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不動産投資

2017.12.8

サラリーマン大家はここに注意!不動産投資が破綻を迎える時

サラリーマンを続けながら不動産投資を運用している人が増えてきました。スタート時に少額の資金で始め徐々に投資額を増やしたり、投資物件数を増やし規模を拡大していく人も多くいます。

しかしほんの少し注意が足らなかったり、うっかりしてしまうことや、運用が始まったことに安心して、気がついた時には破綻してしまう、というケースも増えています。いったいなぜ破綻までしてしまう事態になったのか、また何に注意するべきなのかについて考えてみましょう。

サラリーマンが大家を続けるということ

サラリーマンを続けるのは企業に雇われて固定収入を得られ、その身分保障を活かし社会的保障があるという状態です。確実に収入が得られる状況にありながら、さらに収益を見込むことができる不動産投資を始めるのですから、二足をわらじを履く覚悟が必要です。

よく不動産投資の宣伝に「楽に収入が得られ、ご自身は何もしなくても収益がふえる」と、うたっている広告がありますが、それをそのまま信じるのは危険です。ご自身の投資物件がどのような投資計画で運用され、この先どのようなリスクと収益が見込めるのかしっかりと把握しておきましょう。

サラリーマン大家が破綻を迎える時はどんな時?

ずばり、投資運用をしている物件のローンが支払えなくなった時です。ご自身が本業のサラリーマンで稼いだ給与から、投資運用のローンを支払い続けるのはあまりにも大変です。やはりローンは家賃収入から支払える状況を保つべきです。

また運用物件の固定資産税などの税金や諸費用を計算に入れておらず、毎年その分を持ち出している状況も破綻と言えるでしょう。固定資産税などの税金は、毎月の支払いではない分、なんとなく目に見えない金額になってしまいがちですが、年間で計算するとかなりの金額となります。

これらの諸費用も投資運用の収益から出すことができるように計画を立てましょう。

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サラリーマン大家が破綻をむかえるきっかけとは?

一番多いのが新築の不動産投資用マンションを購入する例です。新築マンションを購入すると、購入当初の何年かは減税の措置が適用されるため、税金が軽減されます。すると購入資金のローンだけで回転することが可能なため、余裕のある運用計画を考えなくなります。

新築マンションならば、当初は設備の不具合もなく入居者も順当に続くため、突然の出費というリスクも低くなります。安心して運用できるのですが、数年経つと急に設備の不具合が生じたり、投資物件の資産価値が暴落するという状況も起きてきます。

またサラリーマンの給与から大きな控除が続き、お得な状況に慣れてしまうのも危険です。投資物件の購入当初は、投資で出た赤字を給与収入と相殺することができます。そのまま相殺し続けることも可能ですが、投資運用としては赤字が続くので、次の物件を見つけても融資ローンが通りにくい可能性があります。投資を拡大しようとしてもむずかしい状況となり、現在持っている物件に空室が続くと、一気に破綻を迎える状況になります。

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