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不動産投資

2017.12.19

失敗してからでは遅い!マンション経営の注意点とは?

ここ数年は不動産ブームで、サラリーマン大家さんも増え、マンション経営は身近なものになりました。

今後、給料の昇給が見込めない、年金の減額による老後の生活資金の為にと、もう一本の収入源を作る手段としてマンション経営は注目されています。

マンション経営と言っても、ワンルームマンション、ファミリーマンション、一棟マンションなど色々なタイプがあり、それぞれに特徴があります。

マンション経営は他の投資と比べると比較的安全な投資と言われています。

しかし、実際に運営すると思うように儲けることが出来ず、失敗する人が多いのも事実です。

では、なぜマンション経営は失敗してしまうのでしょうか。

今回は、マンション経営における基礎的なお話や実際の失敗事例など、マンション経営を失敗しないための方法についてお話したいと思います。

マンション経営を始めよう

マンション経営とは

マンション経営とは、自身が所有するマンションを賃貸に出すことによって家賃収入を得ることです。この家賃収入が給料以外のもう一つの収入源として期待されている訳です。

一般にマンション経営と言うと一棟マンションの経営をイメージするかもしれませんが、最近では収益物件として、ワンルームマンションを購入してマンション経営を始めるケースもあります。

他にも、マンション経営を始める場合に多いのは、住居として購入したマンションを転勤や新居への移動などで使わなくなって貸すケースです。

新たに物件を買わなくてよく、手軽に始めることが出来ます。

この場合は、住宅ローンの低い金利を利用しながらマンション経営出来ますが、あくまで自宅の購入資金として融資を受けることができるローンなので、最初から投資目的で住宅ローンを組むことはできません。

マンション経営は、ワンルーム、ファミリー、一棟マンションによって運営のタイプが変わります。

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ワンルームマンション経営

ワンルームマンション経営は、物件金額も1000万円程度ということで、初心者にも始めやすく、マンション経営を勉強するのに丁度良い規模です。

分譲マンションの一室を購入するので、一棟マンション経営とは違い、区分所有となります。

ワンルームマンションのターゲットは単身者となり、物件のあるエリアにもよりますが、首都圏ですとトイレ・バスが同じユニットタイプで4万~5万円、トイレ・バス別で5万~7万円程度の家賃設定となっています。

単身者がターゲットなので、駅徒歩10分を越えると厳しく、室内洗濯機置き場、オートロックは抑えておきたいところです。

ワンルームマンション経営をする場合の運営費で主なものとして、分譲マンションで必ず必要になってくる管理費、修繕積立金です。

分譲マンションでは、管理組合が建物全体の管理運営を行っており、実際の運営は建物管理会社に委託していることが多いです。

管理費、修繕積立金の金額は物件によって違い、部屋の広さによって金額は決められていることが多く、二つ合わせて1万円前後に設定しています。

特に注意が必要なのが修繕積立金です。

修繕積立金はマンションの外壁工事や屋上防水工事、エレベーターの取替えといった大規模修繕の為に積み立てるお金で、通常は計画的に積み立てられています。

しかし、中には計画通りお金が貯まっておらず、大規模修繕が近づいてくると値上げや臨時徴収されることがあります。

そうなると収益が大きく悪化してしまうことになりますので、購入時には必ずチェックが必要です。

次に費用として大きいのは、賃貸管理費で家賃の5%~10%程度の費用が掛かります。

その他では、毎年の固定資産税などがありますが、ワンルームマンション経営の場合の運営費は年間の収入に対して約25%程度となります。

ファミリーマンション経営

ファミリーマンション経営は、多くの場合は元々自宅として購入したマンションを賃貸に出すケースですが、収益物件として売買されることもあります。価格帯は、物件やエリアによりますが、2000万~3000万台の物件が人気の価格帯です。

家賃は物件やエリアによって幅広く、人気は2LDK,3LDKで特にリビングが広いタイプが好まれる傾向にあります。

ターゲットはもちろんファミリーとなりますので、ワンルームマンションとは違い、学校区や駐車場の有無、公園などの周辺環境なども重要になります。

基本的には、ワンルームマンションと同じマンションになりますので、運営費等の内容は同じになりますが、部屋が広い分、管理費、修繕積立金は高く、1万5千円~3万円程度に設定されています。

ファミリーマンション経営の場合、ワンルームマンションに比べて賃貸需要が少ないので、空室期間は長くなる傾向にありますが、一度決まると長期間住んでくれるので決まってしまえばファミリーマンションの方が安定します。

ただし、長期間住む可能性が高いのと部屋が広くなるので、退去時のリフォーム費用は50万以上、場合によっては100万くらい掛かることもありますので、計画的にリフォーム費用は貯めておく必要があります。

一棟マンション経営

一棟マンション経営は、ワンルームマンションやファミリーマンションのような区分所有ではなく、一棟すべてがオーナーの所有となりますので、管理費、修繕積立金といったものはありません。

一棟マンションの場合は、地主やサラリーマン大家さんでも高属性(医者、弁護士、上場企業役員)といった方が所有することが多く、価格は数億円規模になります。

運営費は、建物全体の清掃費や共用部の電気代、設備のメンテナンス費用、固定資産税などで、年間収入の15%~20%程度とワンルームマンションやファミリーマンションと比べると運営費率は下がります。

ターゲットについては、ワンルームタイプ、ファミリータイプ、混在タイプなど色々とありますので、物件によって異なります。

一棟マンション経営は、規模が大きくなり運営費率も低いので、大きな収益を上げることが出来ますが、大規模修繕や設備の故障など自分でやらないといけないので、計画的に費用を貯めていかなければなりません。

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何を言ってもやはり立地が重要

マンション経営において、賃貸需要がなければ空室が長引いてしまうので、経営が上手くいきません。

賃貸需要を取り込むためにはやはり立地が重要です。

賃貸を借りる際には、立地、物件、家賃の3つの要素があり、借り手によってどの要素を重視するかは変わりますが、やはり一番は立地です。

立地は、ワンルームマンション、ファミリーマンション、一棟マンションなど持っているマンションによって良い立地というのは異なります。

ワンルームマンションの場合は、これまでは主要な駅へアクセスの良い、駅徒歩10分圏内であれば需要は確保できましたが、最近の賃貸アンケートなどでは駅徒歩7分以内で検索する人が増えています。

又、必要な設備では、防犯面を重視する人が増えており、室内洗濯機置き場、オートロック、TVモニターフォンは必須になりつつあります。

ファミリーマンションの場合は、車を持っている世帯が多いので、駅から少し離れていても駐車場があり、学校区の良い場所、生活環境の良い場所が人気でした。

しかし、最近は車を持たない若者も増えているので、駅近のファミリーマンションの人気が高まっています。更に少子高齢化で人口の減少が続くと一層この傾向は強くなると考えられます。

自宅を購入の際に、将来的に賃貸も視野に入れている場合は、こういった点も考慮して購入を検討した方が良いかもしれません。

一棟マンションの場合は、ワンルームタイプ、ファミリータイプによってそれぞれ変わりますが、ワンルームタイプの場合は駅徒歩10分圏内、ファミリータイプでも駅徒歩15分圏内の立地が好ましいところです。

駅前の好立地はワンルームマンション用地として抑えられてしまうので、どうしても立地が劣ってしまいます。

そのため、立地では勝てないので、ロフトを付ける、広めの部屋にするなど特徴のある物件にしないと競争に勝てません。

購入時や建築時には、必ず立地選びは慎重に行いましょう。

間取りや設備はどう見ればいい?

ワンルームマンションやファミリーマンションは分譲マンションの為、賃貸用に作られたマンションなどよりもグレードの高い設備を使用していることが多く、賃貸で分譲マンションに住みたいという場合は、こういった設備を重視していることが多いです。

賃貸募集する際は、この点をアピールすると良いでしょう。

ワンルームマンションの間取りは、多くは部屋にキッチンのあるワンルームタイプか、キッチンが部屋の外にある1Kタイプがあり、比較すると1Kタイプの方が人気があります。

設備については、大きく分けるとバス・トイレが同じのユニットバス、バス・トイレ別のタイプがあり、バス・トイレ別の方が家賃は1万円くらい高くなります。

洗濯機置き場が室内、室外、コインランドリーで家賃は変わります。

又、電気コンロをIHコンロに交換したり、TVモニターフォンを取り付けるといったことは一般的となりつつあり、浴室乾燥機や室内物干しなどの要望も多くなっています。

ファミリーマンションの間取りは、古いタイプの3DK、4DKといった間取りは人気が無く、リビングの広い2LDK、3LDKが人気です。

設備に関しては、賃貸用マンションではキッチンにコンロがないタイプもありますが、分譲マンションの場合は、システムキッチンがほとんどで、自動食器洗い機が付いているかどうかも重要です。

分譲マンションを選ぶ賃借人は、バスの広さや追い炊き機能、浴室乾燥などの要望も多くなっています。

一棟マンションの場合は、賃貸向けに作っているので、設備は分譲マンションと比べて劣ります。同じような間取りだとどうしても分譲マンションには勝てないので、分譲マンションよりも価格設定は低くなります。

新築時は、賃貸需要も問題ありませんが、築年数が経つと設備の入れ替えなどを検討するなど対策も必要になります。

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管理状態は良好?

一棟マンションの場合は自分で管理をしますが、ワンルームマンションやファミリーマンションは管理組合や建物管理会社が建物を管理しています。

そのため、管理会社によっては管理がずさんなこともあり、管理状態のチェックが必要です。ワンルームマンションとファミリーマンションを比較するとファミリーマンションの方が自宅として使用している人が多いので、管理状態は良いです。

管理状態が悪いと賃貸募集の際にマイナスになるだけでなく、建物が損傷しているのに放置していたり、大規模修繕を行わない、ゴミの管理が悪いと建物の価値自体を下げることになります。

そうなると管理費・修繕積立金の値上げなどする必要が出るなど、マンション経営に悪影響を及ぼします。

マンション購入時には、必ず管理状態のチェックを行いましょう。

家族には必ず話しておく

マンション経営を始める場合は、家族に話しておく方が良いでしょう。

やはり、マンション経営は投資なので、成功することもあれば失敗することもあります。

家族のためにと思って黙って始めると、経営不振など何かあった場合に相談できない、資金を失った場合には家族の信頼も失くすことになり、大きな問題になることも多く、最悪の場合は離婚などと言ったケースもあります。

又、家族に話しておくことで、仕事の間に何かあっても協力してもらいやすく、マンション経営が上手くいくケースが多いです。

マンション経営では無理は禁物

マンション経営の失敗で多いのが、急激な拡大をしたり、収入に見合わない高い物件を購入するなど自分の支払い能力を大幅に超えるマンション経営を行ってしまう場合です。

確かに、規模をおおきくした方が空室のリスクを下げることが出来、収益も大きく上げることも出来ます。しかし、自己資金が少ない場合と借り入れが多くなってしまい、キャッシュフローに余裕がなく、空室期間が少し長くなると銀行への返済が出来なくなり、結局持ち出しになってしまい、最悪の場合は自己破産といった結果も。

マンション経営では、自分の支払い能力の範囲で、キャッシュフローを少しづつ増やしながら戸数を増やしていくことで、堅実に資産を増やしていくことが実は成功への近道なのです。

マンション経営で失敗しないための注意点とは

まずは物件選び

マンション経営で失敗しない為には、やはり入口の段階での物件選びです。

ワンルームマンション経営の場合は、まずは投資するエリアが重要ですね。駅からの距離、入居者が必要な設備が付いているか、どのくらいの家賃が取れるかなど総合的に見て物件を選ぶ必要があります。

ファミリーマンション経営の場合も、基本的にはワンルームマンション経営と同じですが、自宅として購入することが多いと思います。

これまでは、駐車場の有無、学校区、近隣の病院や公共施設の有無といった生活のしやすさが重要でしたが、人口減少が進み、車に乗る人が減る傾向にある現在では、物件を選ぶ際には、より利便性に優れた立地。駅からの距離を重視する必要があります。

一棟マンション経営の場合は、自己所有の土地に建てることが多く、立地を選ぶことは難しいかもしれません。

又、設備などは賃貸向けのものを使用することが多い為、部屋の間取りや広さなど差別化出来るような企画のものを選ぶ方が良いでしょう。

収益性、安全性、何を重視する?

マンション経営をする上で、自分は収益性を重視するのか、安全性を重視するのかといった投資に対する考え方が重要になります。

どういった投資を選ぶかによって選ぶ物件も変わってきます。

収益性を上げたい場合に選ぶ物件は、

  • 利回りの高い物件
  • 自己資金を出来るだけ使わず、フルローン、オーバーローンを組める物件

といった条件になります。

同じ物件であれば、当然利回りが高い方が良いに決まっていますが、一般的には利回りが高いということはリスクが高い物件と言うことが出来ます。

何故なら、その利回りに上げて売らないと売れない物件だということです。

次に、自己資金を出来るだけ使わない為には、フルローン(物件価格の100%融資)、オーバーローン(諸経費も出してくれる)を利用することでレバレッジ効果を使う方法があります。

少ない自己資金で多くの収益を上げることが出来れば、利回りは上昇し、収益性はアップします。

しかし、その分手元に残るキャッシュフローは少なくなる、マイナスになるので返済のリスクは高まります。

安全性を重視する場合には、

  • ローン期間の長く組める
  • 自己資金を多めに入れる

といった条件になります。

簡単に言うと、手元に残る資金を増やして、返済余力を残すということです。

このように、投資家の考え方によって投資する物件は変わってきますので、マンション経営を始める前に、自分は何を重視するのかを考える必要があります。

レバレッジをコントロールする

マンション経営において、融資を上手に利用し、レバレッジ(てこ)効果を使って収益性を上げることは大切です。

しかし、レバレッジはあまり効かせすぎるとリスクが増大します。

レバレッジは、融資を利用することで投資の収益を銀行の返済以上に上げることが出来れば、レバレッジ効果があり、レバレッジはプラスの状態にあります。収益の差が大きいほどレバレッジは効果が高いということです。

逆に、投資の収益より銀行の返済の方が多いとレバレッジ効果なし、レバレッジはマイナス状態となります。

そのため、レバレッジ効果を上手に使うには、

  • 高い利回りの物件に投資する
  • 融資期間を出来るだけ長くして、毎月の返済を減らす

ことになります。

逆に、利回りが低く、融資期間の短いと返済が増えてレバレッジ効果は期待できません。

レバレッジを理解し、安全性、収益性のバランスを取りながら投資することが重要です。

フルローンの危険性を理解する

マンション経営を一気に拡大するには、自己資金をいかに使わないようにするか。

そのための手法として、フルローンを活用する方法があります。

フルローンは、物件価格の100%の融資を受けることが出来、仲介手数料などの諸経費のみでマンションを購入することが出来ます。

メガ大家、ギガ大家といった投資家は、この手法を上手く使い、少ない自己資金で一気に資産を増やしています。

しかし、フルローンは、自己資金は使わなくても良い分、返済額は増えますので、選ぶ物件も利回りの高い、リスクの高めの物件を選ぶことになります。

そのため、空室やリフォームで費用が掛かるなどマンション経営で収益が悪化するとたちまち金融機関への返済が厳しくなるので非常にリスクの高い投資になります。

フルローンは、リスクを理解した上で安全性とのバランスを取りながら利用する必要です。

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マンション経営での失敗事例

新築ワンルームマンションは儲からない?

マンション経営の失敗で一番多いのは、新築ワンルームマンションです。

新築ワンルームマンションの営業マンは、将来の年金代わりになる、生命保険代わりになる、仲介手数料が入らないといったメリットを強調します。

新築ワンルームマンション購入する方の多くは、月々1万円の支払いで夢のマンション経営を始められるならと思って購入してしまいます。

しかし、新築ワンルームマンションは、売主の不動産デベロッパーが新築プレミアム価格を付けており、売却することで数百万円の利益が出ます。

購入者はプレミアム価格で取得しているので、多くは購入した時点で物件の価格は2割~3割下がってしまいます。

又、家賃はサブリースで家賃保証していることが多いですが、サブリースは30年保証といっても支払い家賃を減らすことが出来ますし、通常の管理契約だと入れ替わるごとに賃料は下がっていきます。

こういったリスクは新築ワンルームマンションの営業マンからはほとんど説明されません。

数年間運営すると、家賃が下がり月々1万円が数万円となってしまい、金融機関への返済が厳しくなり、最終的には手放さないといけなくなります。

しかし、売却時には大きく価格が下がっていますので、ローンの残高以下になってしまうことが多く、損切しないと売却することが出来ないので、お金が用意できない場合は自己破産するしかありません。

新築ワンルームマンションは儲けるポイントがない投資と言われていますので、始める際は注意してください。

電気給湯器物件は要注意!

特に、ワンルームマンションで多いのですが、オール電化の物件で給湯器が電気給湯器のものがあります。

オール電化と聞けば、ガス代が掛からないので入居者には良いサービスです。

しかし、電気給湯器は、ガス給湯器と比べると交換の際に非常に高額なお金が掛かります。1台交換するのに25万円~35万円。物件によっては使っている給湯器が古く、交換が難しい物件もあります。

そのため、電気給湯器の物件を購入する際には、交換履歴を調べてもらい、交換の時期が近い場合は値引き交渉するのも良いでしょう。

高利回りの地方一棟マンション

新聞やメディアで取り上げられる不動産での自己破産は、高利回りの地方一棟マンションのケースがほとんどです。

属性の高いお医者さんや上場企業の役員といった人たちが高利回りの地方一棟マンションを紹介され、鉄筋コンクリートのマンションは融資が付きやすいので、融資が出るならと購入します、。

しかし、地方一棟マンションの場合、空室率が高く、賃貸需要が少ないエリアにあることが多く、購入当初は満室でも運営すると空室が増え、賃料を下げないといけないといった状態になります。又、中古で買うと設備の故障や大規模修繕で多額の費用が掛かり、収益を圧迫します。

そうなると融資の返済が出来なくなります。最初は、高属性の人たちなので持ち出して支払いをしますが、負担がどんどん増え、最後は持ちこたえられなくなり自己破産といった結果になります。

どんな物件もそうですが、きちんと収益が上がるか、賃貸需要などマーケットはどうかといった点は必ず確認した上で購入する必要があります。

サブリース契約の注意点

サブリース契約言われていますが、実際にには、マスターリース契約とサブリース契約を組合せた契約のことです。

マスターリース契約は、貸主とサブリース会社が契約し、サブリース会社が市場家賃の85%~90%で借り上げ、家賃保証をする契約です。

マスターリース契約で借り上げたサブリース会社は、転貸をして入居者を募集します。

サブリース会社は、保証家賃より高い家賃で貸すことで利ザヤを抜きます。

サブリース契約は、滞納の心配がないので安心出来るということで契約する人が多いですが、最近色々と問題も出ており、内容を理解した上で契約しないといけません。

サブリース契約の問題点は、

  • 30年家賃保証といっても、保証家賃の引き下げが可能
  • 契約によっては、リフォーム積み手て金などの名目で別途費用が掛かる
  • 中途解約された場合は、入居者の内容がわからなかったり、実は空室だらけだった
    サブリース会社が倒産するリスク

色々と問題も多いサブリース契約ですが、銀行はサブリース契約の方が融資が出る場合が多かったり、やはり家賃の保証という安心を買いたいという人には魅力的な内容です。

問題点を理解してサブリース契約を結ぶようにしましょう。

まとめ

マンション経営は、最初に失敗してしまうとリカバリーが大変です。

マンション経営で失敗しない為には、マンション経営とはどういったものかを理解する必要があります。

マンション投資といっても、ワンルームマンション、ファミリーマンション、一棟マンションなど色々とあり、特徴も様々です。

それぞれの特徴を把握することで、マンション経営を上手く軌道に乗せることが出来ます。

今回ご紹介した失敗例などを勉強していただき、失敗しないマンション経営を目指してください。

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