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不動産投資

2017.12.9

空室をリノベーション!入居者が途切れない対策について考える

不動産投資を行っていると、大変重要になるのが投資物件への入居者が途切れないことです。

せっかく賃貸物件を持っていても、入居者が決まらず空室が続いているのでは収益につながりません。そのためには物件が魅力的となるリノベーションを行い、資産価値を高めていく必要があります。

そんなリノベーションについて考えてみました。

リノベーションとは?また空室になぜ有効な対策なのか?

リノベーションとは昨今の不動産業界で非常によく聞く言葉です。

以前ではリフォームという手法が多く取られていましたが、使いにくくなった設備を入れ替えたり、床や壁を修繕するという手法だけでした。

最近では間取り変更や物件の躯体を活かして、それ以外をすべて作り変えるリノベーションという方法が多く取られるようになってきました。

不動産投資においても、中古マンションや戸建て物件を購入したのち、さらに住みやすい物件とするために、ほとんどの物件でリノベーションが行われています。

賃貸物件の場合、入居者が変わるごとにハウスクリーニングを行うのが常識となっています。

しかし長期間の入居が続くと、ハウスクリーニングや簡単な修繕だけで原状回復をして、次の入居者を迎え入れるのがむずかしくなってきます。

またマンションなどの集合住宅の場合だと、人気のある間取りや使いやすさなど、流行する生活様式もどんどん変化していくため、リノベーションで人気のあるスタイルを取り入れる必要が出てきます。

空室が続かないようにするために、定期的なリノベーションは不可欠だと言えます。

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どのようなリノベーションが空室の対策に有効なのか?

ではリノベーションをするにあたり、どのような間取りやリノベーションの内容にするのが良いかを考えてみます。

まず入居者を希望する人が真っ先にチェックするのが、間取りです。部屋の使いやすさ、収納の多さ、光や風の通り具合など、人によって優先したい点はいろいろあると思います。

お部屋の向きや構造などにしばられる部分も多いですが、現在では小さく区切り個室化した部屋よりも、大きなスペースを作るリノベーションをする方が喜ばれる傾向にあります。

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リノベーションをする場所を考える<水回り編>

次に選ぶポイントとなるのが、キッチンやバスルーム、またトイレなどの水回りです。

これらの設備は確実に経年劣化が顕著に出る場所でもあるので、定期的に設備の入れ替えが必要になります。

また使い勝手の良さもはっきりと現れる場所なので、思い切ったリノベーションをするととても効果が出る場所とも言えます。

キッチンの向きなども壁付けにするのではなく、室内に向けて設置しカウンターを作ると、がらりと部屋の雰囲気が変わります。

また古いタイプの集合住宅だと洗濯機がバルコニーや玄関など、外スペースにしか設置できない場合もあります。これらは水回りのリノベーションの際に、ぜひ室内に置く場所を作るようにしてみましょう。

特に女性の入居者の場合だと、洗濯機置き場は非常に気になる点です。

リノベーションをする場所を考える<玄関>

最後に玄関やバルコニーなど、外に面した場所にも気を配ってみましょう。

玄関はお部屋の中でも一番最初に通る場所なので、ここに明るく使いやすいリノベーションを施すと、とても好感度が上がります。

スペースがあれば下駄箱よりもシューズクローゼットにしてみたり、オープンラックなどで見せる収納にするのも人気があります。

また玄関のたたきの素材を変えるだけでも大きな変化を生み、リノベーションの効果を実感することができます。

特徴的なリノベーションで差別化をはかり空室率を下げる対策

物件の資産価値を上げるのもリノベーションの大切な要素ですが、さらに特別な設備や使い方ができるリノベーションを行うのも方法です。

たとえばやや広めのマンションだったら、一つの部屋に防音や遮音の設備をリノベーションで入れてみましょう。趣味が多様化している現在では、自宅で楽器演奏や音楽を楽しみたい人が増えています。

周りのお部屋を気遣うことなく、自宅で趣味を楽しめる設備があれば、少し高めの賃料を設定しても入居したい人は多くいます。

また自宅で仕事をするいわゆるSOHOなどの働き方の人も増えています。そういった人たちのニーズに応えられるワークスペースとして利用できる部屋を、玄関の近くに設置してみましょう。

靴を脱がずに入れるように土間の作りにすると、自宅内でもメリハリのある使い方ができます。またワークスペースだけではなく、趣味のアウトドアや自転車など、汚れが気になる使い方にも対応できます。

またそこまでスペースが取れない場合でも、壁づたいに長いカウンターを設けてワークスペースとするリノベーションをするだけでも、とても効果的です。

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バリューアップさせるために必要なリノベーションの費用は実際どのくらいなのか?

500万円~1000万円の予算でできるリノベーションの範囲とは

集合住宅を一棟まるごとをリノベーションして空室ゼロに!

もし集合住宅を一棟まるごと運用しているならば、リノベーションで一気に生まれ変わらせましょう。

例えばペットOKのアパートに変更するリノベーションをします。犬や猫など種類を限定して、入居者が共有で使える設備などを建物の内外に設置します。

各個室内にはペットと暮らすのに対応できる床材や壁紙、匂いや鳴き声などもある程度防ぐことができるリノベーションを行います。

室内のドアなどにもペットが通れる小さなくぐり扉を付けたり、猫専用になりますが壁にキャットウォークと呼ばれる小さな棚や階段を設置します。

入居者同士もお互いにペットを飼っている条件なので、多少の騒音や匂いは問題がないでしょうし、またペットを連れた引っ越しはまだまだむずかしい面が多くあるため、長期間の入居が見込めます。

リノベーションの費用も高額ではないため、状況にもよりますがぜひ導入してほしい空室対策です。

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まとめ

いかがだったでしょうか?リノベーションをすることにより、空室が出ない工夫と対策をいろいろと考えてみました。

生活様式が一変し、どんどん新しいデザインや暮らし方が提案される現在では、たとえ物件の立地条件が良かったり便利な環境にあっても、それだけで入居者をつなぎとめておくのはむずかしくなっています。

空室をリノベーションする対策として有効な動画をご紹介します。

リノベーションをすることで、入居者を惹きつける魅力ある賃貸物件を作ることができます。空室の対策としてぜひご検討ください。

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不動産投資家必見。マンション経営におけるリノベーションの必要性を語る

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