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不動産投資

2017.12.24

投資としては美味しいサブリース契約にデメリットは本当に無いのか?

不動産投資を考える上で重要になるのが、最初の段階では「物件の購入」になるかと思います。物件をどうするか、事業計画をどうするか、ローンをどうするか・・・と言った具合に、様々な課題があるからです。

その次、実際に購入した不動産に入居者が入ると、今度は不動産管理が課題になって来ます。入居者募集の広告宣伝から家賃の集金と言った、様々な管理上の課題は、オーナー初心者の投資家の場合ですと、尻込みしてしまう物も多いことかと思います。

さて、不動産管理の契約形態に「サブリース」と呼ばれる契約があります。管理会社が物件を一括で借り上げ、入居者に転借する契約です。費用は発生しますが、多くの仕事を請け負ってくれるサブリースは、非常に魅力的にも見えますが・・・デメリットは無いのでしょうか?

サブリースの特徴について

不動産管理の重要性、そして「サブリース」

不動産投資の本を読んでみますと、多くの本が不動産の購入までを述べているまでで終わっています。不動産購入のノウハウや、どの様な物件が狙い目か・・・についての本は非常に多くあり、簡単に見ることが出来ます。

そして、そう言った本は不動産管理のことについてはあまりページを割かない傾向があり、あたかも購入した不動産は「カネのなる木」の様に、自動的に利益を生み出してくれる様にも思えてしまいます。

ところが、実際の不動産投資は、決して「カネのなる木」どころではありません。また、預ければ勝手に利子のついてくれる銀行の預金とも違い、購入した不動産を適切に運営して行かなければ利益は見込めないのです。

そこで重要になるのが購入した不動産の管理となります。購入した不動産もメンテナンスが必要にもなりますし、場合によってはリフォームも掛けなければならないからです。

さて、ここで不動産管理の手法について復習したいと思います。

不動産管理手法には大きく分けて2つあります。自分で管理する方法と管理会社に任せる方法です。そして、管理会社に依頼するにも、いくつか方法はあるのですが、物件を一括で借り上げてくれる契約に「サブリース」があります。長期の収入を約束してくれる様な宣伝文句で見つけることが出来ます。

サブリースの特徴

サブリースは不動産を一括してサブリース会社が借り上げ、入居者を募って又貸しする契約となります。そしてサブリース会社は不動産の運営の、ほぼ全部を行います。

サブリース会社の仕事は、単なる不動産管理の仕事に留まらず、例えば入居者の募集の様な業務にまで及びます。また、サブリース会社は入居者との賃借契約を結びます。この時オーナーは顔を出しません。オーナーはサブリース会社と賃借契約を結んでいる形になりますので、入居者との直接契約はしないのです。

ところで、この契約形態は不動産オーナーにとって有難い面が多いです。特に不動産管理のノウハウの無いオーナーにとっては、サブリース会社の経験豊富な不動産管理ノウハウは魅力的ですし、仕事を「丸投げ」に近い状態で利益を上げられるのは大きなメリットとなります。

また、サブリース会社は空室リスクまでを負ってくれます。サブリースは空室が発生すると、その部分の家賃の一定額を保証してくれるので、通常の管理手段よりも手堅いとも思えます。

しかし、サブリースにはデメリットも当然あります。費用について、契約について、様々なデメリットや問題もあるのです。

【関連リンク】

不動産投資における管理手段「サブリース」と契約書について

【不動産賃貸物件の成功は管理会社にあり】優秀な管理会社の正しい選び方

サブリースのデメリット

デメリット1・・・サブリース会社の費用が高い

不動産投資の利回りは家賃収入から経費を差し引き、それを投資金額で割った値になりますが、サブリースを利用するとサブリース会社に支払う費用が大きくなり、収益を圧迫し、利回りを下げてしまうデメリットがあります。これはサブリース会社に支払う手数料に起因することなので、ある意味仕方の無いこととも言えます。

サブリース会社に支払う金額は、家賃の1~2割になります。ですから、特にローンを利用しているオーナーの場合は、このデメリットが重くのしかかります。

デメリット2・・・入居者を選べない

通常の賃借契約であるならば、オーナーは入居者を選ぶことが出来ますが、サブリースの場合は入居者を選ぶ権限をサブリース会社が持っているので、オーナーは入居者を選ぶことが出来ないデメリットがあります。オーナーには住人が分からないのです。

確かに運営はトラブル処理までサブリース会社がしますが、入居者が見えないのは、やはりデメリットです。

デメリット3・・・サブリース会社にも倒産リスクがある

サブリース会社も絶対では無く、事業に行き詰った場合には倒産することも考えられます。そして仮に倒産した場合は家賃保証などもなくなりますので、このリスク自体がデメリットと言えるでしょう。

デメリット4・・・免責期間がある

サブリース契約は入居者が入るまでの期間として、数ヶ月の免責期間を設けていて、この間は家賃保証が入らないデメリットもあります。そして、この免責期間は、時としてオーナーは認識していない場合もあるので、これがトラブルになる場合もあります。

【関連リンク】

【不動産投資の落とし穴】サブリース解約に絡む違約金の罠とは

なぜ不動産投資用マンションを購入した後に、後悔してしまうのか?体験談からそのポイントを書いてみる。

サブリースの問題点

問題点1・・・家賃の減額を要求される

サブリース契約は、不動産の賃借契約に近い形で締結されます。ですから、家賃の更新についても契約書の中に記載があります。その一方で、サブリースの広告では、数十年単位の家賃保証を謳っていて、毎月の家賃収入を約束している様にも見て取れます。

しかし、実際にはサブリース会社は、数年後に家賃の減額を要求してくる場合が非常に多いです。契約書の家賃の更新の部分を理由にして、家賃の減額を要求してくるのです。

また、家賃減額の理由をサブリース会社が説明する際、それは例えば「家賃が不相応」として減額を要求してくる場合もありますが、サブリース会社自体の経営状態を理由にして来る場合もあるので、オーナーとしては、受け入れざるを得ない状況にも追い込まれるのです。

そして、サブリース契約のオーナーは、この契約の細かい点まで熟知していない場合が多いです。ですから途中で家賃の減額要求がされると、トラブルになります。

これは社会問題に発展している例もあるので、デメリットと言うよりも「問題点」と言ってもおかしく無い話です。「うまい話にはウラがある」ことを忘れるべきではありません。

問題点2・・・突然契約を切られる場合がある

不動産の賃借契約について考えましょう。通常の賃借契約の場合は契約期間を設定していますが、事前に申し出ていれば、借主はその物件から退去することが出来ます。2年契約の賃借でも、1年半などの短い期間で解約が可能なのです。

さて、サブリース契約についてはどうでしょうか?

サブリース会社は広告などでは20年とか30年の非常に長い契約を宣伝文句にして、オーナーに長期間の収入保証をするかの様に言って来ます。そして、契約書を見てみると「契約期間」の部分で実際に20年などの長い期間の契約を謳っています。

しかし、契約書の中には、通常の賃借契約と同じ様に、借主の退去についての条項があり、事前にオーナーに言っておけば退去、即ち解約が出来るとしてあるのです。そして、この条項は普通の賃借契約書にも記載されている条項でもありますので、見落とされる場合も多くあります。

ところで、サブリース会社は途中で解約をして来る場合が多く、それが問題になっています。

オーナー側はサブリース会社の宣伝文句でもあった「長期間の契約」を信じて契約をしているのに、それが一方的にサブリース会社が契約を切るので、それがトラブルになります。しかし、現在の法律では借主の側に立った保護をしているので、オーナー側は泣き寝入りをしなければならないことが多いのです。

問題点3・・・契約解除が出来ず、違約金が発生する

不動産の賃借契約には、オーナーは家賃の著しい滞納などがあれば解約は出来ますが、通常の場合は「正当な理由」が無い限り、解約は出来ないことになっています。正当な理由としては、例えば建物の老朽化などが挙げられますが、実際には建物の倒壊の危険性が非常に強い・・・と言ったレベルの理由が無いと認められない訳で、通常の「古くなったから」では解約はできません。

さて、サブリースの場合にも同じことが当てはまり、オーナーはサブリース会社との契約を、正当な理由が無い限り解約することはできません。そして、契約解除には法外な違約金を要求して来ます。例えば家賃3ヵ月分とか4ヶ月分の金額です。

相手からは勝手に契約を切られ、こちらから解約を申し出ると違約金が発生するため、大きな問題になっています。

【関連リンク】

【不動産投資の落とし穴】サブリース会社の営業マンがゴリゴリに営業をする本質とは。

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まとめ

サブリースは建物を一括で借り上げてくれて、難しい不動産管理もしてくれますので、不動産経営の経験の浅い投資家にとっては非常に魅力的です。入居者の募集から家賃の集金、トラブルやクレームの処理までを、オーナーに代行してくれる管理は、サブリースならではとも言えるでしょう。そして、賃料は減ったとしても、仕事を丸投げに近い状態に出来るサブリースは、魅力的な面も多いです。

しかし、サブリースにはデメリットと問題点も多いです。特に、老後のための資産形成のために不動産投資を始めたオーナーの場合、また、契約について精通していないオーナーの場合、落とし穴に落ちてしまう危険性が高いので、気を付ける必要があります。

【関連リンク】

【2018年版】プロが教える!不動産投資で差をつけるための全手法

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