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不動産投資

2017.12.24

確認しておきたい一棟物件におけるリノベーションの魅力とリスク

不動産投資を最初に考えるとき、マンション投資などから考える人も多いと思います。マンション投資は不動産投資全体から考えると、非常にやりやすい事業であり、リスクが小さいからです。

かと言って、いつまでもローリスクで終わらせるのも、もったいない話です。小額の投資を卒業して、是非大きな投資に移行したいものです。

ここでは、マンションの「専有スペースへの投資」よりも大きい「一棟への投資」と、その部分に絡んでくるリノベーションも視野に入れて考えてみたいと思います。

不動産投資において、物件の魅力は事業を左右します。物件ごとの投資とリノベーションを上手く組み合わせて、事業に臨みましょう。

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アパート一棟のリノベーション

リノベーションが必要な中古アパート

アパートは不動産投資がはじめての人にも、比較的容易な投資対象で、多くの投資家が参入しています。また、昨今は資産家のオーナーだけでは無く、一般のサラリーマンのオーナーも増えている背景からも、そう言った状況が伺えます。

アパートは購入するのにも価格的なハードルが比較的低く、中古などの条件は付きますが、物件によっては一戸建て住宅並みの価格で購入も可能です。ですから、投資用の不動産として、ビギナーには扱いやすいカテゴリーと言えます。

ところで、アパートに投資することを考えると、物件の入居率と、その入居率の推移の予測を立てなければなりません。と言うのも、入居率が利回りを決めるからです。

さてここで、アパートの購入の「しやすさ」について比較して考えます。「新築アパート」と「中古アパート」についてです。物件の魅力を考えるならば、中古アパートは新築には勝てないでしょう。日本人は「新しいもの」が非常に好きだからです。しかし、「購入のしやすさ」だけであるならば、中古アパートの方に軍配が上がります。投資対象の不動産には中古アパートが選ばれる場合が多いのは、経済的な背景もあるからです。

しかし、「魅力」や「入居率」の点において、中古アパートは決定的に不利です。そこで、「魅力」を上げる手段が必要になります。その手段こそがリノベーションです。リノベーションは入居率を安定させる上でも有用です。ですから、中古アパートの投資にはリノベーションが欠かせないとも言えるでしょう。

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アパートのリノベーションのメリットとリスク

それでは、中古の一棟アパートのリノベーションのメリットとリスクを考えて見ます。

まずはアパートの構造からですが、アパートとなっている建物の多くは、軽量鉄骨で出来ています。これはメインとなる柱や梁などの部分を鉄骨で造り、それから壁や床などをコンクリートなどのボード材で構成する建物です。鉄筋コンクリート造と違い、ボードなどはネジやボルトで取り付けられていることが多く、改造がしやすい点が特徴となっています。

さて、一棟アパートのリノベーションのメリットですが、「コスト面」が挙げられます。アパートは構造が比較的簡単なので、リノベーションもやりやすく、その分だけ施工に必要な費用を抑えることが出来るからです。中古アパートを購入し、リノベーションをして不動産投資に参入する人が多いのは、このメリットがあってこそとも言えます。

ところで、アパートのリノベーションにはリスクが無いか?と言うと、やはりそうではありません。

一棟の中古アパートは物件にもよりますが、建物の強度が現在のものよりも劣る場合があります。特に耐震性などは、要求される強度基準が、昔よりも厳しくなっています。

そして、投資対象として入居者を呼び込むためには、物件の魅力を追加してやらなければならず、そこに注力をするならば、思いのほか費用が掛かり、投資金額を高額にするリスクを持っているのです。

ですから、リノベーションにあたっても、優先順位の箇所と費用と損益分岐をしっかりと計画する必要があります。

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マンション一棟のリノベーション

マンションのリノベーションについて

マンション一棟を購入するのは非常に大変なことと思いますが、それが中古であるならば、不動産投資の上級者ならばやってのける芸当なのだと思います。

マンション一棟を考えると、規模にもよりますが、家賃収入がアパートよりも増え、利益が大きくなることが期待できます。

ところで、一棟マンションのリノベーションについて考えましょう。工事の規模は当然大きくなります。マンションの専有部分のリノベーションでも、それなりの金額と手間が必要になりますのに、一棟全体ともなると、各部屋、そして共用部分もリノベーションが必要になるからです。

しかし、リノベーションに成功するならば、それは大きなリターンとして返って来ます。

また、中古の一棟マンションは、そのままマンションとして使われるのでは無く、別用途としての再生もあります。特に大都市圏ではマンションの用途を変えた再利用が頻繁にされ、一棟マンションは老人ホームとして再生されたりする例などがあります。

この様に、一棟マンションの購入とリノベーションは、大きな可能性を秘めていて、アイディア次第で大きな利益を生み出す物件にもなります。大きな投資は必要になりますが、大きなリターンの期待できるのが魅力です。

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マンションの投資のリスク

一棟マンションはリターンが大きいのが期待できるのですが、その分リスクが大きいです。

まずはマンション一棟をリノベーション工事するとなると、費用が巨額になり、銀行の融資を利用する必要が出て来ます。そして、費用が大きくなれば、その事業計画などの審査も厳しくなり、銀行への対策も難しくなって来ます。

また、銀行の融資が受けられたとしても、ビジネスが上手く行くとは限りません。新しいマンションとして再生する場合でも、入居率を見切って損益分岐がどのレベルにあるかを予測するのも難しいです。そして、入居率を上げるためには、広告費なども時には必要になりますので、それを読むのが難しいのです。

マンション一棟への投資は非常に高額になります、そして、その分だけ舵取りの難易度が上がります。そのためにも、入念な事業計画が必要になります。

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ビル一棟のリノベーション

ビルのリノベーションについて

最近、特に大都市圏で見られるのが、古いビルの一棟売りです。不動産サイトを見ますと、売りビルのカテゴリーを見かけることもあり、その物件の流動の動きを見ることが出来ます。

都市圏のビルは大きなものもあるのですが、小規模のものも多くあり、小さい部分の範囲ならば個人でも手が届く物件も見られます。そして、こう言った物件が取引され、リノベーションが掛けられ、投資対象にもなるのです。

さて、古いビルのリノベーションは、ビルならではの工事が出来る場合があり、これが魅力に繋がる場合が多いです。

ビルはマンションと違い、テナント収入を前提としている点もあり、ひとつのスペースが非常に大きく取られている場合が多いです。そして、中古のビルの場合、時として内装が撤去されていてスケルトン状になっている場合もあり、リノベーションを掛けるのに都合のいい場合があります。

不動産投資を考えた場合、もしかしたら、ビルは「用途が思いつかない」難解な物件とも思われるかも知れませんが、実はアイディア次第では、本当に魅力的なリノベーションと投資を見込むことが出来て、大きなハイリターンも期待できるカテゴリーなのです。

リノベーションを考える場合、壁の撤去や移動により、大きな空間を造る工事は非常に多くありますが、既存の大きなスペースをつかって、新たな空間をプロデュースできるのは、ビルのリノベーションならではと言うことが出来ます。アイディア次第で活用の幅は非常に広くなります。前向きに考える価値のある投資対象です。

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ビルの投資のリスク

ビルはアイディア次第では大きな利益が見込める魅力があるのですが、そのアイディアが空振りに終わると、ビル一棟が不良在庫に変わってしまうリスクがあります。

例えば、中古のビル一棟を購入し、リノベーションを掛けてオフィス用途にして、入居者を募ったとしても、必ずしも満杯になるとは限りません。しかも、ビルの場合はひとつのスペースが大きいこともあり、マンションの場合よりも痛手が大きいです。

また、ビル一棟ともなると、リノベーションを掛けるにしても、費用が非常に高額になることもリスクになります。リノベーション費用が経営を圧迫して赤字体質に仮に陥った場合は、事業自体が危険になって来ます。

こう言った事態に陥らないためにも、事業計画を綿密に練る必要が出て来ます。特にビル投資の場合はビルの立地条件なども大きく関係してくるので、リノベーションだけでなく、他の要因も計算に入れるべきでしょう。

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まとめ

改めて「不動産投資」を考えると、それが貯蓄の利子とは違い、事業収益であることを思い知らされます。アパートにせよ、マンションにせよ、ビルにせよ、一棟をリノベーションするとなると大事業になってしまうものです。

アパートにしても、マンションやビルの経営にしても、行き当たりばったり的な経営ですと、利益が薄くなったり、最悪の場合は破綻まで有り得ます。当然ながら、投資を始める前は事業計画を立てると思いますが、状況に合わせて適切な方向に舵取りをしなければ、安定した経営と利益を生み出すことが難しくなります。

ですから、綿密な計画を事業前に立てることもですが、舵取りに関しても、細かい計算も必要になります。しかも、時には大きく出る大胆さも大切です。

とは言っても、不動産投資は魅力的な事業です。是非「一棟のリノベーション」を前向きに考え、大きなリターンを狙うことをオススメします。

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