によって9割、フルローンや諸経費も融資してくるオーバーローンも可能になり、少ない資金で不動産投資を始めることが出来るようになりました。

例えば、物件価格1,000万円の中古ワンルームマンションを購入するには、9割の融資が受けられたとすると自己資金は100万円、物件を購入するのにかかる仲介手数料などの費用が10%程度とすると200万円、フルローンだと諸経費の100万円、オーバーローンだと30万円もあれば購入できます。

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キャッシュフローは少ない?

中古ワンルームマンション投資に対する融資条件は、金額はもちろん利息の低下や融資期間も長く取れるなど現在は非常に投資しやすい環境です。

そのため、利回りによってはキャッシュフローも得ることは可能ですが、新築アパートと比べると金利は高く、運営費がかかるのでキャッシュフローは少なくなります。

中古ワンルームマンションの運営費は、管理費・修繕積立金の他に賃貸管理料、固定資産税等で家賃収入の約25%前後。新築アパートの運営費は15%~20%程度となっています。

例えば、物件価格1,000万円、利回り7%の中古ワンルームマンションを融資を使って購入したとします。

融資条件は、融資金額900万、金利3%、融資期間30年とすると年間返済額は約45万円。

年間収入は70万円なので運営費は17.5万円となるので、

年間収入70万円-運営費17.5万円-年間返済45万円=キャッシュフロー7.5万円

となります。(税金等は考慮していません)

こうみると中古ワンルームマンションはキャッシュフローは少なく感じると思いますが、返済額のうち元本返済に充当される部分があり、その分は自分の資産となっていきますので売却時に元本部分が現金化されるイメージになります。

この例の場合だと初年度の元本部分は年間19万円程度です。

大きく資産を増やすなら新築アパート投資

中古ワンルームマンション投資と比較すると新築アパート投資は、一気に規模を増やすことができ、運営費も低いので効率の良さが違います。

しかし、ある程度年収や資産がないと融資を受けることが出来ないので、融資を受けれるかどうかがポイントになります。

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効率は断然新築アパート

新築ワンルーム投資は、中古ワンルームマンションと比較すると、規模が大きくなるので収入も多くなり、運営コストも安い、新築で設備が新しいので修理費用などの出費も少ない、

融資条件も良くなるなどメリットが多く、キャッシュフローが出やすいのが特徴です。

これまで融資期間は、木造アパートの耐用年数22年という金融機関が多かったのですが、劣化等級など条件をクリアすれば30年~35年組むことが可能になりました。

例えば、物件価格1億円、利回り7%の新築アパートを融資を使って購入したとします。

融資条件は、融資金額9000万、金利1.8%、融資期間30年とすると年間返済額は約390万円。

年間収入は700万円なので運営費は15%とすると105万円となるので、

年間収入700万円-運営費105万円-年間返済390万円=キャッシュフロー205万円

となります。(税金等は考慮していません)

中古ワンルームマンションと比べると収益率が一気にアップします。

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買う為には属性や自己資金が重要

新築アパート投資は効率がよくおススメの投資ですが、その分購入するのにハードルが高いのも事実。

物件価格が高いので、現金で購入することは難しく、融資を利用しなければなりません。

新築アパートの融資条件は、中古ワンルームマンションと比べて条件は厳しく、年収が700万円以上必要、医者や弁護士、上場会社勤務など個人の属性や自己資金額、所有不動産など資産背景も重要になります。

そのため、融資を受けられる人は限られてしまいます。

融資を受けられない場合は、自己の属性や資産を増やしてアパート投資を目指すという方法もありますが、中古ワンルームマンション投資からはじめるというのもひとつの選択肢だと思います。

効率よく不動産投資をしたいならアパート投資

やはり、効率良く資産運用したいなら中古ワンルームマンション投資よりも新築アパート投資です。

規模も一気に大きくすることができ、運用中のキャッシュフローも多く、新築なので設備の交渉などによる経費もほとんど掛かりません。

しかし、規模が大きいため融資金額も大きく、融資条件は厳しくなってしまいます。

そのためハードルが高く、誰でも買えるわけではありませんが、融資が受けれるなら新築アパート投資がおすすめです。

新築アパート投資で効率よく資産を運用することが出来れば、将来大きな資産を形成することができます。

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