MENU

不動産投資に関する情報メディア

不動産投資

2017.12.24

【投資目線】中古マンションを買うメリットをリフォームの実例から考えると?

中古マンションを利用して不動産投資を始める人は、非常に多いです。ただ、物にもよりますが中古マンションは物件的な魅力がやはり落ちています。そこでリフォームが必要になるのですが、そのリフォームもカタログなどだけでは無く、実例を見て判断するのが賢い選択です。

【関連リンク】

中古マンションを買ってリノベーションすることメリットについて書いてみた。

中古マンションの購入とリフォームについて

中古マンションを買うメリット

マイホームは一生の買い物とも言われる様に、住宅用不動産は非常に高価です。多くの人はマイホームのためにローンを組み、マイホームのために働き、そしてマイホームのために銀行にお金を支払います。

さて、ここでマイホームとなる不動産を挙げてみます。そうすると、内訳は新築と中古の一戸建て住宅、新築と中古マンションになります。それを価格の面を考えると、大体の場合が中古マンションが最もリーズナブルな価格帯となります。

実際に、新聞の広告を見てみると、例えば新築マンションの価格と中古マンションの価格を見つけることが出来るのですが、やはりその価格帯の差は大きいです。中には新築マンションが中古マンションの倍くらいの価格となっている場合もあるので、本当に驚いてしまいます。ただし、だからと言って、中古マンションの品質が新築の半分しか無い・・・と言う訳では無く、中古マンションも生活には問題ありません。そして、これは言い換えれば、中古マンションは、それだけ求めやすいと言えるのであって、マイホームに選ぶのもむしろ「賢い選択」であるのです。

さて、昨今は中古マンションも、そのままで住む場合が少なくなっていて、多くの場合でリフォームがされています。リフォームは古くなった住宅設備や内装を一新し、住む人に快適な生活を提供するので、多くの中古不動産で行われます。

ところで、中古マンションを不動産投資家からの視点で見るとき、コストなどの点から、「購入」においては非常に魅力的に見えます。不動産投資家は物件の利回りを考えますが、これは投資額が小さければ小さいほど、利回りが高くなります。そして、中古マンションは新築よりもローコストですので、購入もしやすくなり、利回りも上がるからです。

ところで、中古マンションは物件的に、やはり見劣りがしてしまいます。古い設備や色あせたクロスなど、住むのにはやはり不便ですし、見苦しい点でもあります。そして、入居者を呼び込むためには、そう言った「古さ」は不利です。だからこそリフォームが必要になるのです。

【関連リンク】

リノベーション物件を探す際に確認しておきべきコト

【2018年版】プロが教える!不動産投資で差をつけるための全手法

中古マンションのリフォーム

中古マンションのリフォームは、今や常識にもなっている様にも思えます。リフォームされたマンションは、部屋も明るく、設備も新しいので、非常に快適な暮らしを送ることが出来ます。そして、その付加価値は不動産屋の査定を良くして、高めの家賃を取れる様になったり、売却するときは有利になる場合も多いです。

リフォームは、実際に「生活する立場」に立って考えればイメージもしやすいです。朝起きた時の部屋の明るさはリフォームしてるかどうかによっても違うものですし、真っ白なクロスと古ぼけた壁面を比べれば、明るさや清々しさの違いも分かることと思います。

また、このリフォームの普及の背景には住宅設備メーカーの品揃えなども充実があり、それが後押ししているとも言えます。部材の規格化が進み、マンションの躯体にしっかりと設置出来る様な部品なども様々出ています。

そして、設備も昔よりも進化して来ていて、施工性の向上も図られ、工事に掛かる時間も短縮されています。その結果、リフォームも低コストで出来る様になって来ていて、中古マンション市場を活性化する状況になっています。

それから、この動きは不動産投資家にも歓迎すべきことと思います。リフォームがしやすくなれば、投資額を抑えることも可能になり、少ない金額で高い利回りを狙うことも出来るからです。今後もマンションの流通に、リフォームは非常に重要な位置を占めることが考えられます。そして、その動きはリフォーム業界とも連動して、中古不動産の流通を活発にすることでしょう。

【関連リンク】

マンションをリノベーションして賃貸する際に設計しておくべきコト

中古マンションのリフォームを実例から考える

マンションリフォームの実例

リフォームされたマンションの実例を見てみると分かるのですが、今のリフォーム技術は本当に素晴らしく、中古マンションを「新品同様」とまで思えてしまう空間に作り変えてしまいます。

例えばキッチンやユニットバスのリフォームの実例を考えてみましょう。リフォームの新聞広告で最初に目に飛び込んで来るのがキッチンやユニットバスの施工の実例が多いと思います。それは時には建物全体の実例・・・「ビフォー・アフター」の様に掲載され、リフォームの実例がどれだけ魅力的かをアピールしてくれます。

そして、価格に関しても見る人を魅了することと思います。不動産の購入を考えると、反射的に「数千万円」の金額を思い起こす人も多いことでしょう。しかし、リフォームのチラシに出ている金額は、意外にリーズナブルです。

他にも、広告にはフロア材やクロスなどの内装の工事の実例もあるかも知れません。そして、施工の実例はユニットバス同様、見る人の購買欲をくすぐることと思います。

ところで、こう言った話は不動産投資家の目にも魅力的に映ります。リフォームの施工実例は非常に美しく見え、それでいて価格はそれほど高くないからです。不動産投資家にとって、費用対効果は非常に大切な要素ですが、その施工の実例は「高い効果」を物語り、手ごろな価格は「費用を抑える」ことを宣言することです。そしてそれは「確実な収益」に近づき、高い利回りに結びつくと言えます。

【関連リンク】

費用を抑えたい!500万円以下で出来るマンションのリノベーションとは

リフォームのパック工事の実例

住宅工事は様々な資材や部品を組み合わせる都合から、価格を試算するのは非常に難しいものでした。その結果、リフォームにおいてもその不透明な状態が悪影響にもなり、悪徳業者さえも生み出しました。

そんな中にあって、リフォーム工事の価格の透明性を高める声が高まり、大手のリフォーム会社を中心にして、リフォームのパック工事が始まりました。

リフォームのパック工事の中身は、いくつかの種類に分けられます。実例を挙げれば、ユニットバス廻りを一式交換するパックや、キッチン、トイレなどの水廻りをパック工事するもの、あるいは中古マンションなどで便利な「坪単価を決めたリフォーム」や、マンションの条件にもよりますが、マンション「一室全体のリフォーム工事」をパック化したものもあります。

ところで、これらの工事の実例を見てみると、非常に高い品質の物もあれば、粗悪な物もある様で、悪徳業者を起用しない「注意」が必要にもなります。かと言っても、ある程度の業者を起用すれば、実際のリフォームは非常に期待して良いと思います。

工事の実例は、リフォーム業者によってはサイトなどにアップしている場合もあり、それによって実例の確認もしやすくなっている場合もあります。ですから、そう言った情報ソースを利用して、投資用の中古マンションに、満足の行くリフォームをするようにしましょう。

【関連リンク】

【投資ノウハウ】中古物件をリノベーションして新たに賃貸物件として運用する魅力とは

不動産投資家の視点

コストを抑えると利回りが上がる

中古マンションのリフォームの実例を考えると、不動産投資家にとって有利な条件が色々と出て来ます。と言うのも、リフォームは中古マンションの状態を回復させ、魅力回復にも有効だからです。物件の魅力は、集客力で利回りが変わって来てしまう不動産投資にとっては、非常に重要な要素です。

確かに中古マンションは「中古」から「新築」に変わることは出来ませんが、リフォームにより収益性を改善させることは可能です。そして、マンション投資の実例・・・つまり中古マンション投資の実例から判断しても、リフォームの有効性は大きいです。

さて、ここでもう一度中古マンションのリフォームの実例を思い出しましょう。中古マンションは物件にもよりますが、意外に設備は老朽化しており、性能においても見た目においても古くなっているものです。

設備の老朽化に頭を抱える不動産投資家は、新聞の広告に目を留めたとします。リフォームの価格が意外に安いと、そこで投資家としての目付きが鋭くなって・・・と言った具合に、リフォームが決まることが多いことでしょう。そして、リーズナブルなリフォームは、物件の収益性を上げ、利回りをアップさせるのです。

リフォーム費用をどこまで抑えるか?

不動産投資は費用対効果が重要で、投資金額を抑えるほど利回りが良くなります。ですから、中古マンション投資を考えた場合にも、リフォーム費用を抑えた方が利回りがアップします。

ただ、ここで投資費用を抑えすぎると、場合によってはリフォームの品質が悪くなる可能性も考えられます。最悪は手抜き工事の被害も有り得るのです。

ですから、リフォームも「適正価格」を知っておく必要があります。そして、これを知るための手がかりになるのが、過去のリフォームの実例です。今までの施工の実例は、その魅力と共に「相場」をも教えてくれます。是非有効に活用しましょう。

【関連リンク】

中古物件をリノベーションするときにかかる費用の相場とは

まとめ

中古マンションへの投資を考えると、やはり利回りを最優先にしなければならない事情があるため、投資額を抑えながらマンションの魅力を回復させなければならず、その点でリフォームは有用です。

ただし、リフォームにもバランス感覚が必要で、費用対効果を考えなければならず、それでいて良質のリフォームが求められます。そのためにも、リフォームの実例を見ることが重要です。

是非ともリフォームの実例を見る機会を増やして、目を肥えさせることをオススメします。そして、それは高い利回りに繋がる「投資」にもなるでしょう。

【関連リンク】

不動産投資家必見。マンション経営におけるリノベーションの必要性を語る

  • Share SMIVE
  • Twitter
  • Facebook
  • Google+
  • bookmark
  • SNS

  • Twitter
  • Facebook