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不動産投資

2017.12.24

利回り計算から見る不動産投資における重要指標とは

すべてを数字で判断して動く・・・と言うと、すべてを損得勘定で判断する様で、結構イヤな印象を持つ人も多いことと思います。特に、人間を相手としたサービス業などでは、「損得勘定」は良くない場合が多々あることでしょう。

ところで、不動産投資を考える場合、利回りをどの様に上げるかがビジネス上のテーマにもなって来ますが、それを効果的に上げる上でも、利回り自体の計算方法を知っておくほうが非常に有利となって来ます。

そこで、ここでは不動産投資における利回りの計算にスポットを当てつつ、そこに出て来る数字の関係や意味などについて考えてみたいと思います。不動産投資はビジネスです。計算は非常に重要です。

不動産投資の利回り

預金の利回りと不動産投資の利回り

「利回り」と聞くと利息を思い出すことと思います。そして、利息は「預けていれば勝手に付いてくれる」イメージがありました。確かにそれは銀行などでは当たっていると言えますが、不動産投資では違って来ます。

金融機関の預金について考えると、口座によって利息が変わって来るので、口座や金融商品を選ぶことがメインになっていたと思います。しかし、不動産投資の場合ですと、ビジネスの要素が色濃く出てきます。と言うのも、不動産投資の場合は、投資家が不動産を入手し、その不動産に入居者を募り、その家賃収入から利益を稼ぐ物だからです。ですから、不動産投資の場合は、所有する不動産の、賃借経営が上手く行かなくなると赤字になってしまいます。また、投資用の不動産を金融機関のローンを利用して購入している場合は、赤字のためにローンの返済も滞る様になってしまい、最後には破綻します。不動産投資にはリスクもあるのです。

この様に、「預ければ着いて来る」金融機関の金利と、「上手く運用しなければマイナス」にもなってしまう不動産投資は、完全に別物です。しっかりと押さえておきたい点です。

不動産投資はビジネス

「利回り」には、どうしても金融商品のイメージが付きます。しかし、不動産投資に関しては、金融商品の様なイメージでは無く、むしろ「経営者の立場」がしっくり来ると思います。と言うのも、金融商品の場合は、運用するのが金融機関や保険会社などであるのに対して、不動産投資の場合は、運用は自分自身で舵取りすることが多いからです。

不動産投資は不動産を購入し、それを賃借して家賃収入を得るのですが、物件に自動的に入居者が入ってくれる訳ではなく、入居者が入れる様な御膳立てをしなければなりません。それは例えば物件のリフォームだったりメンテナンスだったりします。そして、これらは全部オーナーが主体になって舵を切ります。確かにサブリース契約の様な、権限を丸投げにする方法もありますが、それでも土地や建物の購入や経営の主体はオーナー自身です。

オーナーは不動産の経営を通して利益を得ます。そして利益と投資金額から利回りを算出します。ただ、その利回りの背景には、預金金利とは全く性格の違う、不動産投資家の仕事や経営判断があるので、それは完全にビジネスです。しっかりと踏まえましょう。  

利回りの計算をしてみる

不動産投資における利回り計算の方法

それでは、不動産投資の利回りはどのように計算できるのでしょう?

一般に利回りの計算は次の式に従って行います。

 利回り=(1年間の利益 / 投資金額)× 100

そして、これを不動産投資の場合に当てはめると、少し言葉の表現や計算式が変わって来るので、注意が必要になります。

不動産投資の利回りには2種類あり、「表面利回り」と「実質利回り」があります。どちらも利回りを計算しているのですが、大きな違いは、必要経費を計算に入れているかどうかです。

まずは表面利回りの計算式を挙げてみます。

 表面利回り=(1年間の家賃収入 / 投資用不動産の購入金額)×100

次に実質利回りです。

 実質利回り={(1年間の家賃収入 ― 年間の必要経費)/ 投資用不動産の購入額 }× 100

実質利回りは必要経費を考えている点が特徴的ですが、この経費には、不動産の様々なランニングコストを含んでいます。それは例えば修繕費であったり、リフォーム代だったり、不動産の広告宣伝費などの「目に見えない費用」までをも含みます。

ところで、不動産投資の広告などで、物件の利回りが出ているのを見かけますが、これは表面利回りです。ですから、これには経費が入っていませんので、実際の数値とギャップが出てしまいます。物件購入を考える際には気を付けたい部分の数字です。

利回り計算の例

そこで、利回りの計算を実際にしてみたいと思います。

例えば5000万円のマンションを考えます。そして、年間の家賃収入を250万円とします。そうすると表面利回りは・・・

  (250万円 / 5000万円)× 100 = 5%

・・・となります。

これは表面利回りですので、不動産広告の投資用不動産に記載されている数値がこれになります。

ところで、このマンション、年間のランニングコストに100万円かかったことを想定します。そうすると計算式は・・・

  {(250万円 ― 100万円)/ 5000万円 }× 100 = 3%

この様に、表面利回りと実質利回りには大きく差が出る場合があります。不動産投資をする上でも重要になりますので、しっかりと押さえておきましょう。

尚、計算に入れるべき費用の種類としては、リフォーム費用、修繕費用、不動産管理会社への支払いなど、色々な経費があります。そして、その分析と予測についても事業計画として必要になります。綿密に策案し、修正しながら進める様にしましょう。

【関連リンク】

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何が利回りを決めるか?

投資金額と物件の魅力

利回りの計算の「分母」の部分になるのが投資金額です。これは不動産投資の場合は物件の購入金額を表します。

ところで、前述の計算式を考えると、高い利回りを出す条件としては、分母の部分を小さくしてやれば利回りの値が大きくなります。ですから、購入金額を抑えれば高い利回りを実現しやすくなります。

さて、不動産投資ではアパートも投資対象になりますが、例えばこのアパートで高い利回りを確保するためには、当然コストを抑えなければなりません。しかし、安いからと言って、ボロボロになった古アパートを購入しても、家賃収入は期待しにくいです。また、安いからと言って、非常に条件の悪い、地価の安い土地にアパートを建てたとしても、入居者が入ることは期待しにくいです。

また、古いアパートを買ってリフォームする手段もありますが、書面上の「築年数」は変わりませんから、相場を飛び抜けるほどの家賃のアップも簡単では無いことでしょう。

ですから、入居者を多く呼び込める物件を、魅力を保持したまま安価で仕入れることが、不動産投資のポイントとなります。安くて良い場所に、人々を魅了する様な家を作るのは、非常に難易度の高い仕事かも知れませんが、実はその部分こそが重要な部分となります。

更に言うならば、入居者を呼び込める物件の魅力は、土地の利便性や建物の快適さだけでなく、土地や街の人気度なども関係して来ますので、簡単には決められることでは無いと思います。しかし、そこはビジネスですので、冷静に判断して、時には勇気を持って決断して動くところだと思います。

【関連リンク】

【初心者必見】不動産投資で確認しておくべき内容まとめ

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必要経費

必要経費は実質利回りの部分で出て来る項目です。これは表面利回りには計算に入れられず、また投資用不動産の広告にも記載されない数字であるので、あまり重要視されない項目かも知れませんが、実は非常に重要になる費用です。

不動産投資は、投資用の不動産に入居者を募り、その家賃収入を利益とします。これは入居者が「継続的」に家賃を支払い続けるのが収益の条件になりますので、入居者に快適に生活をしてもらう意味においても、物件のメンテナンスが不可欠になります。物件のメンテナンスには非常に様々な仕事が必要になります。風呂場やキッチンは使っていれば老朽化しますし、壁紙などは何もしなくても日に焼けてしまいます。老朽化は避けられないのです。

そして、その老朽化は先に挙げた「物件の魅力」にも影響します。古い設備よりも新しい方が人気も出るでしょうから、設備の修理や交換が必要になります。そして、この費用が経費となり、収入より差し引かれ、利回りが決まるのです。

ですから、経費は掛け過ぎてもケチってもいけない金額と言うことが出来て、この辺のバランス感覚が重要にもなって来ます。スーパーの宣伝文句ではありませんが、「より良い物をより安く」が大きなポイントとなります。住宅設備などの製品の価格に関しても、日ごろから注意しておき、相場を知っておくのも一案とも思います。ローコストでの高品質の住宅の維持を意識してビジネスをしましょう。

【関連リンク】

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まとめ

不動産投資の利回りは金融機関とは違い、ビジネスとして「稼ぎ出した結果」と言うこともできるかと思います。そこには初期投資が必要であったり、物件のメンテナンス費用が必要にもなるでしょう。

そして、利回りを計算するならば、そこには不動産投資の独特の項目・・・例えばリフォーム費用やメンテナンス費用、あるいは税金などまでが入って来ます。

また、収入は入居者からの家賃収入から成っています。言い方を変えれば、入居者の「納得」から成り立っているとも言えます。ですから、計算上の利回りを追求しすぎて経費をケチったりすると、入居者から愛想を尽かされて出て行かれ、空室になってしまうことまで考えられます。

利回りを確保する上でも、入居者の生活の快適性を守るべきです。そして、そこには入居者の快適性と経費と投資額を上手く使い分ける、絶妙なバランス感覚が必要にもなりますが、それこそが不動産投資ビジネスです。利回りの計算を踏まえた上で、勇気を持って進めて行きましょう。

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