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不動産投資

2017.12.24

空室でも焦ってはいけない!空室対策は投資家目線で考えるべき

不動産投資において、運営上のリスクとして深刻なのは空室です。

空室になると家賃が入ってこないだけでなく、原状回復リフォーム費用が発生し、募集に際して広告料など費用が発生します。

又、空室が続くと家賃を下げたり、広告料を1か月多く出さないと部屋付けしてくれないなど、ドンドン悪循環に。

そうなると計画通りにローン返済することが出来ず、自己資金の持ち出しや最悪の場合は自己破産といった結果になることもあります。

そうなる前にきちんと空室対策を行うことで空室のリスクは防ぐことが出来ます。

しかし、空室対策をする場合、ただ単純に家賃を下げたり、間違ったリフォームをしてしまうと逆に不動産の資産価値を下げてしまうことにもなりかねません。

今回は、資産価値を効果的に上昇させるために、投資家目線で行う空室対策についてお話したいと思います。

【空室対策】家賃を下げるよりフリーレント

賃貸管理会社に任せている場合に、空室が長くなると家賃の値下げの提案をされることがありますが、簡単に家賃を下げるのも考えもの。

そういった場合にはフリーレントを使う方法があります。

売却を考えるなら、空室対策のために賃料は下げてはいけない

ほとんどの賃貸管理会社は、回収した家賃に対して何%の管理手数料をもらっているので、空室が続くと管理料をもらうことが出来ません。

そのため、早く空室を埋めたいので、手っ取り早く家賃の家賃の値下げを提案します。

実際に効果はあり、早く部屋付け出来ることも多いのですが、投資として考える場合は家賃を下げると収入が減るだけでなく資産価値を大きく下げてしまうことになります。

物件を売却する場合、物件価格は家賃を元に決めます。

例えば、家賃10万円の物件だと年間収入は120万円。

そのエリアが10%の利回りが必要なエリアであれば、120万円÷0.1=1,200万円となります。

しかし、家賃を5千円さげると年間収入は114万円。

同様に計算すると114万円÷0.1=1,140万となり60万円も資産価値が下落することに。

そのため、空室が長くなっても家賃を下げずに対応する必要があります。

フリーレントで空室対策

空室対策で家賃を下げずに募集する方法として、フリーレントがあります。

フリーレントとは、賃貸契約を結んで契約は開始しますが、契約開始から一定期間賃料を無料にするという方法です。

フリーレントの機関は、契約月の日割り賃料無料や1か月~3か月無料にするなど物件によって設定は様々。

入居者は、フリーレント期間の家賃を節約することが出来、初期費用を抑えられるので非常にメリットがあります。

フリーレントは家賃を下げない空室対策として非常に有効な方法です。

【関連リンク】

不動産投資の失敗例と成功例。成功のポイントは不動産会社にあり。

【不動産賃貸物件の成功は管理会社にあり】優秀な管理会社の正しい選び方

保証料や鍵交換代、ハウスクリーニング代の費用をオーナーが持つ

賃貸物件を探すときに気になるのが、家賃以外に掛かる敷金・礼金や家賃保証会社の保証料や鍵交換代、ハウスクリーニング代といった初期費用です。

最近では敷金・礼金ゼロの物件も多くなっていますが、それ以外の費用はやはり入居者の負担になってしまいます。

空室が長くなっている原因のひとつが、この家賃保証会社の保証料や鍵交換代、ハウスクリーニング代といった初期費用の場合もあります。

こういった費用はどちらかというと一時金となりますので、オーナーが負担することで家賃を下げないで客付け出来れば、長い目で見ると収入も得られ、資産価値も下げずに済みます。

設備のバリューアップは利回りで考える

空室対策を行う上で重要なのが設備のバリューアップ。

しかし、費用が掛かるので実際に工事するのは考えてしまうオーナーも多いですが、掛かった費用を利回りで考えると見方が変わります。

室内洗濯機置き場の設置で賃料アップ

以前はベランダに洗濯機置き場がある物件が多かったのですが、冬寒い、防犯上問題があるなど室内洗濯機置き場の需要が高まっています。

そのため、室内に洗濯機置き場がない物件とある物件では賃料が2,000円~3,000円変わります。

室内洗濯機置き場を設置費用は15万円前後。

仮に3,000円賃料が上がったとすると回収には50か月掛かりますが、入居者の満足度が上がるのであれば、やはりやりたいリフォームです。

しかし、オーナーによっては回収に時間が掛かるのでちょっと投資するのはと躊躇するかもしれません。

回収期間で考えるより投資した資金の利回りで考える

確かに回収に50か月は期間が長いなと考えるのもわかります。

しかし、投資的な視点で見るには、15万円の自己資金が年間何%で運用出来ているのかを考える必要があります。

3,000円賃料が上がると年間36,000円。

これを投資した自己資金で割って100かけると年率24%で運用していることになります。

24%で運用できる投資であれば当然するべきですし、賃料が上がることで物件価格も上昇しますので、室内洗濯機置き場はつけるという判断になります。

他にも要望の多い、テレビ付モニターフォンやIHコンロなどを設置する場合も同様の考え方で判断すると良いと思いますが、金額的にも安く、最近では付いていて当たり前な部分もありますので家賃には反映されないケースもあります。

しかし、客付けには有利に働きますので可能であれば設置しておきたいところです。

こういった形で、自分の投資したお金が利回りで判断するといったお金の運用に関する知識は、普段お金を使うときにも使えますね。

最大の空室対策は入居者が退去しないこと

お金の面での対策は即効性がありますが、一番の空室対策は入居者が待機しないこと。

待機しなければ余計な費用もかからず、家賃も高い水準を保つことが出来ます。

そのためには、入居者に満足して住んでもらうように対応する必要があります。

入居者からの要望には早めに対応

退居の理由で一番多いのが、入居者が要望を言ったことに対応してくれないことです。

例えば、入居者から雨漏りしているので修繕してほしい、コンロが故障したので交換してほしいといった生活に影響するようなことは直ぐに対応して欲しいものです。

そういった要望に対して、対応しない、対応が遅いとなると不満が溜まります。

逆に、即座に対応してくれると住みやすいと感じてくれ、満足度はアップ。

これだけで不満による退居を防ぐことが出来るので、費用をかけない空室対策として非常に有効です。

退去者が出る理由によっては引き止めるのもあり

入居者が退居する際は、必ず退居の理由を聞くべきです。

退居の理由には、結婚や転勤などどうしようもない事もありますが、更新料を払うのが嫌だ、家賃が安いところに引越ししたいといった対応によっては引き止めることが出来る事もあります。

もし、退去者が高い家賃で入居してくれていたのであれば、家賃の引き下げをしても引き止める価値がある場合もあります。

極端な交渉で収益に影響が出るのであれば応じる必要はありませんが、投資として引き止める価値があるかないのかを基準に判断することが重要です

不良入居者は退去させる

クレームで多いのが騒音やゴミなど隣人の問題。

アパートなど集合住宅の場合、隣人が夜中騒いだり、ゴミ屋敷のように部屋から異臭がするといったこともよくあります。

そういった不良入居者がいる場合は早急に対応する必要です。

騒音や悪臭は隣だけでなく、アパート全体に影響を及ぼすので、入居者が一気に退居してしまう恐れがあります。

そうなるとあのアパートは問題があるといった噂が立ってしまい、空室が埋まらず入ってもすぐに退去してしまい運営が難しくなることに。

自分の資産の将来を考えると早めに対応しないと大きな問題になります。

しかし、実際には、注意をしても行為を改めてくれない不良入居者を追い出すのは非常に難しく、色々な証拠を集めて裁判しないといけませんが、自分の資産を守る為にはやらないといけません。

不良入居者を入れてから対応することは大変なので、入居審査を強化するなどして内容の悪い申込者は水際で防ぐ方法も効果的です。

入居者の内容を向上させることも有効な空室対策となります。

【関連リンク】

なぜ不動産投資用マンションを購入した後に、後悔してしまうのか?体験談からそのポイントを書いてみる。

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投資家目線で空室対策を考えることが資産価値を向上させる

不動産投資を行う上で、空室対策は非常に重要です。

しかし、管理会社に任せきりにしてしまうと安易な家賃の値下げや中途半端なリフォームをされ、空室対策をしたのに資産価値が下がってしまうことになります。

不動産投資をするからには、やはり投資家の目線で空室対策も行うようにし、使ったお金がどれくらいの利益、効果があるのかをきちんと検証しないといけません。

自分の資産の価値を上げるために、是非投資家目線での空室対策を心掛けていただければと思います。

【関連リンク】

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